違法轉讓土地使用權的表現形式與法律責任

違法轉讓土地使用權是國土資源主要違法類型之一，《國土資源違法行為查處工作規程》對違法轉讓判定的法律依據、表現形式和相應的法律責任等進行了明確。

須要特別注意的事項

1.違法轉讓土地行為不能僅以簽訂轉讓合同或者協議、支付轉讓價款予以認定，還應當確認受讓方是否實際接收、佔有、控制土地。

2.對違法轉讓土地類違法行為的處罰應當針對轉讓雙方，處罰種類應當區別適用。適用《土地管理法》七十三條時，「沒收違法所得」適用於轉讓方，「拆除或者沒收地上建築物」適用於受讓方，「可以並處罰款」適用於轉讓雙方。適用《土地管理法》第八十一條時，對出讓、轉讓或者出租方，責令出讓或轉讓方限期改正，沒收違法所得，並處罰款；對受讓方、承租方佔地建設的按照違法佔地處理。

3.涉及房地產轉讓的，優先適用《城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》；其他違法轉讓，優先適用《土地管理法》。

4.違法轉讓土地中的受讓者將土地再次轉讓給他人，即再轉讓土地的，對每個環節的違法轉讓行為都可以予以查處，查處時注意違法行為追訴時效問題。

什麼是違法轉讓土地使用權？

違法轉讓土地使用權是指違反土地管理法律、法規的規定，以各種形式轉讓土地使用權的行為。

我國的法律、法規規定了轉讓土地使用權的條件和程序，這些規定是判定是否屬於違法轉讓的法律依據。比如：《土地管理法》第二條規定任何單位和個人不得侵佔、買賣或者以其他形式非法轉讓土地；《城市房地產管理法》第三十八條明確了房地產不得轉讓的情形；《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十九條明確了出讓取得的土地使用權不得轉讓的情形；《城市房地產管理法》第三十九、四十三、四十四條明確了出讓取得土地使用權的房地產的轉讓條件和有關要求；《城市房地產管理法》第四十條和《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十四、四十五條明確了劃撥土地使用權轉讓的條件和程序；《土地管理法》第六十三條明確了農民集體所有土地的使用權轉讓的情形。

轉讓土地使用權怎樣依法辦理？

從這些法律法規規定可以看出，土地使用權轉讓必須依法依規進行：一是以劃撥方式取得的土地使用權轉讓的，應當報有批准權的人民政府批准，辦理出讓手續繳納土地出讓金，或者由受讓方辦理出讓手續繳納土地出讓金；二是以出讓方式取得的土地使用權轉讓的，必須付清全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書，屬於房屋建設工程的，完成開發投資總額的25%以上，屬於成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件；三是農民集體所有的土地的使用權可以因破產、兼并等情形發生轉讓。不符合上述條件的土地使用權轉讓屬於違法轉讓。

違法轉讓的表現形式有哪些？

違法轉讓以劃撥方式取得的國有土地使用權，主要是指未經批准轉讓劃撥土地使用權。

違法轉讓以出讓方式取得的國有土地使用權，主要是不符合《城市房地產管理法》第三十九條規定的付清全部土地使用權出讓金並取得土地使用權證書、未達到一定的投資開發程度等條件，違法轉讓出讓的國有土地使用權。

違法轉讓農民集體所有土地的使用權，主要是非因破產、兼并的原因轉讓農民集體所有土地使用權用於非農業建設的。

買賣或者以其他形式違法轉讓土地，主要是指除上述三種類型之外的單位或者個人違法轉讓土地。

違法轉讓的法律責任有哪些？

違法轉讓土地使用權依法應當給予行政處罰，涉及國家工作人員的將被追究行政紀律責任，構成犯罪的將被追究刑事責任。

行政處罰。《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《土地管理法實施條例》、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》等對不同類型的違法轉讓土地使用權行為，規定了相應的行政處罰。

對違法轉讓以劃撥方式取得土地使用權的，《城市房地產管理法》第六十七條規定，由縣級以上人民政府土地管理部門責令繳納土地使用權出讓金，沒收違法所得，可以並處罰款。《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十六條規定，對未經批准擅自轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的單位和個人，市、縣人民政府土地管理部門應當沒收其非法收入，並根據情節處以罰款。

對違法轉讓以出讓方式取得國有土地使用權的，《城市房地產管理法》第六十六條規定，由縣級以上人民政府土地管理部門沒收違法所得，可以並處罰款。《城市房地產開發經營管理條例》第三十八條規定，擅自轉讓房地產開發項目的，由縣級以上人民政府負責土地管理工作的部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以並處違法所得5倍以下的罰款。

對將農民集體所有的土地的使用權出讓、轉讓或者出租用於非農業建設的，《土地管理法》第八十一條規定：由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令限期改正，沒收違法所得，並處罰款。《土地管理法實施條例》第三十九條規定，依照《土地管理法》第八十一條的規定處以罰款的，罰款額為非法所得的5%以上20%以下。

對買賣或者以其他形式非法轉讓土地的，《土地管理法》第七十三條規定，由縣級以上人民政府土地行政主管部門沒收違法所得；對違反土地利用總體規劃擅自將農用地改為建設用地的，限期拆除在非法轉讓的土地上新建的建築物和其他設施，恢復土地原狀，對符合土地利用總體規劃的，沒收在非法轉讓的土地上新建的建築物和其他設施；可以並處罰款；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。《土地管理法實施條例》第三十八條規定，依照《土地管理法》第七十三條的規定處以罰款的，罰款額為非法所得的50%以下。

追究行政紀律責任。國土資源主管部門在查處違法轉讓土地使用權行為時，發現涉及國家工作人員需要追究行政紀律責任，應當及時處理，本部門無權處理的，在作出行政處罰決定後，應當依法及時將有關案件材料移送監察機關或者任免機關，由其按照管理許可權依法依規處分。

《土地管理法》第七十條規定，縣級以上人民政府土地行政主管部門在監督檢查工作中發現國家工作人員的違法行為，依法應當給予行政處分的，應當依法予以處理；自己無權處理的，應當向同級或者上級人民政府的行政監察機關提出行政處分建議書，有關行政監察機關應當依法予以處理。第七十三條規定，對非法轉讓土地單位的直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分。《違反土地管理規定行為處分辦法》第十一條規定，買賣或者以其他形式非法轉讓土地的，對有關責任人員，給予警告、記過或者記大過處分；情節較重的，給予降級或者撤職處分；情節嚴重的，給予開除處分。

追究刑事責任。國土資源主管部門在查處違法轉讓行為時，發現單位或者個人非法轉讓、倒賣土地使用權，達到刑事追訴標準、涉嫌犯罪的，在調查終結後，應當依法及時將案件移送公安機關追究刑事責任。

《刑法》第二百二十八條規定，以牟利為目的，違反土地管理法規，非法轉讓、倒賣土地使用權，情節嚴重的，處3年以下有期徒刑或者拘役，並處或者單處非法轉讓、倒賣土地使用權價額5%以上20%以下罰金；情節特別嚴重的，處3年以上7年以下有期徒刑，並處非法轉讓、倒賣土地使用權價額5%以上20%以下罰金。《最高人民法院關於審理破壞土地資源刑事案件具體應用法律若干問題的解釋》、《最高人民檢察院、公安部關於印發〈最高人民檢察院公安部關於公安機關管轄的刑事案件立案追訴標準的規定（二）〉的通知》給出了具體的判定標準。具有下列情形之一的，屬於以牟利為目的，違反土地管理法規非法轉讓、倒賣土地使用權，依照《刑法》第二百二十八條的規定，以非法轉讓、倒賣土地使用權罪定罪處罰:（一）非法轉讓、倒賣基本農田五畝以上的;（二）非法轉讓、倒賣基本農田以外的耕地10畝以上的;（三）非法轉讓、倒賣其他土地20畝以上的;（四）違法所得數額在50萬元以上的;（五）雖未達到上述數額標準，但因非法轉讓、倒賣土地使用權受過行政處罰，又非法轉讓、倒賣土地的;（六）其他情節嚴重的情形。

（作者單位：國土資源部不動產登記中心國土資源部執法監察局）