800億史上最貴萬達城 王健林730萬平文旅項目暗戰大灣區

萬達將在粵港澳大灣區範圍內累計投資1300億元布局兩個大體量文旅項目。考慮到目前大灣區文旅項目逐漸增多，來自市場的競爭將直接考驗王健林的轉型成效。

觀點地產網 萬達對於文旅項目的布局速度明顯加快。距離於昆明（樓盤）敲定第13個萬達文旅城的選址後不到24小時，在粵東地帶，王健林緊鑼密鼓地推進著另一個巨無霸項目。

6月8日，王健林親自率領的萬達集團高管團隊出現在惠州（樓盤）市，對大亞灣區生態環境和投資環境進行考察。當地媒體援引王健林的說法稱，他對在大亞灣投資文化旅遊項目「表達了信心」。

位於深圳（樓盤）以東的地級市惠州受益於粵港澳大灣區的規劃利好，成功吸引了包括碧桂園在內的企業落地大型項目。此前3月底，萬達同樣宣布與惠州市政府、大亞灣區管委會簽署框架協議，擬斥資800億元打造萬達文化旅遊城，創下萬達單筆文旅項目投資紀錄。

與當地政府洽談合作，實地考察區位環境，到敲定項目選址，惠州萬達城延續著此前昆明萬達城的布局手法。儘管目前惠州尚未披露萬達城的具體位置，但消息顯示，萬達曾探討高達730萬平方米項目建設用地的規劃。

即便如此，目前華僑城、長隆、佳兆業、派拉蒙、夢工廠等均已布局或擬落地項目珠三角，隨著行業密集度提高，萬達或許面臨來自其它競爭者的挑戰。6月11日，當代置業還宣布在距離大亞灣70公里外的惠州博羅打造文旅小鎮，佔地達4000畝。

市場人士對觀點地產新媒體指，相比於跑馬圈地，文旅項目成功與否的關鍵仍要看後期有哪些特色的產品與服務。

史上最貴萬達城

對於萬達城選址於惠州及相關推進情況，觀點地產新媒體致電萬達集團相關人士，截至發稿止未獲得回應。

位於粵港澳大灣區東部的惠州主打環大亞灣新區概念。這是臨深片區普遍存在的大體量規劃要求，片區原有產業落後，產業升級任務繁重，一場藉助市場力量的開發行動成為發展必要保障。

觀點地產新媒體獲得的資料顯示，惠州服務業增加值計劃「十三五」期間年均增長12%左右，到2020年，服務業增加值超過2250億元，佔GDP比重超40%。其中在龍頭帶動方面，目前該市已在潼湖生態智慧區引入碧桂園打造科技小鎮，環大亞灣新區引資對象則包括萬達。

早在3月底簽約之際，萬達已表達出旗下萬達城項目即將入駐惠州大亞灣西區的意願。據官方表述，項目總投資規模約800億元高於廣州（樓盤）萬達城（500億元），是萬達目前最大單筆文體旅遊項目，並被列為「惠州最重要的文化旅遊龍頭項目」。

具體而言，大亞灣萬達城規劃建設用地730萬平方米，其中文化旅遊、創新產業規劃佔比不低於70%。按照規劃，項目將兼備體育、健康、度假、科創、商業、商務、居服功能，文化旅遊及創新產業項目用地達511萬平方米以上。

考慮到萬達此前主要集中在合肥（樓盤）、南昌（樓盤）、廣州、成都、昆明等城市落地萬達城項目，此次選擇惠州的動機不免引起外界猜測。

萬達集團高級副總裁劉海波曾公開回應，萬達城選址惠州「經過了反覆考察調研論證」。其同時提及，惠州承接深圳「東進戰略」，以及其在粵港澳大灣區中佔據的位置等，是其看好市場前景的部分原因。

中國綜合開發研究院旅遊地產研究中心主任、研究員宋丁在接受觀點地產新媒體採訪時認為，萬達城落地大亞灣，實際上主要基於對惠州大灣區未來發展格局的預判。

宋丁表示，大灣區核心在珠江入海口由香港、深圳、東莞（樓盤）、廣州四大城市連成的中軸，東部由惠州構成的東軸目前處於「被嚴重忽略」狀態。其指出，隨著深莞惠一體化成熟度提高，在深圳「東進戰略」的基礎上，未來或會考慮將汕尾、河源（樓盤）臨近大灣區部分列入規劃。

「在"深莞惠河汕"都市圈概念中，大亞灣在東進戰略下起的就是軸心地位，同時廈深鐵路、惠州機場、莞惠城際等交通格局也為其發展提供一定基礎保障。」

宋丁還指出，考慮到深圳可供應用地有限，加上一線城市土地成本高居不下，如此大體量的萬達城項目落地深圳「顯然不現實」。「落地萬達城相當於造城運動，或許能以低廉價格在惠州獲取土地，並有助於獲取更多市場資源。」

觀點地產新媒體了解到，在萬達城以外，未來3年內，萬達計劃在惠州開發建設3-5個萬達廣場項目。此外，萬達還披露與惠州「或在遊艇產業、金融等更多方面展開合作」。

大灣區與文旅紅海

萬達把文化旅遊產業作為集團的支柱產業之一。截至2016年底，該公司在成都、武漢（樓盤）、廣州、南昌、合肥、重慶（樓盤）、哈爾濱（樓盤）、無錫（樓盤）及海外地區規劃共計12座萬達城。其中僅就華南而言，其斥資500億元打造的廣州萬達城，計劃2018年建成並開業。

加上最新計劃打造的惠州萬達城，萬達將在粵港澳大灣區範圍內累計投資1300億元布局兩個大體量文旅項目。考慮到目前大灣區文旅項目逐漸增多，來自市場的競爭將直接考驗王健林的轉型成效。

據觀點地產新媒體的不完全統計，目前華南地區已有包括深圳歡樂谷、世界之窗、派拉蒙主題公園、錦繡中華、東部華僑城、廣州萬達城、廣州長隆和珠海（樓盤）長隆等主題公園項目，競爭較為激烈。

其中，佳兆業在深圳東的大鵬地帶布局金沙灣國際樂園項目，佔地150萬平方米，總投資近300億元，是粵港澳大灣區內規模最大的主題樂園之一；6月11日，當代置業宣布與惠州博羅縣簽署協議，計劃落地佔地4000畝的文旅小鎮項目。

宋丁對觀點地產新媒體表示，近兩年國家對房地產引發的「脫實向虛」現象進行了更加嚴厲的約束，導致旅遊地產形成「由戰略投資商主導實施」的投資開發模式。「"文旅為核、地產相隨"成為這次浪潮模式的基礎業態關係。」

對於各大企業紛紛在粵港澳大灣區布局文旅地產，宋丁指，包括萬達城在內的項目落地，戰略意義首先體現為佔有土地資源。不過他認為，以傳統地產思維進入這個產業，將遭遇一系列發展和收益困境。

值得一提的是，儘管目前文旅地產處於跑馬圈地階段，遠遠談不上盈利，但模式簡單意味著可複製性強。市場人士指，現階段誰有規模運營的技術和管理能力，誰能打通上下游，就能獲得競爭優勢。

從萬達表述口徑看，其對於惠州萬達城的規劃顯然也有意識在整合旗下其它產業資源。

按照萬達高級副總裁劉海波的說法，惠州萬達城「有別於之前傳統的文旅項目」。按照規劃，項目將結合萬達旗下體育、影視、健康、度假、科創資源，打造具有嶺南客家文化的文演品牌、南中國最大的室內滑雪場等。

宋丁認為，深圳東部地帶目前除了東部華僑城、佳兆業金沙灣國際樂園，沒有其餘文旅項目出來，某種程度上給萬達留下一定的發展空間。

即便如此，他表示，對於國內企業來說，能否創造獨特的IP或服務，或許是它們所面臨的極大挑戰。