政治局會議釋放重磅信號 住房制度明年將怎麼改？

12月10日，新華社發文稱2017年「房住不炒」深入人心，並肯定了租購併舉對樓市供給格局帶來的可喜變化。

另外，12月8日召開的中央政治局會議則提出，加快住房制度改革和長效機制建設。

業內認為，我國房地產市場正逐步形成「租購併舉、多主體供給、多渠道保障」的新格局，主要目標在於實現「高端有限制、中端有市場，低端有保障」的綜合房地產體系。

新華社：「房住不炒」深入人心

2017年12月10日，新華社發文梳理了今年樓市政策情況，並稱今年以來，圍繞去年中央經濟工作會議提出的「房住不炒」發展理念，樓市供求格局發生可喜變化：房價漲幅明顯縮小，去庫存成效顯著，投機炒房受到扼制，自住需求穩步釋放。

對此，業者認為，如果將2002年到2016年房地產市場化改革歸納為「全面市場化、土地招拍掛、推進金融化、房產投資化」，那麼2017年以後應該是「租購併舉、多主體供給、多渠道保障」的新格局。

新華社表示，今年以來，樓市調控政策嚴厲度與密集度超過了以往任何一年，且日趨精準化、精細化。

據中原地產統計，今年有50多個城市出台相關房地產調控政策措施超180次。

3月中旬，政府工作報告提出「遏制熱點城市房價過快上漲」，此後，從北上廣深等一線城市，到南京、杭州、廈門等熱點二線城市，從合肥、武漢、成都等中西部城市，到環京、環滬、環深等一線城市的都市圈，「調控升級」成為「主旋律」。

5月，樓市進入限購、限貸、限價、限售、限商等「5限」時代。

6月開始，各地逐步調高房貸利率。

9月以來，監管部門嚴查各類「消費貸」進入樓市。

目前，一線城市全部「認房又認貸」，非戶籍人口購房門檻均提高至5年；多個城市限制離婚買房；珠海、保定個別地塊限售延長至10年。

統計顯示，在多種樓市調控政策影響下，一二線城市房價同比漲幅已連續10個月回落，但全國房地產開發投資、房企土地購置面積等核心指標依然保持平穩增長。

另外，融360數據顯示，今年11月全國首套房貸款平均利率為5.36%，相當於基準利率1.09倍，同比去年11月上升逾20%。如果現在貸款200萬買房，要比去年多支付40多萬的利息。專家認為，首套房貸利率上調的可能性依然存在，但上浮空間已經不大，銀行貸款額度緊張將持續到年末，明年1月或將有所緩和。

政治局會議釋放重要信號

中共中央政治局12月8日召開會議，分析研究2018年經濟工作。政治局會議對後期政策精神具備前瞻意義，本次會議在房地產方面強調「落實」，提出「加快住房制度改革」和「長效機制建設」。

海通證券分析指出，相比2016年，本次會議基本延續此前提法，但表達上將「研究建設」升級為「建設」，將「長效機制」升級為「住房制度改革和長效機制」。以上表達方式改變，體現後期中央經濟工作和來年兩會中會更偏重落實層面。

此外，長效機制偏重綜合性架構，而非簡單非市場化限購、限購，在當前三四線銷售增速開始回落時，中央提出長效機制時點正確，旨在保證行業健康穩定，防止大起大落。

回顧過往，本屆政府在房地產制度改革中主要涉及房地產稅改革和供給側改革。

對於房地產制度改革的預判，海通證券認為，稅收和租賃市場是趨勢：

1、稅收主要圍繞房地產稅改革進行，其中重點在房產稅推進問題。

從廣義上說，一切與房地產經濟運動過程有直接關係的稅都屬於房地產稅。房地產稅改革將促進收入分配更加合理。房產稅屬於房地產稅的一部分。整體圍繞「立法先行、充分授權、分步推進」原則進行。

2、租賃市場方面。

整體在於落實《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》。政策有望圍繞培養供應主體、鼓勵租賃消費、完善公租住房、支持租賃住房建設、加大政策扶持和加強市場監管來構建租賃體系。

需要指出的是，中央提出租賃市場政策導向後，各地方政府積極響應中央號召。

從16年8月開始，廣東、四川等14省出台培育住房租賃市場的實施意見和辦法，給予租房市場政策優惠、鼓勵REITs試點。

17年北上廣深等一線城市愈發關注租賃市場的發展，緊跟中央步伐，出台多項政策扶持租賃市場。

從中央到地方政府租賃市場改革的政策風口正在逐步打開。

7月21日，住建部會同9部門印發《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，選取了深圳、南京、杭州、成都、瀋陽等12個城市，首批開展住房租賃試點。

一批城市拍出只租不售地塊，萬科、華潤、恆大、碧桂園等大型房企進入租賃市場，建設銀行等金融機構推出租房貸款。

大力發展住房租賃市場，原本可以滿足住房需求，並減輕剛需人群住房壓力，但在具體實施時卻似乎有些變味，有點「以租代售」的嫌疑。

有媒體報道稱，北京市大興區黃村鎮興化大街地塊一個樓盤，建成後所有的住宅將用於租賃，但是一次要交10年租金和20年押金(約120萬)。銷售人員還表示，最終的租賃價格將高於周邊的租賃均價。

同時，長租公寓還面臨著收益低、回報期長的難題。

有業內人士指出，北京行業盈利水平平均在2%左右，不掙錢也是普遍現象。但是，在存量房時代，樓市限購政策從嚴，長租公寓正在成為房企從「拿錢拍地賣房」向「出售與持有運營並舉」轉型的道路之一。

海通證券強調，未來對於高端市場在限制其土地供給量的同時應該大力發展租賃房市場。可以採取增加保有環節成本或者是加大交易稅等手段增加高端需求的潛在成本，間接補貼租賃房市場。

對於長效機制上，未來將多主體供給，多渠道保障，主要目標在於實現「高端有限制、中端有市場，低端有保障」的綜合房地產體系。

除了發展租賃房市場，還要加大普通住房和保障房市場土地供應，滿足市場正常的剛性需求和改善需求；對於本身已經無能力進入商品化市場的購買者，通過保障房、公租房等非市場化手段解決其居住問題。

構建多層次住房供應體系，是對此前政府提出處理好房地產業的「四大關係」的優秀保障。發展問題需要堅持市場化改革方向，才能充分激發市場活力，滿足多層次住房需求。民生問題需要政府「補好位」，為困難群眾提供基本住房保障。