離婚房產分割的幾個新問題 - 臨沂在線房產網 - 臨沂在線
一、個人在婚前購買的房產用於出租的，出租收益是個人財產還是共同財產？
按照《婚姻法》及其司法解釋：「一方以個人財產投資取得的收益」應當被認為是「其他應當歸共同所有的財產」。一方將婚前購買的房產出租後而取得的收益，這也是一種投資行為，上海高院認為如果一方「將屬於個人所有的房屋出租，因對房屋這類重大生活資料，基本上是由夫妻雙方共同進行經營管理，包括維護、修繕，所取得的租金事實上是一種夫妻雙方共同經營後的收入，因此，婚姻關係存續期間取得的租金一般可認定為共同所有。但若房屋所有人有證據證明事實上房屋出租的經營管理僅由一方進行，則婚姻存續期間的租金收益應歸房產所有人個人所有」；
筆者認為，婚前購買的房產在婚後出租而取得的租金收益被認為是夫妻共同進行經營後的收入，故原則上是共同所有的財產。只有產權人能夠證明經營管理只由其負責，另一方沒有參與，在這種情況下，租金收益應歸產權人。其實，這條規定是對最高院司法解釋的擴充解釋，因為最高院的司法解釋並沒有將「一方以個人財產投資取得的收益」分為「個人經營管理」還是「共同經營管理」，而統一認為都屬於個人財產，所以，區分「個人經營管理」還是「共同經營管理」是出租收益歸個人所有還是共同所有人界限。
從該規定的出發點來看，上海高院主要是從公平角度來考慮的。如果另一方對出租所得的收益沒有貢獻，則無權要求分割產權人基於婚前個人財產而得到的利益。反過來說，如果另一方能證明其對租金收益作出了貢獻，則可要求對分割租金。
二、以個人財產購買的房產，在婚姻關係存續期間拋售後產生的增值部分是個人財產還是夫妻共同財產？
上海高院認為，用個人財產購買了房產、股票、債券、基金、黃金或古董等財產，在婚姻關係存續期間，因市場行情變化拋售後產生的增值部分，由於這些財產本身僅是個人財產的形態變化，性質上仍為個人所有的財產，拋售後的增值是基於原物交換價值的上升所導致，仍應依原物所有權歸屬為個人所有。
筆者認為，判定個人財產在婚姻關係存續期間所取得的收益是否屬於夫妻共同所有時，由法院對各種形式的個人財產的婚後收益，從是基於原個人財產的自然增值還是基於夫妻共同經營行為所產生來判斷，前者原則為個人所有，後者原則為共同共有。此外，若收益是基於個人財產與共同財產混同後進行投資行為所產生，無證據證明具體比例的，推定為共同財產投資收益，歸夫妻共同所有。
這一條規定的理由與前一條相同，主要考慮到另一方是否對財產的增值是否做出過貢獻。如果一律將個人財產的增值部分都認為還是屬於個人財產而不考慮另一方做出的貢獻的話，對另一方而言有失公平。因此，如果個人購買的房產等財產是在婚後拋售取得增值，而不是基於共同的經營行為，那就歸個人所有，否則就歸夫妻共同所有。
三、離婚訴訟中，婚前由夫妻一方承租或由父母承租，婚後以夫妻共同財產購買為產權的公房，如何處理？
筆者認為，夫妻一方婚前承租的公房，婚後以共同財產購買為產權的，該房屋為夫妻共同所有。但是，從上海的實際情況處發，由於公房使用權可通過承租權轉讓的方式上市交易，具有一定的交換價值。因此，在婚姻關係存續期間，以共同財產將原有公房的使用權轉為產權後，在離婚分割該房屋時，一概不考慮原一方承租時的使用權價值，也有失公允，應區分下列情形處理：
⒈ 一方婚前承租的公房是基於福利政策分配取得，婚後以共同財產購買為產權的，由於在婚姻關係存續期間內無法體現原公房使用權的交換價值，則該產權房可不考慮原公房使用權的交換價值單獨歸屬問題；
⒉ 一方婚前承租的公房使用權是其以個人財產支付對價取得的，婚後又以共同財產購買為產權，在離婚分割該產權房時，應當將取得原公房使用權時所支付對價部分確定為當時承租的夫或妻一方個人所有，產權房的剩餘部分價值按共同財產分割；
⒊ 對於婚前由夫或妻一方父母承租、婚後又以共同財產購買為產權的公房，原公房使用權的交換價值可推定為父母對夫妻雙方的贈與，離婚時可直接將產權房按共同財產分割處理。
筆者認為，婚後用夫妻共同財產購買產權的公房，離婚分割時應當考慮到公房使用權的來源，不同來源的分割方法是不一樣的。如果是一方基於福利分房而得，或者由一方父母承租，分割時應將公房作為共同財產分割。如果公房使用權是一方在婚前以個人財產受讓而來的，那在分割時應在公房的價值中先減去一方婚前支付的轉讓款，剩餘部分再作為共同財產分割。比如一方婚前以20萬元受讓了公房使用權，婚後以夫妻共同財產買下產權，離婚時房屋價值60萬元，那應在60萬元中先減去20萬元（這20萬元是一方個人財產），剩下的40萬元再作為共同財產分割。
四、夫妻一方通過福利、補貼等方式取得產權房，但為取得該房產而與用人單位簽有服務期協議的，離婚時該房產如何處理？
上海高院認為，夫妻一方在婚後通過福利、單位補貼取得產權房，但同時與用人單位簽有服務協議的，由於該方對此房的獲得具有較大貢獻，且其將來擇業的自由會在服務期內受到限制，因此，夫妻離婚時，因服務期問題而導致房產權利受影響的事實尚未發生的，對該房產的分割應考慮尚存服務期的長短、夫妻共同生活的時間，適當多分給簽有服務期的一方。
筆者認為，一方通過福利、單位補貼方式取得產權房的，在分割時並不必然要多分給該方，只有在該方同時與單位簽有服務協議時才會考慮適當多分。這是從該方為取得房屋作了較大貢獻角度來考慮該問題的，但是由於該方與用人單位是否簽有服務協議，這對另一方來說很難掌控，因而有可能為了多分而提供虛假證據，這對另一方來說則較難判斷。
五、離婚訴訟中，當事人提出採用競價方法確定房產權利歸屬的如何處理？
上海高院認為，財產的處理應在照顧女方和撫養子女一方的權益為原則。在處理共有房產時，當事人提出採用競價方法確定房產權利歸屬，若符合下列條件的，可予准許：1、雙方同意競價；2、雙方經濟、住房條件基本相同。
由此可見，夫妻均想要房而其它條件相同，則可按出價最高的一方獲得產權，並依照該出價給另一方補償。如男方最後出價100萬元，女方最後出價110萬元，則法院可判女方取得房屋產權，女方再將110萬元的二分之一即55萬元補償給男方。
六、夫妻雙方婚後出資購房，產權人可能登記為夫妻雙方或其中一方，也可能登記為夫妻雙方或某一方與子女，或者只登記為子女一人，如何確定該房產權利？
夫妻雙方婚後共同出資購買的產權房，無論登記為夫妻雙方或一方，均為夫妻共同財產。若產權登記中有子女，則為夫妻雙方與子女共同所有。在產權登記中未約定按份共有的，應認定為共同共有。至於產權人只登記為子女一人的房屋所有權問題，上海高院認為夫妻雙方共同出資購買房屋後，出於各種因素的考慮，有時將房屋產權只登記為未成年子女一人。但這並不意味著房屋的真實產權人即為該未成年子女，而應考量夫妻雙方在購買房屋時的真實意思。因此，除非有相反的證據，否則通常仍然將該房屋視為夫妻及未成年子女共有財產。但是，對於因房屋產生的債務，應由夫妻負責償還。鑒於未成年子女未出資，也不承擔還貸義務，在處理房產權利時可適當調整子女所得的比例。
筆者認為，在婚後購買的房產，無論登記為夫妻二人還是其中一人，均為夫妻共同財產。如僅登記為子女的，仍被認為是夫妻以及子女的共有財產，而非子女一人獨有的財產。家庭內部分割財產時，均應按此種意見進行分割。不過，如產權人（即產權證上具名的人）將房屋出售、抵押，其餘沒有在產權證上具名的產權人不得以未經其同意為由訴請買賣合同或抵押合同無效，因為房地產權以登記為準，沒有具名的產權人只能要求具名的產權人分割出售款或賠償其所受到的損失。
七、夫妻一方婚前出資購買的房屋，權利登記在雙方名下，離婚時該房產如何處理？
上海高院認為，夫妻一方婚前出資購置房屋，權利登記在雙方名下，為夫妻雙方共有財產。如未約定按份共有，可認定共同共有，但在離婚分割房產時，出資一方可適當多分。
筆者認為，只要房屋登記在二人名下，哪怕是在婚後購買的，只要雙方沒有約定按份共有，則房屋就是共同共有，只不過出資的一方在分割時可適當多分。舉例來說，男方在婚前購買了房屋，價值100萬元，女方未出資，但產證上是兩個人的名字，假設雙方未約定按份共有（也就是說約定男方佔多少比例產權，女方佔多少比例產權），那麼在離婚時，房屋將被按共同共有的財產進行分割，原則上女方可以拿到一半，男方作為出資方可以適當多分。這個指導意見雖然沒有說如果約定按份共有時如何分，但從法理上講，應當按雙方約定的各自比例分割，如約定男方80%產權，女方20%產權，則男方應得80萬元，女方應得20萬元。
推薦閱讀：
※易緣；易出軌的婚房風水
※判斷婚房風水吉凶方法
※23款定製婚房，看完好想結婚
※婚房新規 女方吃虧？
※結婚租房，牆面很破，想裝修牆面，男朋友不同意怎麼辦？