如何解決中國的土地和住房問題？（下）

討論之五

　　土地制約包括兩方面：一是數量性制約，一是制度性制約。數量性制約就是供應總量不足，制度性制約就是供應不足和地價的供應更高，它對房價推動是巨大的。

　　供應量不足導致房價上漲

　　任志強：美國有一個演算法，每一百戶人家裡頭，一年有多少個家庭買房子，也就是按百戶家庭計算。如果按此算，我們佔2%，美國最高的時候佔17%，危機的時候大概佔7%到8%。你看，100個家庭有7到8個家庭買房子，它已經危機了，我們現在實際上供應量不到5%-4.1%，和美國差得很遠很遠。

　　潘石屹：我們一手房是2%，加上二手房也就4%。

　　任志強：4%點多不到5%，這是一個很重要供求的關係指數。

　　我們現在大概有145億左右平方米存量住宅，35%是房地產開發的商品房，其中有10%是房改房。純商品房只佔25%。

　　而且全國145億的住宅總量里，大概只有1.2億多套是成套住宅，有獨立的廚房、衛生間、廁所。其中90平米以上的，大概佔到80%以上。我們現在超過100平米房子，全國不到20%，北京不到17%，所以大房子的量很低，成套率70%。

　　其它的是非成套住宅。沒有衛生間的、沒有獨立廚房的、沒有獨立廁所的等等，這一類的房子佔了一部分。也就說我們住房指標裡頭，只有成套住宅達到1比1以後才夠用。即一個城市家庭有一套房子，這套房子，不管你是租的，還是買的，我得建出來這套房子。這叫成套的1:1。

　　另一個現實是：我們現在最高收入家庭與最低收入家庭房子的面積相差1.6倍。2008年最高收入戶均106平米。最低的大概是63平米。

　　潘石屹：我再說一個概念，去年全國建設用地是31.9萬公頃，包括有軍事、道路、橋樑等等。

　　我們房地產開發商用了多少呢?只用了3萬公頃，佔10%!房地產用地這幾年加在一起只有30%。今年是30萬，說是蓋房子可以用18萬，我估計能有兩萬公頃到開發商手裡。但是商品房價格的責任全是開發商的，最近有關部門說菜價上漲，是因為開發商開發把菜田佔了，可笑得很。

　　任志強：2009年的數據顯示，土地購置面積是114.7萬畝，有70%用在住宅上(一般商品房上)，就是80萬畝。80萬畝佔18.3萬畝農田耕地的比重是萬分之4.4，微乎其微。

　　總體平均下來，我們住宅佔總的當年用地的1.5%，其中商品房大概佔70%的住宅量，另外30%是非商品房的住宅量，不管它是經濟適用房還是單位的，兩個加起來總佔地不到1.5。

　　我們認為供求關係應該是佔主要地位，但實際上很多人不認為是。我們強調市場化，一定是供給方式佔主導地位，土地制約包括兩方面：一是數量性制約，一是制度性制約。數量性制約就是供應總量不足，制度性制約就是供應不足和地價的供應更高，它對房價推動是巨大的。

　　潘石屹：從完成開發面積和購置面積看，1999年到2009年的增長，是從最高的40%、41%變成了負的19%，十年期間下降了60%購置面積。

　　胡德平：那麼說，是十年期間土地的供給引起了房價的上漲?

　　任志強：2004年、2005年、2006年，這三年基本上負增長，最高是27%，低的時候大概是四倍，國家土地供應在這三年當中連續地負增長，2006年的年底到2007年，當時房價也是漲的。

　　我們今年對二手城市監測下來發現，住宅大概是4170多元一平米(到今年6月份底)。這是每平方米土地的地麵價，就是每平方米蓋房子的地價是4000多塊錢，去年是3715/平方米，增長了百分之十幾。這意味著什麼呢?如果土地佔50%，意思就是房價得達到8000元。而去年我們平均住宅房價是4460，因為去年用的土地是前年或者大前年的土地，大概只有2000多塊錢，基本是一半的一半。

　　潘石屹：北京公布了47塊閑置土地，公布的數字是平均樓麵價的成本是500多塊錢，很便宜。

　　任志強：老的土地很便宜，但在逐步增長過程中越來越貴。國土部公布的全國平均價也4000多了了。這個趨勢就導致是因為土地限制的結果房價只能看漲。

　　陳全生：我對這個問題也做過研究。我們每年佔用農田耕地的有四種用地：第一種叫建設用地，第二種叫災毀用地，第三種叫生態用地，第四種叫農業結構調整用地。建設用地佔30%，災毀用地5%，農業結構調整用地，生態用地佔大頭，退耕還林等在50到60%。

　　建設用地的30%里有6種用地：工業項目，辦廠房;第二，水利交通用地，就是建鐵路、水庫;第三，基礎設施用地;第四，旅遊用地;第五，軍事用地;第六，房地產用地。其中房地產用地又分三種：商業房地產，住宅房地產，辦公房地產。這裡面住宅用地又佔70%。住宅用地又分五種用地：高檔住宅和別墅用，經濟適用房，限價房，廉租房，一般商品房。一般商品房又占這裡面70%，所以拿30%乘以70%、乘以70%、再乘以70%，每年佔全部土地用地，一般商品房用地佔了4.22%(以2006年的數據算)。所以無論是房地產佔用了農田耕地百分比是萬分之四，還是佔用每年農田耕地的4%，一般商品房都用得很少，完全可以放地。

　　任志強：還有一個核心問題就是土地財政問題。分稅制後，中央財政大概拿走全部財政的65%，地方剩35%。而基礎設施投資各攤50%，中央65%的財力投50%，地方35%的財力也投50%，地方是背不動的。最後結果是「中央是唱公平，地方在背公平，市場打公平」。本來是中央解決公平問題，地方解決市場問題，現在倒過來了，中央唱公平唱得很好，卻把責任推下去了，包括建廉租房、保障房，最後發展不好，原因就在於財政投入體系出了問題。

　　事實上，1993年到2003年之前，土地供應量是非常充足的。因此房價和地價都上不去。到了93年，打壓房地產，當時分稅制把與房地產有關的稅都給了地方，原來的工業增值稅75%歸中央了，25%歸地方，地方非常發達的幾個其他稅源都被拿走了，地方政府只好靠地方財政彌補中央財政把大頭拿走的虧空，導致地方政府必須依賴於土地。而中央土地「招拍掛」之後，突然一刀卡死，逼得地方政府沒辦法不得不把地價提高。這是一個轉換過程。所以土地是個根子，財政是第二個根子。

　　陳全生：志強講的地方政府財政問題，實際上也是GDP指揮棒問題。我們考核幹部就是考核GDP。為什麼賣地?三大好處：一，賣地自己手裡有錢;二，有人幫你投錢，自己有錢，這樣GDP就起來了;GDP起來的第三個好處就是，賣的地一定是好地，這樣地價也比較高，然後跟城市改造結合在一起，城市形象改變了，馬路寬了、草坪綠了、樓房高了、廣場大了，業績亮起來了。所以大量賣地的書記、市長都陞官了，而不賣地的現在被叫做「三蛋」幹部：「笨蛋，蠢蛋，滾蛋」。所以不把唯GDP的概念打破什麼都沒用。

　　任志強：數據統計顯示，到今年到6月份為止，增值稅，營業稅都增長超過40、70、90，很高很高了，企業所得稅增長77%;但房地產稅增長不高，增長7.7%，為什麼?因為只有商業寫字樓這些，要靠這個彌補地方政府財政是不行的。

　　那麼，我們倒過來再算算，如果按照現在18億畝土地紅線不動，在未來二十年一共只剩2300萬畝地是可以用的，如果按計劃土地投入產出算?大概要10萬塊錢一畝的地，否則完成不了這麼多後續工作量。

　　胡德平：多少年?2300萬畝建設用地?

　　任志強：從現在到2030年，所有用地都算上，包括工業、港口、交通等等，只有2300萬畝。還有這麼多年，如果要按GDP每年增加8%，倒算回來就得這麼多。18億畝紅線不動，土地溢價值是多少?

　　也就是說剩那麼點地是不夠的，那麼點地要在這麼多年用的話，每畝地就是10萬塊錢;按容積率算的話，這房子就得5萬一平米。這個是假設前提，如果18億畝紅線不動的話，每年按8%的GDP增長，GDP依賴的土地換算回來，就是這個數。意思就是說你最後根本還是要動土地，要不然不行。

　　胡德平：我看過任總的文章，說房地產價格的源點是土地價格。那麼，你們認為應該怎麼辦?

　　任志強：我覺得就是要打破國家土地控制。

　　陳全生：我還有一個建議，我們現在是WTO成員國，已經是世貿成員國了，就要用世貿成員國的身份和眼光來看待我們的土地問題了。全世界各個國家都可以利用中國人力資源豐富，勞動力價格低的優勢，我們為什麼就不可以利用某些國家土地富饒、糧食價格低的優勢呢?完全可以進口糧食，進口糧食就等於進口土地。

　　這裡說到加拿大小麥，為什麼我們跟加拿大關係好，就是1959、1960年的時候，加拿大管糧食的一位局長做出決定賣給中國糧食，那時是美國封鎖中國的時候。為什麼要賣給中國糧食?有兩條，他說第一，據說中國有大批人要餓死;第二，我的糧食賣不出去，我要保證農民利益。就因為這點周總理很感謝他，就這麼把關係拉得很近。加拿大小麥局局長是終身供應制，總統任命一直到死都是他，所以他的權力最大。

　　中國袁隆平是水稻之父，加拿大叫小麥之父。加拿大今年小麥大豐收後，糧食沒有那麼多訂單，剩下糧食怎麼辦?點根火柴直接燒掉。因為收割要花錢、運輸要花錢、儲存要花錢，最後賣不出去，陳化糧處理還要花錢。誰花這筆錢?沒人花。那你說我們為什麼不能買呢?

　　日本糧食解決糧食問題的做法也值得我們深想，現在南美有一個日本，非洲有1.5個日本。日本在海外有1.8萬億美金的資產。

　　我們也應該把土地、農田作為戰略性資源來研究對待。

　　討論之六

　　政府一定不是管保障房的概念，保障房不是管買不起房的，應該是管租不起房的人，這個概念應該樹立起來。

　　政府應該管租不起房子的人而不是買不起房子的人

　　陳全生：現在有人提出「市場管商品房，政府管保障房」，我覺得這個觀點有問題。市場應該管商品房沒問題，但市場還應該管租賃房。政府管的不是買不起的人，而是管租不起的人。所以政府才有廉租房，廉租房是租不起一般的房子，付不起租金，政府給你提供廉租房。這個概念我們還沒有建立起來。如果政府要管買不起房子的人，你花多少錢也管不了。

　　胡德平：那管租不起房的人是白給?

　　任志強：現在基本叫白給，北京市執行的是30平米，一平米30塊錢月租金，給你補貼900塊錢。但有兩個條件：你的收入現在是960塊錢(人均)，同時你的住房面積小於7.5平方米，政府給你這個補貼。

　　胡德平：這就叫租不起房的人?他自己是不是也出點錢?

　　任志強：兩個條件符合是不出的，你要願意租大房子你就出，900塊錢租一個小房子是夠了。現在我們叫政府補貼，符合廉租房標準的人，你現在申請，北京市馬上一個月給你補貼900，但必須是北京市戶)。

　　陳全生：大概就是這意思，你有錢就買大房子，沒錢就買小房子;你再沒錢就租大房子，再沒錢就租小房子;小房子租不起，政府給你提供廉租房，也應該付廉租房的租金，但這個廉租房的租金比平常的租金低。

　　政府一定不是管保障房的概念，保障房不是管買不起房的，應該是管租不起房的人，這個概念應該樹立起來。

　　還有一個概念要建立，就是「有房住不等於有住房」。政府目前完全有條件做到人人有房住，但完全不可能保證家家有住房。發達國家也保證不了，高福利國家也保證不了。我去調查美國、日本、加拿大、英國，三分之一租賃，三分之二自由。然後到這些國家的大城市，這個比例數到不了，三分之二租賃，三分之一自由。你說那些發達國家人均GDP都是幾萬塊錢，我們才3千多，就保證家家有住房，這根本不可能。

　　目前在房地產收入當中，租賃房只佔全部收入的1.97%。十年的統計數據是這樣。這就不好。

　　應該建立大量的租賃市場，起碼現在要提出「租售並舉」，租裡面還有很多賣的方式，比如先租後賣、半租半賣。你要開租賃市場就要有多處房源，所以應該鼓勵大家買房，然後用稅收的辦法限制賣房。因為房地產投機的本質就是買是為了賣，買為了住就不叫投機，叫投資，限制投機就要限制賣、鼓勵買，買完後你要賣就重稅。現在的問題在哪呢?就是以賣為主，甚至把福利房全都賣了變成商品房了。

　　任志強：老百姓認為不能「重稅」，你可以限制五年，十年不準賣。

　　陳全生：我有三條意見：一鼓勵買房，二限制賣房，三是獎勵租房。你要把房子租給人家我就獎勵你，三分之一個人所得稅就免了。為什麼要獎勵他?因為這種做法的本質是等於利用老百姓手裡的錢給另一部分老百姓解決有房住的問題，而不是解決有住房的問題。你有錢你拿出來買，買完後租出去，這樣就等於我用我的錢解決你有房住的問題，而不是解決你有住房的問題。這樣才能把中國房地產問題解決。

　　任志強：貨幣資產變成實物資產的時候都應該免稅，要不然你以後憑什麼收人家物業稅和財產稅啊。

　　陳志武：我補充一點，老陳說的觀點我大部分同意，但不準賣的事千萬不要做，限制賣也不太好。現在最大的問題是人們把太多的注意力集中在新房子上，這很糟糕。在美國買房子，誰買了房子，我第一個反應他肯定是買的舊房子、二手房、三手房，絕大多數是這樣，很少是新房。但中國卻是不斷把買房注意力引導到新房上，沒有人去關注舊房，怎樣把舊房維護得更好，怎麼把舊房的價值最大化。這個又跟二手房市場是不是很活躍關係很大。如果要限制擁有房的人把房子賣掉，不管是10年還是加重稅，最後都會把大家的注意力往新房上轉。

　　秦虹：現在交易費用13.8%，我覺得這個太過分了，土地增值稅，房產稅什麼稅都收了，最後交易的時候還收13.8%。

　　陳志武：我覺得在思路上可做這樣一個調整，寧可讓新房價不斷往上漲，但是對買二手房的交易不管是稅收還是其它方面要盡量鼓勵，這樣就讓大家把注意力放在現有的房，維護好，讓它增值，不像現在很多房子剛蓋幾年就要重新拆掉。這樣不僅對環境，對各方面都是一個浪費。要把二手房交易的障礙和成本盡量往下降，盡量鼓勵更多人買二手房，然後把新房的交易成本漲起來，這樣，把整個注意力做一個轉移。

　　任志強：美國二手房交易是一手房的七到八倍。但中國很美國不一樣，美國是130到140多年中沒有多少房子。中國房子總數不夠，所以建設期一手房還是大量的，還佔主導。

　　討論之七

　　家庭的三項功能全部喪失，這說明中國農村社會機體最小的細胞出現了癌變，如不重視和解決，一定會毀了幾代人。

　　不能讓房子毀掉未來

　　潘石屹：我發現一討論，智慧就出來了。我覺得學了不少東西，真理越辯越明。

　　我們做房地產，一直是想著要把城市和國家建得很漂亮，但是在建設過程中看到最大的一個問題，是小產權房。因為集體土地——農村的土地不能流轉，不能建房子，只有國有城鎮土地才能出讓，所以農民建的房子都是小產權房。北京小產權房是4000萬平方米，有多少房子呢?我粗略算了一下應該20、30萬。如果不到100平方米，就是30、40萬套，這樣就涉及到大量的人口，這些人口是沒有在法律保護下的，天天被威脅要給你拆掉的。如果北京這樣的城市有20、30萬的家庭不安穩，他們就天天提心弔膽的。為什麼出現這樣的問題?根源就是土地制度，其實我們今天討論的東西我非常贊成，農民土地為什麼就不可以建房子呢?CBD隔壁就是農民的地，為什麼不能建房子?只有在國有土地上才可以建房子。

　　包括我們要把這個市場平衡起來，有銷售新房子的，也有銷售二手房舊房子的，也有自己租房子，也有政府補貼租房子，這樣市場才能平衡起來。現在所有注意力都放在一手房新房、買房上。其根源就是土地政策，因為房地產的實質就是土地，你無論它升值也好，貶值也好都是土地、建房子這些，鋼筋水泥電梯永遠是升不了值的，只能貶值。怎麼解決這些問題呢?

　　第一，儘快讓集體所有制的土地能夠流轉起來，能不能出台一個像1990年5月份出台的國務院「國有城鎮土地出讓轉讓暫行規定」，一下暫行到現在，這個土地就變成商品了，可以出讓和轉讓了。現在集體土地叫了一個名字「流轉」，叫什麼名字不要緊，實質是一個買賣行為，不管叫什麼，儘快要出台這個辦法。我們今天討論所有的問題都是圍繞這個問題，我覺得特別重要。就是讓農村集體建設土地也可以出讓轉讓，你管它用途就可以了。

　　第二，能不能把住建部跟國土資源部合併起來，合併起來才能統一領導，因為地跟房子是永遠離不開的，如果把這兩個分開各搞各的，這樣就容易出問題。

　　這些問題的表面現象就是我們有大量的違章建築(即小產權房)，我們房價在不斷上漲，我們房價高到什麼程度了呢?因為全世界都按租金回報率算，我們到這些大城市去，租金回報率就是7—8%，固定的。但北京的高檔住宅租金回報率只有1—2%，這就意味著我們租金低、房價高，背後原因一定是土地體制的問題。

　　胡德平：為什麼是土地的問題呢?

　　潘石屹：你放開了，土地的供應量就起來了，這些土地上就可以建房子了，大量的集體土地建房子了，供應量大了，房價就跌下來了。

　　第三，就是城市的發展，我覺得大城市、特大型城市跟中小型城市應該形成一個秩序，這個秩序的建立一定是靠市場化的方式建立起來的。而我們現在這種行政命令，行政資源配備建立起來的秩序一定是沒有效率的、不經濟的。

　　最近我心目中衝擊比較大的是兩件事情，第一件事是我到我們老家最偏僻的地方去，發現所有學校甘肅省婦聯都掛著個牌子叫「留守兒童處」，就是父母都不在。我們去各個學校建廁所，開美德課，發現孩子們還都挺活潑，我就想這跟我們培訓可能沒太大關係，是不是人家父母教育得好。於是我就問了一個小孩，這小孩10歲，還會舞劍什麼的，我問他爸媽是幹什麼的，他說我從來沒有見過。我問他見到媽媽是什麼時候了，他說3歲的時候見的。我又問他最願意做的事情是什麼，他說我想做個飛行員，因為媽媽在深圳，我想開著飛機去看他。也就是說他從3歲到10歲之間完全沒有見過父母，完全靠學校婦聯在照顧著。這個地方風景山清水秀漂亮得不得了，可是許許多多家庭是破碎的。

　　陳全生：這個問題影響太大了。家庭功能有三項：一贍養老人，二教育子女，三夫妻生活。目前農民工75%已婚，現在農村婚外情婚外戀絕不比城市少，這種對農村下一代影響太大了。三項全部喪失，這就是我說的中國農村社會機體最小的細胞出現了癌變，如不重視和解決，一定會毀了幾代人。

　　潘石屹：第二件是就是富士康跳樓事件。現在說富士康又到鄭州開廠了，那麼幾十萬的人又將全集中在一個地方，這種集中就把小家庭最基本的功能喪失了。所以我覺得大城市一定有大城市的作用，應該是教育、文化和高科技的中心，這些都是從大城市輻射出去的，還有時尚的中心，以後可能是信仰的中心。大城市是有它獨特的功能。但如果要慢慢輻射下去，一定要有中性城市和小型城市支撐著。

　　胡德平：你說的家庭的功能喪失，那叫人倫都沒有了，夫妻不像夫妻，父子不像父子，人倫都顛倒了。這樣一些可預見的這些問題，意味著整個社會從人文、經濟、文化都在變化，這樣下去，對中華民族是很大的損失。

　　結束語

　　胡德平：今年上半年和一些企業家進行座談討論，大家覺得改革的勁頭實在很疲塌。但我覺得像今天這種深入的討論能夠更多，更深入下去，或許可以把全國人民的改革熱情激發起來。真要改土地制度，改管理制度，改資源配置的方法，把十二五規劃盡量做得好一點，我覺得改革開放的心氣兒一定會重新振作起來。

　　大家對這些問題已經有這麼多關注和這麼深的研究，希望這樣的討論繼續深入下去。

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