2017年，美國房產市場走勢如何？

2017年美國的房產市場走勢到底如何呢？

下面從美國失業率、通貨膨脹、美元匯率和房地產現狀等方向對美國房產走勢作出分析。

美國失業率和房價在發達經濟體統計學家的所有統計數據中，失業率是最能反應經濟真實狀態的，這也是美國兩大執政黨始終繁忙致力於改善失業率的原因。

BLS發布數據顯示2015年11月美國失業率為7%。 奧巴馬政府時美國經濟幾乎處於直線衰退趨勢，奧巴馬集團用了10個多月的時間才使美國經濟擺脫直線衰退的頹勢，逐漸復甦。 如果按當前趨勢，美國的失業率在2016年可能降到6.5%以下。

美國失業率

首先，投資者要意識到：在重要性上，失業率並不像房價趨勢，失業率數據的重要性在於其對市場參與者對未來展望或漲或跌的信心方面的影響。

美國房價引領美國失業率的變化

即使美國失業率在上升，只要失業率上升幅度小，且低於6.5%，房價也可能增長；2009年末失業率高峰期後，美國失業率下跌只是成功穩定了美國房價。

上述得出的關鍵結論就是，2013年1月，美國失業率從10%降低到7.8%起到了穩定房價的作用。

根據以上美國失業率可能降低到6.5%以下的預測，失業率下降將會促進美國房價增長，即美國房價將會相對失業率下跌呈現增長，且失業率從7%降到6.5%對房價的促進作用會高於房價從7.5%降到7%對房價所產生的影響。

失業率與住房市場的推動因素

◆10%降到8.5%=穩定作用（2009-2011）

◆8.5%降到8%=牛市初期（2012）

◆8%降到7.5%=美國房產牛市明顯興起（2013）

◆7.5%將到7%=美國牛市加速發展（2014）

◆7%降到6.5%=進一步促進牛市發展（2015）

◆低於6.5%=多年強勁牛市，房價每年增幅超過10%（2016美國指數膨脹趨勢）

國債上限不足為慮

雖然歐洲，英國和很多其它發達國家經濟已經停止，但是美國依然顯現出相對強勁的發展勢頭。 在美國多倫印鈔刺激政策的作用下，美國GDP增幅勢將提升，美國白宮和國會一直上演著財政懸崖，國債上限危機的鬧劇不足為慮。 2013年的第三季度，美國GDP較上季度增長4.1%。 美國CBO預測，2014-2017年，美國經濟增幅將在4.3%左右。

2013年GDP 增幅2.5%, 實際通脹率3.5%，這說明美國同其它所有國家一樣都呈現指數通脹的大趨勢。 以下圖表明顯表示出即使按低於實際通脹的官方CPI 通脹標準，美國同其它國家一樣，並非表象的貶值，而是處於即得收益的指數通脹趨勢。 只是在2008-2009年之間的大蕭條期間出現過短暫的緊縮期，如圖表所示，貶值期只不過是短暫的曇花一現，或者說是通貨膨脹的大趨勢中所泛起的一絲」緊縮漣漪」。

美元匯率

美國政府政策短期利率第二次加息，從0.25%增加至0.5%。

分析：在未來短期利率還有可能會增加，但是步伐會緩慢，按揭利率的增加預計會比短期利率緩慢。

外國投資在不動產稅收法案 (FIRPTA)— 奧巴馬總統簽署緩解了一個35年的外國投資美國房地產的稅收法案。

分析：表示和其它國家比較，美國的經濟更是強勁。這個趨勢會吸引更多的海外投資者來美國投資。

美國房產現狀

房地產開發去年11月頒發的新的住宅建築許可證數量比十月激增11 %，比前年11月份上漲了19.5 %。新的許可證在西部和中西部頒發的最多，增長約22%。破土動工的地產項目比去年10月份增長了10.5 %，比前年同期增加了16.5 %。

分析:頒發的新的住宅建築許可證數目超過進行中的建築項目數目多達10%的時候，表明新的建築項目將會不斷破土動工。開發商對地產前景樂觀，預示著住宅建設開發有上升的趨勢。

美國去年11月房地產銷售比10月上漲了4.3 %，與前年同期增長9.1 %。

分析：表示住房市場復甦很有可能會趨於穩定。美國房價增長美國最熱的房產市場，主要是西海岸，繼續呈現兩位數的房價漲幅。舊金山，丹佛，波特蘭和俄勒岡州，都比去年同期增長了10.9 %。

美國商業房地產價格已超過2007年的峰值16% 。最搶手的房產價值已經升值60%，包括紐約等大城市的辦公樓和公寓大樓。商業地產的業績如此顯著優於股票和債券，這種情況一般不多見。

分析：從長遠來看，預計投資房地產的收益處於股票和債券之間。租金上漲和經濟改善可以合理解釋房地產價格的上漲，即使考慮到借貸成本增加的因素。

2017年預測短期利率和按揭利率

預計美聯儲2016年年底以前會提高短期利率至現在的四倍左右，平均按揭利率會高達4.5%。

各大城市的房地產銷售和就業，紐約，亞特蘭大，芝加哥和洛杉磯，以及舊金山灣區，丹佛，西雅圖和奧斯汀的高科技中心，不但今年具有較強的就業增長，也是全美最活躍的房地產市場。預計以上城市的房地產銷售和就業率在2016年將穩定增長。住宅房地產住宅房地產預計將成為經濟復甦的最大催化劑之一。美國西部和東北部的房價和租金預計會上漲，其中包括紐約和三藩市。價格的上升步伐可能會下降。

CoreLogic預測2017年美國經濟增長2%到3%：

1、 按揭利率增長0.5%；

2、 超過130萬的新家庭將形成；

3、 租賃市場 —入住率高，租金上漲；

4、 業主市場 —房產銷售上漲5%，房地產價格上升4%到5%；

5、 單獨家庭房子會減少，多家庭房子增加。

商業房地產短期利率雖然上漲，可還是較低。房地產市場的主要驅動力是國民生產總值的增長和信心指數，這些數據現在都很好。因此，短期利率增長不會影響房地產價格。通貨膨脹和工資的增長都不是特別快，但它失業率現在僅5%，未來有可能會更低。平均收入有可能會突然急速上漲。隨著經濟的增長凈吸納量和空置率在下降，這個趨勢將在2016年和2017年持續。即使租金增長，房地產的回報也沒有以前高，這是所有資產投資的趨勢。租金增長率很有可能在2至4%之間，資本化率會持續下降。

辦公樓預測會有高於平均水平的租金增長。

總的來說，美國經濟復甦進入上升軌道。美元升值，失業率降到7年的新低，工資上漲，美國政府緩解對外國投資者房地產的稅收法案，這些對美國的房地產市場都有積極正面的作用。

目前的現狀是房價在上漲，頒發的建築許可證數量在增加，新的建築工程破土動工的數量也有上升的趨勢，房地產銷售和租金上漲。

房地產前景樂觀，2017年將會有很好的一年。房地產會擁有良好的增長和充足的投資資金。

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