六大原因催生北京地王

06-26

5月18日，北京市土地整理儲備中心網站今日掛出了12號招標出讓的房山兩地塊競標結果。北京建工集團以14.02億斬獲房山線長陽站8號地，摺合樓麵價7500/平米，創造了房山的新地王。而「老地王」萬科和中糧地產聯合體斬獲了另一地塊，即長陽鎮起步區3號地，成交價格9.83億，摺合樓麵價6223元/平米。

值此有業內人士預測，該地王建成後的售價每平米不能低於15000元，而此時房山區的平均房價為每平米14000元左右。可見這塊地王的誕生，拉動了房山的房價預期，讓這次房價調控又變得撲朔迷離。

細看北京地王的產生實際上並不為奇，如果依舊沿襲當前的房地產調控政策與經濟政策，以下幾個根源還存在，在今後幾年乃至數年內，不僅北京會繼續誕生地王，二三線城市也會不斷刷新地王記錄。

第一點：土地供給不足。首先看地王的產生，都是多個房企爭搶競價的結果。我們看09年各地地王，都存在幾個共性，一是周邊區域已經無地可供，二是周邊有地不供，三是當地產房地產都異常活躍，四是當地多數開發商旗下的地塊不多。在不斷放大的市場預期下，未來可供房源與市場相比已經捉襟見肘，因此才會在市場供給規模就是利潤的前提下，瘋狂搶地。而地方政府始終是以一塊地分成數塊的方式進行招拍掛出讓，不僅不一次拍出，反而始終保持低於市場需求預期的限量供給，正是這樣的土地供給方式，造成了開發商瘋狂搶地的現象發生。可見地王產生的第一根源是土地供給不足。

第二點：經濟政策寬鬆，流動性過大。此前數年的經濟增長始終是依靠加大貨幣投放來完成的，因此造成數年間的物價飛速上漲，在CPI與PPI數據始終被保持沒有通脹發生的情況下，隱性通脹實際上是在逐年走高，而大宗商品價格就是通脹的最好印證。通脹下貨幣貶值速度加快，自然將有投資需求與財產保值需求的資本帶入房地產，從而引發房地產市場需求旺盛的現狀，自然而然的對土地需求規模逐漸加大。

第三點：城市化進程的加速。雖然當前房地產投資與投機群體瘋狂購房的原因是固定資產可以升值獲利或保值，但是房地產的最終支撐依舊是城市化人群，儘管當前城市化人群的收入與消費力都無法對房地產起到支撐作用，但是居住需求的規模還在逐漸放大，按京滬穗深等地每年的人口增長速度看，即使其中有5%人群可以達到購房收入，在土地限制供給導致商品房市場供給有限的情況下，也會消化掉每年新建商品住房規模的60%以上，其餘40%在炒家與開發商手中捂盤，可以繼續推高房價獲利。此前我們所看到的7成房產被投資群體買走實際上就是一種變相捂盤行為，是資本利用壟斷市場來製造恐慌推動房價。

第四點：政策扶植。雖然我們最近幾年總能看到房地產調控政策，尤其在今年不斷看見遏制部分城市房價上漲過快的口號，但是最重要的一句「大力發展房地產業」卻一直被大眾所忽視，按當前經濟形勢看，政府為什麼09年要保八？09年依靠什麼來完成的保八？今年的經濟結構與09年有什麼變化沒有？這都是房地產業面臨的關鍵問題，在政府無法擺脫房地產依賴症的情況下，地方融資平台與中央政府債務高達15.7萬億雖然不是太大問題，但是如果喪失房地產這根財政支柱，那麼經濟增長就將不復存在。因此，開發商心中的預期是政府不會拋棄房地產業，所以對臨時性調控雖有恐慌，也同樣對未來預期看好。第五點：房地產腐敗。剛剛傳來黃光裕被罰金6億沒收資產2億，判刑14年的消息，從這一消息可以看出一個問題，縱使黃光裕是個倒霉蛋，也罪不該誅，但是為何罰金與刑期都與普通人違法量刑相比很輕？主要原因就是黃光裕的涉案範圍之廣，牽涉人群之大，輕判黃光裕的直接原因就是許多刑不能量，許多人不能辦！同理可見，房地產業利益鏈上的螞蚱與黃光裕案相比可謂是駱駝比牛毛，大巫見小巫。我們時常看到各地方官員與開發商同進同出把酒言歡，試問這是為何？難道其中沒有利益關係嗎？再者，全國的商品房最大買家是誰？答案很肯定是公務員，也只有公務員的房屋持有數比例最高，這群人的利益在房地產業上來講是絕對不可動搖的，他們不僅佔有規模龐大的商品房資源，還佔有絕大部分的經濟適用房使用權，所謂發展房地產業，多年來只是在不斷滿足這一群體的慾望膨脹而已，只有滿足了他們才會輪得到普通百姓，經濟適用房就是這一結論的最好證明。因此，這群人的資產保值期望下，房價調控一定是步履維艱。

第六點：財政需求。眾所周知當前房地產業是地方的財政支柱，在當前外部經濟環境惡劣，出口業世風日下的時代，無論地方經濟還是地方就業，都需要投資帶動，而自從分稅制之後財政政策與基礎建設等方面就出現了本末倒置的現象，財政中中央政府拿得多，地方政府拿的少，而城市建設與社會投資是中央政府管得少，地方政府責任多，地方政府的融資平台業正是因此而迫不得已才發展出來的，那麼在地方政府財政赤字與融資平台負債率，加在一起相傳已經超過10萬億大多的情況下，地方政府唯一的財政依賴房地產業，斷然無法從政府需求中廢除，因此才會出現中央調控嚴厲，地方打折執行的現象，只要這種現象不改，房價未來預期就存在上揚，而開發商敢製造地王也正源於此。

到最後表面看地王是開發商造出來的，實則是地方政府造出來的，如果再繼續深究，那就是中央政府造出來的。地王的產生主要來自於制度問題，腐敗只算是一個現象，真實原因一是制度導致的地方與中央財政分配不公，二是政府臃腫，需要的開支與利益需求過大，最終都只能把手伸向民生，而房地產正是這個竊取民間財富的工具。