求解物業稅

　　「房價」是今天人們談論最多的話題。近年來，中國各地房價普遍上漲，有些地區漲幅如脫韁的野馬。高房價使不少買房者成為「房奴」，與之相伴的高房租則令大多數無力購房者只能「蝸居」，成為「蟻族」。

　　高房價已經嚴重製約著人們的消費，影響著百姓的生活、妨礙社會的安定。人們期望政府通過各種手段調控房價，採取有效措施幫助解決中低收入者的住房問題。

　　2003年10月，十六屆三中全會首次提出「條件具備時對不動產開徵統一規範的物業稅」後，隨著房價的上漲，人們對物業稅的期望不斷增大，對開徵物業稅的爭論也日益增多。有人贊成，有人反對。有人認為，它可以降低房價；有人提出，它會推高房價；有人則認為，它與房價無關。辨析物業稅的性質與作用，有助於為切實推行物業稅鋪平道路。

　　物業稅的性質與作用

　　物業稅名稱雖新，其實它是對現有稅種改革、整合而成的稅種。從性質看，物業稅是一種財產稅，有此稅目的國家並不多，比較典型的只有中國的香港地區。一般國家都稱為「房地產稅」「不動產稅」。其實，香港的物業稅與中國內地計劃開徵的物業稅在制度上也並不相同。

　　2003年中央提出創造條件開徵物業稅時，中國的商品房價格並不高。開徵物業稅的目的，顯然不是調控房價。

　　中國開徵物業稅的初衷，首先是推進房地產稅費改革、優化稅制結構，增加地方財政的經常性收入。中國房地產業交納的各種稅費比較多，既不規範也不合理。為了貫徹「簡稅制、寬稅基」的原則，合理確定負擔，應清費、立稅、明租。在清費的同時，把對房地產的各種行政性收費改為稅，把相關稅種和收費併入物業稅，以完善稅制，減輕稅負。

　　以物業稅增加地方財政經常性收入，可以支持地方公共產品的供給，解決對「土地財政」的依賴。中國現行稅制結構不合理，以流轉稅為主體，雖然在一定程度上反映了中國的經濟結構和征管水平，但流轉稅所佔比重過大，不利於發揮稅收的調節作用，不利於體現公平稅負的原則；也不利於增加地方特別是縣以下政府的財政收入。開徵物業稅，有利於增加財產稅的比重；有利於保證地方政府的財政收入，更好地理順中央與地方的財政分配關係，調動中央與地方兩個積極性。

　　再次，開徵物業稅有利於發揮財產稅對貧富差距的調節作用。由於社會分配不公，人們收入懸殊，貧富差距擴大，影響了社會穩定。開徵物業稅，擴大財產稅的徵稅範圍，有利於發揮稅收對財產的調節作用，縮小貧富差距。

　　最後，開徵物業稅也有利於發揮稅收對房地產市場的調節作用，優化房地產資源配置，平抑房價。但這不是開徵物業稅的初衷。

　　抑制房價上漲並非開徵物業稅的主要考慮，部分原因在於物業稅與房價的關係並不簡單。筆者認為，開徵物業稅對房價有一定影響，它會增加房屋擁有者的稅收負擔，抑制炒房行為，減少對房屋的需求；同時，會儘快出賣富餘房屋，增加供給。從而平衡供求關係，抑制房價過快上漲、減少房價泡沫。但是，單憑開徵物業稅難以根本解決房價上漲過快問題。

　　雖然把土地出讓金和有關稅費併入物業稅，可以將現在由開發商一次性交納的約佔40%的開發成本，改為由業主分40年－70年交納，但如住房供求狀況不變，開發商不可能自主降低房價。

　　實際上，對住房的供求受到多種因素影響，如人們的傳統觀念、土地的價格、建房的成本、房屋的供求關係和一國的通脹情況，以及信息不對稱等。開徵物業稅對於減少購房需求能夠產生多大的影響，尚未可知。

　　傳統的「居者有其屋」的購房觀念，促使大家爭相買房，從而使房屋的需求增大；通貨膨脹預期也刺激了部分群體為抵禦通脹而購房保值的需求。地方官員、開發商、發放建房與購房貸款的銀行為了各自的短期利益，都會謀求刺激購房需求的措施。

　　因此，有效治理房價上漲過快，除在稅收領域開徵物業稅外，還需土地、金融等政策甚至行政手段的配合。收緊房貸、提高首付、加息、增加限價房和廉租房供給，甚至改變土地出讓政策等，應當統籌運用。

　　物業稅的若干制度選擇與實施步驟

　　就物業稅自身而言，應積極創造條件開徵，跳出多年「空轉試點」而無突破的局面。物業稅是對現有相關財產稅種的整合，並不是新增加的稅種。只要設計得當，不會增加百姓的負擔。對於物業稅的制度選擇，筆者建議：

　　—不應將土地出讓金納入物業稅。這是因為，一是在理論上說不清楚。按照馬克思主義政治經濟學的觀點，地租是土地所有權在經濟上藉以實現的形式。土地出讓金在性質上屬於租金，是政府將國家所有的40年或70年的土地的使用權出讓給使用者，向使用者一次性收取的租金。租和稅是兩個不同的概念，租是政府讓渡使用權所取得的收入，不具有強制性；而稅是政府提供公共產品的補償，它具有強制性。如果把土地出讓金併入物業稅，不僅改租為稅，租稅不分，而且否定了國家對土地的所有權。二是會影響地方政府的財政收入。將土地出讓金併入物業稅，會使地方政府原來一次性取得的收入，要分40年或70年來收取，必然影響當期的財政收入，在地方財政收入不充裕的條件下，難以推行。三是在現實中無法操作。因為一旦將土地出讓金併入物業稅，已繳納土地出讓金和未繳納土地出讓金的房屋，在操作上難以區別。

　　—僅對經營性和部分非經營性房屋徵稅。首先，在對每個家庭一套基本住房不徵稅的前提下，為了更好地發揮物業稅對房價的調節作用，建議在對經營性房屋徵稅的同時，對每個家庭超過一套的非經營性住房徵收物業稅。這樣，家庭擁有的住房越多，交稅就越多。這既有利於限制炒房，也有利於減少家庭對房屋的需求；同時，為了減輕物業稅負擔，會主動把暫時不用的房屋用於出售，增加房源供給，緩和供需矛盾。其次，對開發商建好但超過兩年沒有出售的房屋徵稅。這同樣可以促使開發商減少對房屋的囤積，增加房屋供給；再次，對開發商已經拿到的土地，如果超過一年沒有開發、使用，不但要一次性交納土地出讓金，而且要對其徵收閑置土地的物業稅，減少開發商搶購和囤積土地，加快土地的開發和利用，增加房源供給，減少供求矛盾。

　　—評估值為計稅依據。現行房產稅分別以余值和租金為計稅依據，一方面造成稅收負擔不平衡，另一方面以余值為計稅依據未能反映出房屋的實際價值，使稅收負擔扭曲。以評估值為計稅依據能夠比較準確反映房屋的實際價值，稅負比較公平。當然，由於計稅依據（價值）要通過評估來確定，徵收的難度增大，在操作上可能還存在一些困難，需要一個過程。

　　開徵物業稅可以循序漸進，在徵稅範圍和徵稅制度上，可以三步走：

　　第一步，把房產稅和城鎮土地使用稅以及有關收費合併為物業稅，適當調整計稅依據，把從價計征和從租計征統一為按余值從價計征，並在大體保持原稅費負擔的基礎上，重新設計稅率比例徵收。同時，把徵稅範圍擴大到開發商取得超過一年沒有開發的土地和建好超過兩年沒有出售的商品房，通過徵稅減少土地囤積和房屋空置，優化資源配置，提高資源使用效率。

　　第二步，隨著房地產評估機構的增加和人員隊伍的充實，法制的健全，將計稅依據由余值改為評估值；同時，把土地增值稅、契稅等稅種納入物業稅，相應調整提高物業稅稅率。

　　第三步，在廣泛宣傳的基礎上，待條件成熟，將部分非經營性房屋如每個家庭超過一套的住房納入徵稅範圍，擴大徵收面。