易憲容：當前樓市是政策失誤還是刻意為之？

06-26

當前樓市是政策失誤還是刻意為之？ 2016-09-28 字型大小：小中大當前國內各城市房價瘋狂，不僅全國的房價持續上漲了18個月，也出現了全國各城市房價普遍上漲，而這種情況出現也意味著今年政府部門提出中國住房市場「去庫存化」的政策完全失誤。因為，很簡單，如果中國住房市場是真的庫存過多，按照市場的法則，就是讓住房的價格降下來，這樣住房需求就會逐漸增加，所過多的住房庫存就會得以消化，但實際的情況是全國的住房價格不僅沒有降下來，反之今年以來出現瘋狂上漲。所以，今年上半年政府的房地產「去庫存化」的政策完全是謊報軍情的結果。現在全國的房地產市場的情況是不少城市的房價都在瘋狂上漲，而房價上漲的核心是各類的投資者都湧入房地產。從當前不少樓盤打出的廣告就知道，當前中國房地產市場投資熱情已經火到什麼程度。不少房地產開發商打出的廣告就是，「購買新房，就是購買原始股」，「沒有哪個投資者會用自己的錢來購買住房」，「錯過了當前購買住房機會，一生只能遠離財富」等。可以說，這就是當前中國房地產市場價格為何會如此瘋狂，而且當前中國房價的瘋狂已經在一個又一個城市蔓延。至於這種房價的瘋狂能夠持續多久沒有誰能夠知道？因為，就當前中國的房地產泡沫來說，歷史上沒有哪個國家的房地產泡沫會比這更為瘋狂了。而當前國內房地產價格瘋狂上漲，地方政府面對這種房價的瘋狂都在假惺惺地出台所謂的住房調控政策，國內的媒體都在報道，不少地方政府都在重拳出擊房地產市場。從而導致國內房地產亂象叢生，比如早些時候上海搶房的離婚潮，到合肥及鄭州房價瘋狂潮，再到上市公司欲賣學區房保殼，及深圳開發商推出了僅僅6平方米的戶型，售價則是88萬等怪現象，這更是使得國內房地產市場更是進入了瘋狂。或許說，政府出台的樓市調控政策成了當前各地房地產市場價格更是瘋狂上漲的助推劑！比如，深圳房地產開發商賣出6平方米住房為88萬元時，深圳市規劃委和國土資源委立刻出面指出這種住房是違規違法的，11套中已經售出4套下令全部解約，並要求房地產開發商將佔用的公共面積恢復原來狀態。而在G20後房價再度一飛衝天的杭州樓市，昨天也緊急叫停原本29日要競標兩主城區土地，並發布《加大土地供應調整競價方式》的規定，新規需求當土地成交溢價超過100%時，開發商需一個月內付清出讓金；當溢價率超過120%時，需達到現房才能銷售；當溢價率超過150%時，不接受更高報價，新政今日就上路。還有，繼蘇州，廈門等實施限購之後，南京從昨天開始重新啟動限購，這是南京在2014年9月宣布鬆綁限購後，不到兩年再次啟動房價調控政策。南京政府規定，本地居民禁止購買第三套住房，外地居民禁止購買第二套住房等。看到這些啼笑皆非的地方政府房地產調控政策，就知道地方政府到底在做什麼。其實，當前中國住房價格的瘋狂完全與所謂的住房市場供求失衡無關，也與土地的價格高低無關。房地產開發商之所以會把土地的價格推高，根本上就在於他們預期未來房價還會上漲。房地產開發商為何會有這樣的預期，就在於他們認為政府不會讓房價下跌，政府離不開這個吹得巨大的房地產泡沫，否則政府的GDP要下行，地方政府土地財政要出問題，否則中國金融體系要出問題。道理就是這樣簡單，而中國政府事實上是給房地產開發這樣的一個預期。所以，地方政府在土地拍賣的問題大作文章，實際上也在向房地產開發商示意，政府是不願讓房價下跌。只不過，兩者所扮演的角色不同而已。還有，當前的房價瘋狂上漲，與住房供求關係也沒有多少關係。因為，作為一個完全由投資投機為主導的住房市場，住房已經完全成為投資工具，或購買新房就是原始股，而投資品的供求關係可以是零到無窮大。當房價下跌時，這時投資者預期購買的住房不可能獲得收益，因此都會退出市場甚至於逃離市場，這時的住房需求會降到零，或沒有投資者會在房價下跌時進入市場。如果房價在上漲，而且金融市場條件又十分有利投機炒作者，比如利率低、首付低、貸款獲得容易等，這時房價上漲預期會不斷地得以強化，從而住房投機炒作者會湧入市場。這時住房需求可以是無窮大。比如住房投機炒作者可購買一套住房、二套住房，及更多的住房，反之多多益善。在這種情況下，住房供給增加再多也無濟於事。因為住房投資需求可無窮大。而地方政府的各種限購住房限購政策，實際上就向住房投資示意，當前住房投資大用可為，不僅投資者可以通過不同的方式來突破這種限制，也可由此城市限購可以轉到另一個城市購買。只要去搶購買住房就能夠賺錢，在這種情況下，中國各城市的住房豈不能瘋狂上漲。所以，當前不少城市就借房價瘋狂上漲來增加拍賣土地，實際上對正在瘋狂上漲房價是對牛彈琴。還有，當前中國房價瘋狂上漲，最為重要的中國央行過度寬鬆的貨幣政策所導致的結果，而不是央行發貨幣過多。因為當前貨幣的創造並非是央行發行的結果，而且國內居民及企業預期房價上漲而湧入房地產市場，大量地借住房按揭貸款的結果。今年1-8月份國內銀行的大部分信貸都通過居民的住房按揭貸款進入房地產市場。其主要根源在於2014年930和2015年330住房按揭貸款新政。如果當前統一貨幣政策政策不改變，僅是採取所謂的因城施策，或地方政府所謂的限購政策及土地拍賣政策的調整，那麼當前中國各個城市的房價只能越推越高，最後只能讓中國各城市的房地產市場泡沫吹得更大。這些或是地方政府所要看到，但中國經濟要想再走出這種困境，不用幾十年時間幾乎不可能。對此中央政府就沒有看到嗎？