壟斷是高房價的罪魁禍首

06-26

中國現在漲價長得最快的非房價莫屬。現在，房價漲幅早已超過了城鎮居民收入增長形成的購買能力。一般認為，房價與居民收入比在3到6之間合適，不宜超過7。2009年，全國統計，中等收入戶的房價收入比為8.23，已經不具備購買房屋的能力。包括中等收入居民在內，中低收入的居民佔全體居民的60%，加上每年需要向城鎮轉移的農民人口，85%的家庭沒有購買住宅的能力。遷移入城的農民，更無能力在城市中購買住宅。與世界各國城市化道路不一樣的是，中國當前和未來遷移城市的幾億人口不能永久留在城市，青壯年到城市工作，老年回農村，人口在城鄉間劇烈流動，家庭不能團圓，農村老齡化快於城市，這種狀況，必定會給中國二三十年後的社會造成極不穩定的麻煩。

那麼，房價飛漲的原因何在？原因當然很多，但關鍵的應該是壟斷二字。這壟斷包括兩方面：一是商品房市場壟斷，二是商品房土地市場壟斷。

先看商品房市場壟斷。我們的商品房市場，可以說是一個寡頭市場：其供給者為少量的房地產開發商；而需求者則眾多需要住房或希望進行商品房投資保值且敢於對於這個目標進行幻想的國內外有錢無錢的消費者。因為房屋需求是剛性需求，在我們這個正在城市化的國家，這種趨勢方興未艾，所以可以肯定，那些壟斷了商品房市場的開發商是不願意把房價降下來的。何況，他們也不敢降價，因為成本很高，特別是土地成本。降價賣就虧大發了。所以就形成現在很有意思的局面，很多樓盤的成本比能實際賣出的價格還要高很多。樓市調整很困難的原因就在這裡。

那麼土地價格又為什麼那麼高呢？這就涉及到第二個壟斷市場土地市場壟斷了。

我們的土地市場和中國很多市場一樣是個非常典型的壟斷市場——就象周王朝分封八百諸侯一樣，我們的中央政府也把土地的使用權分給了各級諸侯，於是，土地就成了各級政府部門的生財之道。統計數據顯示，截至2009年11月23日，前20名城市土地出讓金達到創紀錄的6432億元，為上述城市2008年全年土地出讓金總額的2.08倍。其中，上海以821億元的土地出讓金收入名列全國第一，杭州以713億元位列第二，北京以639億元排位第三，均超過了「地王」頻現的2007年的土地出讓收入。從全國來看，2006年全國土地出讓金收入約為7000億元人民幣，2007年猛增至1.3萬億元人民幣，其中，招拍掛出讓土地收入超過9000億元人民幣，同比增長約6成。2008年，房地產市場走勢低迷，土地市場降溫，但全國土地出讓總收入仍高達9600多億元。考慮到2009年二、三線城市地產市場開始趨熱，用前20位城市的增長率類比全國城市2009的土地出讓金收入，屬於比較保守的，估計至少在2.22萬億元。如果再加上2009年國內商品房新房4.57萬億元的銷售額，我預計2009年房地產業全行業的銷售額可能達到6.8萬億元，佔2009年33.91萬億元的GDP預估值的20.05%。

中國土地的供給市場,除了政府行政限制土地的供應量外,另一特徵就是政府寡頭壟斷。即政府一家寡頭壟斷性出讓供應土地,許多房地產商和其他用地商較為充分競爭性需求和購買土地。地價形成機製為:需求競爭者出最高價者為中標,一般也即成交價,而對於政府定的最高價土地沒有其他的土地供應者與其競爭,沒有使地價有下行的其他土地供給者的競爭壓力。政府一家寡頭壟斷型賣地和多個競爭者買地的土地市場格局,是除了土地供應小於土地需求外,推動房地產價格持續上升的最重要原因。需要指出的是,如果土地供應是一個競爭性的市場,土地和房屋的供求缺口不大,基本平衡,房地產商不可能獲得需求遠大於供給和壟斷土地房屋的暴利。房地產商的利潤就會平均化,回歸於合理的範圍。許多地方政府除了壟斷供地外,還搞土地儲備,政府將土地低價從農民手中徵用後,囤積起來,將房價炒高後,或者在房價高位時拋出,政府囤積謀取高價。

於是，我們看到：政府的短期經濟增長目標使其提供極少的土地，造成商品房市場的短缺，形成房價高企，買房子很賺錢，然後眾多的開發商開始不顧成本的拿地，政府開始大量投入土地狠狠的賺一筆。由於房價飆升，大量的投資者湧入，造成需求增加，然後房價進一步上升。真正需要房子的人由於羊群效應也開始湧入，需求陡然升高，房價更加飆升。於是形成這樣的一種局面，房價很高，開發商很賺，GDP增長很快，政府在賣地和稅收收入都大量增加，財政豐裕。

但是，物極必反，將來也可能出現這樣的情形：漂亮的成績單沒過多久，低潮來了。房價太高，商品房供給增加，沒人買房子了，開發商賣不出去房子。最後也只能降低價格賣出去房子，但是由於成本過高，於是開發商普遍虧損，大量倒閉，大量的從業人員失業。並且由於大量的社會資金投入到房地產市場中，造成普遍的資金短缺，然後是房地產蕭條開始蔓延，大量行業也受到衝擊，普遍的蕭條開始了。當我們研究完整個過程之後發現，最根本原因和開始的地方在於政府的短期機會主義行為——人為的控制土地市場，造成人為的短缺。

這種操作下，政府獲取了短期的超額收益，然而給社會帶來的損失卻是非常巨大的。首先，破壞了房地產行業的穩定性，一個行業的成長最重要的是穩定的環境。在這種土地供給時緊時松的環境下，除了背景深厚、資金充裕的超大企業之外，極少企業能夠存活下來，不利於競爭。當市場僅存在幾家企業的時候，壟斷變得越發嚴重，彼此勾結操縱市場更為容易，購房者的利益也被剝奪的更厲害。其次，破壞了經濟的長期發展。房地產行業操作下的突然暴利，引起社會資本的大量非理性湧入，擠佔了其他行業的投資和消費。突然的暴跌，又將這些資本掃蕩一空。可以把社會當成一個企業，一個錯誤而巨大的投資錯誤足以讓企業破產。同樣，當社會資本和銀行貸款的30%~40%投入到房地產行業時，這個行業的蕭條和萎縮足以讓社會震蕩幾年。

總之，２００９年中國的房價太高，其深層次的原因是政府的土地供應行政制度、壟斷性的賣地體制、對開發商囤地漲價謀利行為打擊不力、地方政府的房地產財政和房屋的持有成本很低，是這些體制問題的一次集中爆發。中國房地產價格高昂根本原因在於行業的壟斷行為嚴重，競爭嚴重匱乏。土地的壟斷、房地產企業極高的准入門檻和審批制度。所以，制定一個長期穩定的土地大量供給政策，放鬆房地產開放的審批和准入限制，對各種建房的方式都予以肯定和保護，中國的住房問題就解決了！