環京樓市怎麼了？

摘要：中信證券陳聰、張全國指出，全國上下沒有哪一個區域市場像環北京區域一樣，曾接受過一個特大城市如此大規模的投資需求外溢，並在發展水平並不高的情況下，限制人口的過度集聚。未來環北京樓市表現欠佳的問題將持續下去，和全國商品房市場的平穩表現並存。

中信證券3月20日房地產行業重大事項點評中，研究部陳聰、張全國對近期環北京房價出現實質性下跌的情況做了分析。

中信證券指出，環北京市場是非常特殊的，不代表全國趨勢，不代表三四線城市趨勢，不代表大城市周邊區域的市場趨勢。

研報認為，未來環北京樓市表現欠佳的問題將持續下去，和全國商品房市場的平穩表現並存。房地產企業應當降低對環京市場的依賴度，理性去化庫存進行結構性調整，雖然會帶來陣痛，但對維護資產負債表健康十分有利。

環京區域近六年來積聚風險 最終因調控政策加碼爆發

中信證券指出，環北京區域（以廊坊為最典型）在2011年之後火熱表現，和北京投資需求外溢有很大關係。2011年後北京越來越嚴格的限購政策，配合北京房價上漲，使北京出現「有房屋投資意願但無本地投資資格」的大量潛在賣家，其中有相當數量湧入環北京區域。

以二手掛牌均價測算，2017年初廊坊二手房（採樣集中在燕郊）房價超過30000元/平米，超過長三角准核心城市杭州當時的房價。

近六年積累的風險，最終因調控政策加碼而爆發。2018年2月，中信證券調研檢測了廊坊二手房（採樣集中在燕郊）掛牌均價，達到22312元/平米，同比下降28.2%；二手成交均價19475元/平米，同比下降31.1%。新房市場在2017年的僵持狀態後，在2018年初降價新聞逐漸增多。

環京區域規劃和調控目標特殊 當地房地產政策執行可能一直嚴厲

與其他環城區域，如環上海、環廣州、環深圳，甚至環武漢等進行比較後，中信證券在研報中指出，上述這些環城區域規划上都是鼓勵該區域積極對接附近一線核心城市，追求吸引大量人口和產業。

而環北京區域（特指和北京市界貼邊連片的區域），則主要是打造生態優美，環境宜人，人口適度，產業「較輕」的新市鎮，對開發強度的容忍度是比較低的。

在房地產政策上，如果說全國其他地方主要態度是鼓勵市場健康平穩發展，環北京區域則存在「限制發展」的整體思路。

中信指出，這種限制發展意味著一些公共交通的安排可能採取跨城市的態度（例如軌道交通可能只在北京、天津、雄安等地設立站點），也意味著當地房地產政策的執行可能一直十分嚴厲。

環北京區域在發展水平並不高的情況下，卻不希望人口過度集聚，這在全國是相當少見的。全國也沒有另一個區域市場曾經和環北京一樣，接受過一個特大城市如此大規模的投資需求外溢。

地產政策的因城施策，不是要限制三四線城市發展，而是要限制絕對房價水平可能較高的一二線城市房價上漲。

房地產企業應該如何應對？

中信研報總結認為，房價上漲最大的風險本質上並不在於槓桿透支，而在於財富積累結構性失衡（包括地域失衡）帶來的社會矛盾。

因此，中信判斷未來房地產政策差異化的主要出發點是絕對房價高低和短期房價上漲快慢，而並非其他指標（例如本地的人均住房面積，家庭住房自有率等）。

另外，中國的城市發展，的確呈現多中心，而非單中心的格局。二三線城市是真正一天天壯大起來。大城市周邊的城市群，也具備廣闊的發展空間。

對於原本資源儲備就集中於環北京區域的房地產企業，中信建議「長痛不如短痛」，降低企業對環京市場的依賴度，主動引導其他區域的銷售佔比提高，降低環區域的相對比重，理性去化庫存，利用短期區域市場回暖的窗口盤活資產。