取消「限購」，樓市就能回暖嗎？

06-26

經濟觀察報楊靜/文最近幾個月，中國房地產市場的頹勢越來越明顯。百城住宅價格指數已連續5個月環比下跌；成交量則持續萎縮，北京、上海等一線城市當前月成交量與2009年銷量高峰時相比，萎縮了近70%；房地產開發投資同比增幅也大幅下滑至個位數附近，新開工面積則已轉入同比負增長。不少人認為，「限購」政策是導致中國房地產市場轉入調整期的主要原因，並將房地產市場回暖寄希望於「限購」政策的放鬆。筆者認為，這種觀點是片面的。

首先，「限購」實施之前，有效需求釋放較為充分，有無「限購」存在已沒有本質影響。

自2010年上半年以來，房地產「限購政策」陸續鋪開，截至2011年10月底，全國已經有46個城市對房產實施了限購令。這些城市中有北京、上海、廣州等一線城市，也包含了寧波、西寧、廈門、石家莊、紹興等二、三線城市。

從表面上看，「限購」政策的出台壓制了住宅需求，但筆者要強調的是：「限購」政策預期實際上對民眾住宅購置行為提供了極大的刺激。從某種程度上講，這是繼2009年政府對樓市進行超強力度刺激後，房地產市場所受到的第二輪刺激。具體而言，在「限購」政策出台前，人們對該政策都有明確的預期，這種預期促使人們在政策出台前「抓緊」完成購房行為。當「限購」政策真正出台後，有效購買力基本上已經釋放完畢。從這個角度看，「限購」預期對民眾有購買力的住宅需求可能產生了接近於「一網打盡」的效應。

實際上，中國住宅市場投資性需求和改善型需求都已充分釋放，有購買力的「剛需」也釋放較為充分。一個需要高度關注的數據是，2011-2012年是中國適婚女性(20-30歲)數量由上升周期轉入下降周期的拐點。根據筆者的測算，2012年中國適婚女性數量將比2011年減少16萬人至1.1964億人，而在隨後的5年中，此人群數量減少的趨勢將有所擴大，2013年將減少116.7萬人，2017年減少數量則將擴大為300萬人，適婚女性總人數將降低至1.107億人。從中國的實際情況來看，「結婚購房」是所謂剛性需求的典型代表，未來適婚女性數量的持續下降將導致剛性需求對樓市買盤的推動力越來越小，對住宅開發投資也將構成長久的制約。在當前的高房價背景下，缺乏購買力的「剛需」則難以轉變為有效需求。

在這個背景下，有沒有「限購」政策的存在，對房地產市場的需求其實沒有本質的影響。如果政府取消「限購」政策，可能對樓市會有短暫的小幅刺激，但難以扭轉調整格局。

其次，巨大的庫存壓力已是懸在房地產市場頭頂上的「達摩克利斯之劍」。

從供給看，中國很多城市「窄口徑」出清周期（不考慮囤積房）已很長，當前，北京、上海、南京、深圳、廈門等13個城市的平均可售商品住宅需要20個月時間來消化，是歷史新高。從國際比較來看，美國的住宅出清周期在12個月時就已是深陷調整，當前只有7個多月，但其房地產市場依舊回升乏力。如果考慮到囤積房，「寬口徑」出清周期則會更長。據相關報告，國家電網公司在660個城市的調查顯示，這些城市有高達6540萬套住宅的電錶連續6個月讀數為零，按每套房住3人計算，可供近2億人居住。這說明當前「囤積房」的數量是相當龐大的。

考慮到龐大的在建面積，動態來看，住宅出清周期有巨大的上升壓力。相關數據顯示，截至2011年底，中國未完工的住宅面積達到了48億平方米，分別是2010年和2011年商品住宅銷售面積的5.1和4.9倍。此外，如果保障房建設按計劃有效推進，則將來保障性住房的大規模出籠還將進一步推升住宅供給。2011年保障房新開工面積為1000萬套，2012年為700萬套，從保障房建設的實際進度來看，2012年在建面積將會比較龐大。

在筆者眼中，房地產市場供需格局的變化意味著其基本面已經發生了本質的變化，一個供需嚴重失衡的市場陷入調整是無可爭議的。

第三，從房價收入比和租金收益率來看，樓市要避免陷入調整的難度很大。

從房價收入比、租金收益率等房地產市場風險衡量度指標來看，中國房地產市場也已積聚巨大的調整風險，要想避免陷入調整的難度很大。

房價收入比是衡量房價泡沫度的常用指標，其合理性在於認為房價高低最終應該取決於人們收入的高低，該指標的局限性是難以真實反映不同國家或地區文化、社保體系完善程度、人口密度、期望居住面積的差異。在現實中，要真實、可靠地統計某個地區的「平均房價」以及「家庭收入」也很困難，同時以不同面積為口徑的測算結果也存在較大差異。按100平方米計算，當前中國一線城市的房價收入比很多超過20倍，其中，北京、上海、深圳分別為22、22和23倍。從歷史經驗來看，樓市在如此高的房價收入比水平下是難以正常運行的。日本1990年代和香港1990年代中後期分別轉入了一輪大級別的房地產調整周期，在它們的樓市泡沫破裂前，房價收入比分別只有19倍和15倍。

租金收益率衡量了房產投資價值的高低，從某種意義上講，該指標的經濟學含義與股票市盈率相類似。從調研結果來看，北京、上海等地大量樓盤的租金收益率不到2%。這意味著如果某個投資者買入一處房產，他需要50年的時間才能讓租金覆蓋當初買房的成本。從大類資產相對價值的角度看，當前的住宅租金收益率明顯低於1年期存款利率 (3.5%)，以及10年期國債收益率(3.48%)。

第四，從周期角度看，中國房地產市場轉入長周期調整的可能性較大。

從其他國家房地產市場長周期波動的歷史經驗來看，房價是呈現周期性波動的，絕對不會出現「只漲不跌」的神話。

按波峰區間劃分，1891年至2006年，美國住宅價格已經歷8個周期。8個波峰區間有2個長度是22年左右，4個為17年左右，2個為12年左右。總體上看，以房價波峰區間作為觀察對象，18年周期在1891年至1955　年是存在的，但之後兩個波峰區間的長度 (1955-1979年、1979-1989年)明顯偏離了18年。美國住宅價格最近兩次峰值出現的時間分別是1989年和2006年，間隔為17年，又回歸了18年周期。通過觀察歷次周期，可以發現其上升周期一般為6-8年，極少能夠維持10年以上，調整期長度一般則在5年以上，算上橫向震蕩時期，甚至可以達到10年之久。

其他國家的歷史經驗也顯示，房地產市場一旦轉入調整期，時間往往較為漫長。日本樓市自1990年開始調整起，嚴格來說，調整就沒有真正結束；香港房地產市場1997年開始調整，持續時間也長達6年。這也再次否認了房價「只漲不跌」的謬論。

中國上一輪房價周期的頂峰出現在1993-1994年，距今已經達到了18年。參考美國的經驗，當前中國樓市可能到了又一輪波動周期的頂峰。從1998年房改算起，中國整體住宅價格上升期已延續12年，如前所述，美國歷史上房價上升期一般只有6-8年，10年以上較為罕見。簡言之，從時間周期來看，中國房地產市場轉入長周期調整的可能性很大。

綜上所述，中國住宅市場轉入長周期調整背後尤其客觀必然性，並不是一個「限購」政策那麼簡單。即使將來「限購」政策有所放鬆，中國房地產市場未必就能持續回暖。

（作者供職於中國財政經濟出版社）