如何選擇適合自己的房子

每個人選房的時候都有自己看重的因素：有的人看重地段；有的人希望擁有寬敞明亮空間，看重朝向；有的人因生活習慣，看重戶型；有的人因喜歡濃厚的生活氣息，看重小區環境……那麼，哪些因素是在選房時看重的呢？樂居工作室進行的一個網民調查中發現，地段、交通、配套設施、內交通、價格、戶型、隔音、私密性、分攤、物業管理等十大因素受到了網民不同程度的重視。下面，樂居工作室將逐一講述這些選房因素的相關知識一看：地段 李嘉誠說：「決定房地產價值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段。」這句話道出了房子的真諦，一直以來也被房地產業界奉為金科玉律，因為房子可以改造，但地段沒法改。 調查顯示，80％的購房者在選房時把地段作為最優先考慮的因素。因此，購買商品房時，在條件允許的前提下，仍應考慮房產位置的重要性。 那麼，如何看地段呢？ 牢記：看一個地段不僅要看現狀，還要看發展，如果購房者在地段內市政、交通設施不完善的時候以低價位購房，待規劃中的各項設施完善之後，則房產大幅升值很有希望。 另外，還應該根據每個家庭成員生活、工作的實際需要（住宅周邊環境情況、交通便捷度等）和家庭的發展需要（上班族的跳槽計劃、下一代的教育問題等），盡量選擇使每個家庭成員都適合的地段。一般來說，老年人應該選擇環境幽雅、空氣清新，特別是看病就醫方便的地段；青年人應當選擇上下班方便及社會交往方便的地段；有小孩上學的家庭就應選擇靠近學校附近的區域，以便於小孩就近上學。 對地段的選擇，還要關注以下幾個方面： （1）軌道交通對於沿線樓盤價值的提升作用明顯，選擇未來軌道沿線的樓盤會是個不錯的選擇。（2）未來商業周邊樓盤增值潛力較大，購房者要查看未來周圍能否形成較好的商業氛圍，是否有較大型的超市、商場即將開業等。u （3）地段中是否有其他優質的稀缺資源，這對樓盤是否有保值增值也至關重要。稀缺性、獨特性都是難以複製的。 二看：交通 交通狀況可分為距離工作地點、與朋友居住地點相距、父母親戚遠近，以及前往商業中心、娛樂休閑場所耗費的時間長短，均會對今後的工作、交際圈子、親戚往來產生較為深遠地影響，因此所購房屋的外交通狀況不可不察。 考察交通時，問11個問題： Q1、公交車到小區嗎？ Q2、有多少條公共線路能夠通到小區？ Q3、除了公交車，小區附近還有其他交通工具，比如地鐵、城鐵嗎？ Q4、公交車與地鐵、城鐵的換乘方便嗎？ Q5、公交車、地鐵、城鐵等交通工具運行的早末班及間隔時間是怎樣的？ Q6、從住宅到公交車站、地鐵站或城鐵站要花多長時間？ Q7、早晚高峰的時候路途堵車嗎？ Q8、小區到市中心有沒有直達交通工具？ Q9、上下班或小孩上學有沒有直達車？ Q10、「打的」方便嗎？ Q11、一旦發生應急情況，出行方便嗎？能應急嗎？ 牢記：不僅要了解當前的交通情況，還需要了解今後一段時間所選區域及小區附近的交通規劃，了解規劃不僅有利於了解自己入住後出行是否方便，更可作為今後一段時間內物業價格及價值是否上漲的依據。 樂居工作室小貼士：交通方便往往是開發商的強勁賣點，有的售樓廣告說地鐵某號線直達小區、某寬闊大道緊鄰小區。其實這有可能只是城市規劃中的遠期設想。對於交通條件，購房者可以通過親身體驗的方式感受一下交通所耗費的時間。 三看：配套 居住區內配套公建是否方便合理，周邊配套服務設施是否方便，娛樂休閑設施是否豐富，對於居民生活質量影響很大，也是衡量居住區質量的重要標準之一。了解樓盤配套情況主要分為小區周邊配套情況和小區內部配套情況。 誤區：看配套，要防止幾個誤區： （1）配套越多、越高檔越好。追求完美無缺、豪華高檔的小區配套實際上也是一種誤區，因為開發商和後期的物業管理單位是會將配套設施費用加進房價和物業管理費用中的。而且許多設施對具體的業主而言有可能使用率很低，或只在某一個階段使用，但這些設施的費用卻需要廣大業主來分擔。 （2） 配套越近越好。ü 買房子的時候，有些人總希望垃圾場、變電站離得越遠越好，而衣、食、行、玩、學則是越近越好。但配套也要分種類，同樣是商業配套，小商品市場和購物中心對周邊樓盤的帶動力就完全不同；同樣是休閑配套，電影院、歌劇院、娛樂城對樓盤的影響也不一樣。因此，在買房時，一定要注意附近的配套設施對生活的影響，在生活方便的同時，還要希望那些配套設施對生活環境的影響越小越好。 牢記：不論您所選擇的小區位於哪種區域，考察配套最重要的方面仍是配套是否能滿足日常生活的便利性！ 樂居工作室小貼士： ü （1）稍大的居住小區內應設有小學，且住宅離小學的距離應在300米左右，因為近則擾民，遠則不便。 ü （2）菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顧的基層商店配套，服務半徑最好不要超過150米。 四看：內交通 小區內的交通分為人車分流和人車混行兩類。內交通的合理性對於居住安全和環境的靜謐性是比較關鍵的,這也是在看房中容易忽略的問題。 購房者要向售樓人員詢問小區在內交通上有什麼措施，如何規劃社區內的車行、人流等。時下，人車分流常常成為不少樓盤的賣點，但這類小區的的造價也會比較高。 小知識：「人車分流」指汽車在小區外直接進入小區地下車庫，車行與步行互不干擾。因小區內沒有汽車穿行、停放、噪音的干擾，所以環境質量較高；小區內的步行道兼有休閑功能。 對於沒有採取人車分流的小區，購房者要考察區內主路是否設計得「通而不暢」（防過境車流對小區的干擾）、停車位是否夠用、費用多少、停車位的位置是否合理。 樂居工作室小貼士： ü （1）判斷停車位的位置是否合理，一般的原則是露天停放的汽車盡量不進住宅組團，停車場若不得不靠近住宅，應盡量靠近山牆而不是住宅正面。 ü （2）停車位是租還是買，一定要仔細算一筆賬再決定。車位的月租金是多少；如果購買，今後月管理費是多少。 五看: 價格 具體而言，購房者看中某一樓盤後，應當儘力克制購買衝動，首要讀懂樓盤的價格；然後耐心地去了解本市及區域價格水平、樓盤的歷史價格變化，並對所有相中的樓盤進行價格比較。一般購房者接觸較多的「價格」有：開盤價、均價、銷售均價、成交均價、最高價、清盤價……，這幾個房價出入很大，不弄明白會影響您的判斷力。 小知識： （1）開盤價：又叫起價，指該樓盤所銷售的房屋價格中的最低價格。常見房地產廣告中打出「開盤價每平方米×××元」的字樣，一般價位比較低，很讓人心動。等到去售樓處一問才知道，在售的房子都不是開盤價房，價格也比開盤價要高出很多，廣告中標的低價位根本就不存在。其實開盤價不過是開發商的一種銷售策略而已！ （2）均價：指所有房屋的銷售價格總數除以所有房屋建築面積的總數，所得出的價格就是每平方米的均價。ü 均價通常不是銷售價，好的房屋需要在此基礎上進行加價，有瑕疵的房屋比這個價格要低。 ü （3）銷售均價：指樓盤開盤後對外公示的價格。 從理論上說，銷售均價是指所有房屋的銷售價格總數除以所有房屋建築面積的總數。但在實際銷售情況中，銷售均價往往是樓盤的營銷性價格。即它不一定是兩者的比值，而是代表樓盤銷售策略的價格。常見的有「目前售價每平米均價4498元」。 （4） 成交均價：指樓盤的實際成交價格，由房屋的實際成交金額除以房屋的建築面積得出。ü （5）最高價：顧名思義就是最好的那套房子的銷售價格。 （6）清盤價：指項目銷售進入收尾階段的銷售價格，清盤價也不是真實的價格水平。 牢記： （1）看房時，一定要問清楚廣告中標註的價格或售樓人員說的價格是哪個價格。（2）如果想了解樓盤的真實價格水平，就不要看「開盤價」，而應直接問「成交均價」。 （3）最主要的是應弄清所選房屋的實際價格。弄清楚了五花八門的價格之後，購房者就要對該樓盤的價格進行大致的判斷，可以從以下三個方面入手： 首先，了解本市及該區域價格水平。這有助於購房者對自己購買房屋的價格範圍及不同區域的價格梯次做出判斷。這種判斷雖然宏觀，卻是不可缺少的感性認識。購房者可登錄當地的房地產信息網站查詢。 其次，了解該樓盤的歷史價格。樓盤的價格是不斷變化中的，因此，了解樓盤的價格就要了解價格的多變性。如何在適當的時機以適合的價格出手，因樓盤不同差別較大。購房者可進入「新浪樂居」等房地產垂直門戶網站查詢。 最後，與其他同質樓盤價格進行比較。所謂同質樓盤指某一時間段內，項目在區位特徵、產品特徵、環境特徵等方面相接近的樓盤。 六看：戶型 現在人們花自己的錢買房，當然不是要買大的，而是要選好的。什麼樣的房子好？好房子的標準，應強調符合人的居住行為，戶型的設計就尤為重要了。面對開發商提供的各種戶型，購房者應該怎樣來選擇呢？ 牢記：好戶型的選擇標準是布局合理、動靜分區明晰、私密性好。 看一個戶型的布局，主要指面積配比是否恰當、各功能區組合是否合理及朝向是否良好。 u （1）一般情況下，客廳、卧室、衛生間、廚房、餐廳是構成住宅布局的五個基本要素，有這樣一組參考數字，說的是這五個要素的最低面積標準：客廳及餐廳14.7平方米、主卧雙人卧15平方米、次卧或單人卧9平方米、廚房5平方米、衛生間4平方米。 u （2）功能區組合要切忌廚廁扎堆或廚房深藏不露。不少蹩腳的戶型設計，廚房和衛生間緊連在一起，或者相對或者並列，對這樣的戶型盡量避免選擇；廚房在使用中會產生油煙、抽油煙機會有噪音，若設計在房子的深處，會影響家庭成員的身體健康及休息。還要注意廚房、衛生間帶水、帶髒的空間與客廳、卧室怕水、怕髒的空間分開。 u （3）朝向是中國人置業中的傳統理念，一般以南北為正、東西為偏。良好的朝向可以保證有陽光的充足、居室的通透、迅速排除居室里的意味，從而改善住宅的室內環境，有利身心健康。 房屋的朝向，優劣順序為正南、東南、東、西南、北和西。ü 客廳、卧室朝向最重要。首先是客廳的朝向，客廳是住宅中使用率最高、使用人數最多的空間，客廳的朝向以南為最佳方向，冬天無寒風呼嘯、夏天涼風習習。其次是卧室的朝向，以南為最佳，東南、東、東北也可，最好不要選朝西卧室，否則房間就會經歷一整天的日照；如果有兩間以及上的卧室，應以主卧室朝向為評判標準。再次是衛生間和廚房的朝向，衛生間比較潮，因此要保持採光、通風，避免選擇西向的衛生間；廚房因用抽油煙機排氣，刮北風的時候會形成油煙的「倒灌」，因此廚房最好不要選擇北向。 動靜分區的目的是為了提供一個溫馨、親切、舒適的家居環境。按照生活起居方便的要求，比如：卧室位置要深一些、衛生間與主卧室的位置要近一些、廚房和餐廳最好相連、客廳和主卧應避免互相干擾，相對獨立。 牢記：沒有最好的戶型，只有最適合自己的戶型！ 七看：隔音 選房時，要注意以下幾點：要檢查門窗密閉效果是否良好，上下樓板是否有合乎標準的隔聲性能及相鄰的分戶牆隔音好等施工質量問題；住宅應與居住區中的雜訊源如學校、農貿市場等保持一定的距離；住宅內的卧室不能緊鄰電梯布置，以防噪音干擾。 樂居工作室小貼士： ü （1）在《住宅設計規範》規定，卧室、起居室的允許雜訊級白天應小於50分貝，夜間應小於或等於40分貝。 ü （2）住宅在距離高速公路中心線大於100米時，學校、醫院、療養院等在距離高速公路中心線大於200米時，其承受的交通雜訊能夠符合環境雜訊標準。 ü （3）往往樓層越高，雜訊會越大，1-5層雜訊最小，11層中等水平，24層最大。這是因為，越高，俯瞰的範圍越大，很遠處馬路的雜訊都能傳過來，相對的有效雜訊源多；樓層低，很多可能直達的雜訊源被其他建築遮蓋了，雜訊小。 八看：私密性 私密性體現在對內和對外兩個方面，對內的私密性要注意：廳卧分開，卧室私密性得到保證，廳卧功能互不干擾，能更好地滿足住戶的各種需求；卧室與卧室之間最好要拉開距離，，尤其是有小孩的家庭，兩代人之間應各有各的空間；衛生間的門最好不要向著廳開，因為這樣容易形成主客間的尷尬。對外的私密性要注意：卧室不宜距離鄰居的窗戶太近；若購買塔樓，要避免出現側面窗與正面窗形成「通視」的現象。 樂居工作室小貼士：為避免視線干擾，多層住宅居室與居室之間的距離以不小於24米為宜，高層住宅的側向間距宜大於20米。 九看：公攤 購房者買房時，一定要注意公攤面積是否合理，一般多層住宅的公攤面積較少，高層住宅由於公共交通面積大，公攤面積較多。高層一般在18%～26%之間，而多層則在11%～16%之間。 樂居工作室小貼士：北京市建委2008年7月31日印發的《關於商品房開發項目房屋登記面積測量有關問題的通知》中規定：新申請預售許可的開發項目，原則上不得再分攤建築樓棟（相互連通的為一個建築樓棟）外的公用部位。這意味著，購房者在支付高昂購房費的同時，將不再為小區物業房、車庫等公攤面積買單了。 購房者可諮詢當地有關部門是否有類似政策出台。 十看：物業管理 物業管理包括住宅小區的安全、維修、清潔、綠化等許多方面，是居住生活的重要保障，也是住宅業未來發展的重要方面。物業管理在我國還是一個剛剛起步的新興產業，各地社區的服務質量參差不齊，差異較大，這是購房者需要認真諮詢和比較的。好的物業管理能使物業的品質保持長久。 買房時購房者一定要問問，物業公司是否進入了項目，何時進入項目。一般來說，物業公司介入項目越早，買房者受益越大。 選房時還應積極向有關人員打聽負責小區服務的物業管理公司，最好能查看他們的相關資質、實力的文件，亦可去其現服務的其他小區打聽有關他們的服務水平和能力。物業公司的規模大小是一個不可忽視的問題，一般說來規模大的社區比較容易解決。因為規模大，相對收費會低；如果聘請專業的物管公司參與物業管理，在規範管理模式上會有不錯的表現。 同時，購房者要問清楚物業管理費都有哪些內容、冬季供暖費多少、小區停車位的收費標準、車位是租是賣等，以便於估算資金，量力而行。物業管理費的收費標準也應考慮在內，畢竟房價的高低僅是一次性支出，而物業管理費卻是居住下來後每年要支出的一筆固定開銷。
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