美國有史以來最大的泡沫——房市——跌到底了嗎？ - Qzone日誌

我們正經歷著百年不遇的金融危機，這場危機是由美國房地產這一巨大的泡沫被捅破而引發的。近日，對於房價是否已經觸底回升，還是繼續下跌，存在著激烈的爭辯。

由於正面的經濟數據引發紐約股市強勁的上揚，市場情緒開始樂觀，國際油價5月4日連續第四個交易日上揚，紐約和倫敦兩地的油價收盤均在每桶54美元以上。當天，全美房地產經紀人協會立刻公告，稱3月的二手房銷售指數大幅上漲3.2%至84.6，遠高於經濟學家預估的82.1；創下去年9月以來的最大單月增幅。於是，許多樂觀的經濟學家下結論，說美國房價已經觸底，企穩回升在即。

然而彭博社5月4日也發表評論文章，稱儘管2月份的數據顯示20座大城市房價跌勢放緩，其實還遠未見底；除了失業率高企、法拍屋繼續發生、房屋庫存龐大等可見因素，阻礙房價復甦的最大因素來自於人口統計學。

任何時候，對市場無外乎存在兩種預估，看多或看空。看多者買入，看空者賣出，所以形成交易。對房價是否已觸底，我個人傾向於看空：房價還遠未見底。

首先，失業率是造成房價下跌的最兇猛的「殺手」。據美國勞工部報告，單單今年二月份，就有65萬1千人失業，失業率從7.6%上升到8.1%，比經濟學家預測的7.9%高出零點二個百分點，超過了1983年。而失業單月攀升率，達1945年以來沒有出現過的水平。過去12個月，已有5百萬人丟了工作，目前，至少1千2百50萬美國人失業。未來幾個月，裁員的速度將有增無減，預期失業率將攀升至、甚至超過10%，創美國失業人數26年來的新高。

美國人的現金儲蓄非常有限，一旦失業3個月，就將有30%的人無法繼續供房貸；而失去工作6個月的話，這個比例將上升到75%以上。銀行的違約率和法拍屋開始高升。單2009年3月，與上年3月份相比，美國法拍屋猛增24%，接近35萬個家庭流離失所。

據彭博社發表的數據顯示：2008年底，美國房屋空置創下了1900萬棟的記錄，而購買力卻因人口和移民數量的減少在萎縮。美國最有購買力的「嬰兒潮」一代，正在拋棄郊區四居室或五居室的獨棟房屋，換成兩、三居室的公寓住宅等待退休。他們經歷了股市十年的劇變之後，正重新進行理財規劃，不會再像年景好的時候那樣購置第二套房和度假房產。而六、七十年代的出生者，還背負著沉重的學生貸款和信用卡債；房貸機構又不再提供零首付的貸款，購房者必須具備20%的首付，信用記錄又不準有瑕疵，很顯然，這批人是推動不了購房潮的。

有史為鑒，是泡沫終歸要破的，房地產大泡沫也是如此。通常情況下，泡沫從哪兒吹起的，最終就該回到哪兒。美國從1925年到1933年，房價下降了26%。1925年是房價上升的第一高峰期，距離1930年的衰退還有5年，直至1930年到1933年經濟崩潰，房價加速向下，那僅僅是極其惡劣的經濟和通貨緊縮的價格趨勢。不像今天，通貨緊縮加上房地產泡沫，令房價被極其高估。2000年20萬美元的房子，到了2005年竟高達45萬美元，平均房價上漲了125%。即使去掉通貨膨脹的因素，也幾乎翻了一倍。

長期來看，房價僅僅和通貨膨脹正相關，不會隨著經濟增長和股票收益一齊上漲。下面是多倫多調整了通脹之後的房價走勢圖：

由圖可見，1953年至2007年這五十五年間多倫多的房價時漲時跌，但總是在通脹線的上下徘徊，像有一隻無形的手在控制一般。從1985年到1989年，由於熱炒，多倫多房價瘋漲，遠遠地偏離其合理的價位，當市場再也無法忍受時，1989年時拐點出現，房價猛然下跌，整整跌了8年，一直跌到1996年才開始止跌回升！漲到2008年初，拐點又出現。目前多倫多的房價持續下跌，按這次金融危機的慘烈，這次跌幅估計會超過上次，並將至少連跌8年，會把房價拉回與通脹幅度（2%到3%）相符合的那一個點。

這個圖形與美國的全國房地產的Case-Shiller統計圖形極其相似。

所以說未來幾年，由於經濟、就業和移民潮的持續低落，美國房價會隨著通貨緊縮的趨勢下降到1996年和2001年的水平，即30%到50%。第一輪遭重創的城市，也是投機最厲害的城市包括佛羅里達，亞利桑那，內華達和南加州；其次就是沿海大城市，像紐約和三藩市。

當房價不可避免地回歸到合理的價位時，銀行系統將經歷更為嚴重的危機，違約率和法拍屋均繼續上揚，比2008年金融海嘯對銀行的打擊更為嚴重。那時，經濟衰退將進一步加重，可能到2013年才開始緩慢減速，直至2017年停止。

美國的經濟將影響全球，希望大家做好心理準備。

（數據來源: Case-Shiller U.S Ten-City Index，Historical Statistics of the U.S. Colonial Times to 1970, 1975。）

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