房產所有權和土地使用權

06-26

最近有一則消息煞是驚人：溫州有些住宅土地使用權到期，續期要交房價三成的土地出讓金！

在溫州，有些業主正常買賣的二手房不能辦理房產證，無法完成交易。原因是這批房產的土地使用到期了，如果要續期，必須繳納占房價總額約三分之一的土地出讓金。有業主的房產交易價不超過100萬，但要續期，須繳納土地出讓金30萬。也就是說，除了要繳納契稅等費用之外，還須交房價三成的土地續期金。

不少溫州市民還發現，他們持有的產證上寫著土地年限20年到期。據溫州市國土資源局初步排查，從去年開始，溫州市鹿城區內即有600餘宗(套）土地使用權證，面臨土地年限20年到期或即將到期。就是上世紀90年代初期的住宅用地使用權到期面臨續期的問題，這些業主要花費數十萬元高額土地出讓金「買地」，才能重新辦理土地證。溫州首例住宅土地使用到期，這在全國可能也屬先例。

這件事不僅震驚整個溫州房市，甚至讓全國百姓都開始檢查自己買下的房子，還能住多長時間？對此，全國網友好像都炸了鍋。我們的朋友也在討論這個話題，房產證到期了怎麼辦？這又一次從某個角度反映了我國房地產市場的亂像。

有老支友坦然，針對畸高的房價及房地產泡沫這樣說：中國的房地產市場，也是中國特色的，與美國以及世界上大多數地方相比，其最大的區別就在於，中國的土地屬於「國家所有」，而世界上大多數地方個人住房下的土地都是私有。這從根本上決定了中國房地產市場（及其泡沫）的特殊性，以及與其他地方房地產的不可比性。最近，溫州房屋使用權20年期滿事件的消息引人注目，從又一個方面（角度）讓大家看到了中國房地產市場一些奇特的現象：混亂、隨心所欲、甚至有點荒謬。

說得不錯，我國的房產市場，看起來是一片混亂，隨心所欲，房產商唯利是圖到荒謬程度。就象這次在溫州暴露的，在房產交易中，20年到期的竟與70年到期的房價沒有任何區別，就象花高價買了過期貨，現在又要繳納占房價總額1/3的土地金，讓人傻了眼。除了混亂、隨心所欲和唯利是圖，荒謬還在於房地產市不透明，交易雙方信息嚴重不對稱。

房地產市場不透明。現在大家都認為住房產權70年期限，房地產開發商是這樣宣傳的，房交所辦理的產證也是這樣說明的。其實，大多數人並不明白，立在土地之上的房屋，是與其所依賴的土地相分離開的。按照我國目前的法律，房屋的所有權（產權）是你的，但土地不是你的，它屬於國家，你只有使用權。在農村，房屋是個人的，但土地（宅基地）權屬是集體的，因此，農村土地上的房屋只能自用，可以繼承，不能買賣。當今我國土地所有權屬也就僅這兩種：1，農村土地歸集體所有；2，除集體所有的土地外，全部歸國家所有。

房地產市場信息不對稱。由於沒有看懂我國城市住房產權的狀況，因此，很多人一直沒有弄清楚土地使用權年限對房產的意義。那些買房者沒有意識到，房產價值的很大一部分應該是來自於土地的價值。房地產市場信息不對稱，導致土地使用權價值被低估，對於要繳納土地使用權續期的費用，人們沒有這樣的心理預期。

房屋土地使用權70年是怎麼來的？1990年5月，國務院頒布《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，實行國有土地使用權出讓制度。該條例第八條規定：土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，並由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為；第十二條規定：居住用地出讓年限最高為70年（商用土地出讓年限最高為50年）。——這就是房屋土地使用權70年的來歷。

在國有建設用地使用權出讓中，出讓年限不同，土地使用人需要繳納的出讓金也不同。在溫州，上世紀90年代初期，為了順利推進國有土地使用權出讓工作，在不超過居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分檔，由受讓方（主要是房地產開發商）自行選擇辦理出讓手續，並交納相應的土地出讓金額。這些人選擇了受讓的年限是20年，那麼，從去年開始，20年期限的這批住宅土地使用權就已經或即將到期。

所以在房屋買賣過程中，人們應當關注所交易的房產土地使用權年期是多少。不能將只有20年土地使用權的房屋當成有70年期限買入，以至自己吃大虧。

必須要弄清楚，房屋所在的土地，你沒有所有權，只有一定年限的使用權；但建立在這土地之上的住房，你擁有所有權，而且沒有年限，並不受什麼70年限制。只要房屋不坍塌，你就永遠擁有權利。因為根據民事法則（世界通行），個人的所有權沒有期限，非經法定的理由和程序，不得被剝奪。我國《物權法》，對房屋所有權也沒有期限限制。只不過土地使用權是有年限的。那麼到期了怎麼辦？根據我國的《物權法》規定，房屋所在的土地的使用權到期後可以「自動續期」。這樣就不影響房屋的所有權了。

不過，問題來了，房屋土地使用權到期後，自動續期要不要繳納的土地出讓金？怎麼計算土地續期金？不明確。《物權法》只規定了「自動續期」，該如何續期，需不需要交納土地出讓以及交納標準都沒有。可是，從道理上，從溫州情況看來，土地續期是要繳納土地出讓金的。在國家沒出台具體實施細則的情況下，國土管理部門只能參照國有土地出讓的做法，先由第三方評估機構評估土地價格，再根據單位地價或折算出樓面地價，而後算出總的土地出讓金，最後由國土部門與使用方重簽國有土地使用權出讓合同。

末了，給大家提個醒：房產固然非常重要，但更要珍惜土地。已經擁有土地的農民，千萬不要丟掉土地。（圖片，上海的一處居民樓。）