未經業主同意開發商就把商鋪出租了？

天虹商場一樓店鋪的一位業主不願續租，目前還處於糾紛中。南都記者陳文才攝

買下商鋪12年，該租給誰、什麼價位，業主說了不算，還要聽開發商的？市民王先生買下富源商貿大廈7間二手商鋪，此前開發商已簽約把該大廈1到4層鋪位都租給天虹商場，包括王先生的商鋪，租期到2016年9月。今年9月約滿，王先生想把商鋪收回來卻不能，開發商稱在獲得90%商鋪業主授權的情況下已與商場續約了租賃協議，雖未經王先生同意，但他上一任業主簽署的購買合同里有「少數服從多數」統一招租的條款，因此他也必須履行。王先生質疑不合理。雙方爭執不下，或將走法律途徑。

業主想收回商鋪

才被告知商鋪繼續出租

陷入爭議的商住樓為深圳市寶安區創業一路附近的富源商貿大廈商鋪，如今位於天虹商城創業門店商業區內，地處翻身地鐵站兩個出入口的交界地帶，是整棟大樓人流量最大的鋪位。

王先生介紹，在他之前的商鋪業主是海豐縣財政局，2004年6月18日轉賣給他，每間商鋪都有合同和產權登記證，他一一拿出來給南都記者看。王先生承認，商鋪2001年已經被大樓開發商富源公司打包租給了天虹商城經營，他買下來後每月都收到對方打來的租金。據商鋪的租賃合同顯示，富源公司將富源商貿中心大廈的1到4層，共計約1.9萬平方米的面積出租給天虹公司，租賃期限自2001年9月8日起至2016年9月8日止。協議顯示，一層商鋪每月每平方米的租金為55元，計租期第五年起，租金在前一年的基礎上，每年遞增3%。王先生稱他入手以來鋪租只漲過一次，到現在還是很低。「周邊的商鋪都漲到好幾百一平方米了，我這邊還是只有七八十元。」

王先生曾找過第三方評估機構，測評出其所有的商鋪的租金為至少500元/月·平方米，「我的鋪位都是旺鋪，在地鐵站旁邊，又是天虹的正門口附近，人流量最大。」其介紹，事實上，在購得商鋪後，他並沒有與富源公司就商鋪出租的事情做過什麼約定，「一來嫌麻煩，二來富源公司把商鋪租給天虹15年，我雖是業主也不能趕他們走啊。」

所以，租賃合同9月8日約滿，王先生便希望將其7間商鋪收回，但他和富源公司、天虹商場一直未能談攏。「現在他們兩方又在未經我允許的前提下，簽訂了續租合同。」王先生堅持不續租，即使富源公司繼續給他打租金他都退回去。「如果一直這樣拖下去，我等於是默認了同意他們的續租合同有效，這個事如果還是談不攏，就只能走法律途徑了。」

開發商僅是「代理人」

為何能決定商鋪該租給誰？

前日下午，南都記者來到位於富源大廈了解情況，該開發商旗下的富源物業公司法務部人士接受採訪。該人士說，王先生提出的訴求公司已經獲悉，王先生確為7間商鋪的產權所有人。該名人士介紹，富源公司此前曾將商鋪租賃給天虹商城，但富源公司在其中僅為代理人。

「公司一分錢都不賺的，只是作為開發商，將各個小業主聯合起來，引進大的商城。」該名人士說。關於王先生提出的無法收回商鋪一事，他認為是合同決定的，在王先生購買前，富源公司與海豐縣財政局簽署的買賣合同中有一處條款顯示，「乙方(海豐縣財政局)同意履行甲方(富源公司)已與天虹商城所簽訂的《房屋租賃合同》。如該合同中途終止或合同期滿之後，則由商場業主按各自所佔面積表決，以少數服從多數的原則，決定商場統一招租的合同條款。」

「目前來看，已經有超過90%的業主(商鋪面積佔比)向我們授權，根據這個條款，我們是有權進行統一招租的。」該名人士並拿出了蓋有多名業主手印的授權協議稱，目前1到4層的商鋪除去王先生和另一名蘇女士外，全都授權富源公司進行商鋪租賃代理，即與天虹方面續簽租賃合約。富源公司目前並未關閉與王先生的溝通大門，若王先生執意要求不續租，可通過法律途徑進行解決。

承租方天虹公司方面昨日下午也回應稱，今年9月份第一份租賃合同到期後，天虹方面就已經與富源公司簽訂了續簽合約，「我們只對『大業主』，不對『小業主』，希望與小業主冷靜協商，找到解決辦法。」

合同爭議

舊業主合同對新業主是否有約束力？

「少數服從多數」遵循什麼程序？

王先生的委託律師黃律師認為，王先生系商鋪的房產權利人，其決定租賃合同到期後就終止，不予續租。依據房屋租賃合同第二十條約定，本合同終止後，承租方應於終止之日起60日內遷離出租房屋。「這塊是完全合理合法的。」

黃律師表示，「少數服從多數」的觀點僅是此前的合同有此約束，後續還需要進行協商。「比如開全體業主大會，核實業主身份，『少數服從多數』這塊由誰來統籌管理投票等等，這些事情需要進行合法合規的流程。」此外，黃律師認為，「少數服從多數」僅為擬定條款，就算此前有約定，但並不代表可以馬上就能續簽，「續簽一事還需要全體業主表決，就算按照『少數服從多數』也需要進行一個流程吧。」

廣東晟典律師事務所毛鵬律師認為，如果2003年海豐財政局與開發商在簽署上述商鋪購買協議時，確實包含「少數服從多數」的條款內容，則該條款內容也應該視為買賣合同的一部分，對新的業主具有約束力。新的業主如果單純以「少數服從多數」條款缺乏法律依據或自己沒有在該補充條款上簽名為由主張不履行該條款，可能難以獲得法院支持。當然，「少數服從多數」條款，並不表明多數就可以完全不考慮少數的意見或利益，程序公平和實體公平同樣重要。

毛鵬律師也追問，本案中，開發商徵詢全體業主有關商鋪究竟是統一招租還是允許分別招租的意見時，徵詢程序是否合法？統一招租的價格是否符合簽訂續租協議時周邊的市場價格？在內部分配租金時，是否充分考慮到不同地段業主之間可分配的租金差(畢竟不同地段的商鋪，銷售價存在區別，所以在領取租金時肯定也應該有所區別)，也都是多數派在表決時應該考慮的問題。

采寫：南都記者劉晨

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