北京兩塊限價地流拍的背後是？任志強是這麼說的

先來看一則新聞

1月25日，北京公開競拍 3 宗共有產權房地塊，其中的兩宗地塊因無人報名流拍。另一宗地塊以較低溢價成交。

先看兩塊流拍土地的情況：

流拍的兩宗共有產權房地塊位於丰台區花鄉白盆窯村，規劃建築面積分別為16.35萬平方米、13.18萬平方米。

根據北京國土局此前的掛牌信息顯示，這兩宗地塊的起拍價高達50.58億元和41.78億元。

兩宗地塊的起始樓面地價接近3.2萬元/㎡。

其中共有產權房的銷售均價被限定在4.3萬元/㎡(含全裝修費用)。

我們再來看成交的地塊情況：

25日成交的共有產權房地塊為朝陽區豆各庄鄉水牛坊村1306-635地塊R2二類居住用地、1306-636地塊A8社區綜合服務用地，規劃建築面積約為8.8萬平方米。

由中國鐵建房地產集團有限公司在7輪競拍後以16.8億元的價格競得，溢價率約為12%。

成交樓面地價 23073 元/平米，限定房價 36000 元/平米（含全裝修費用）。

總結一下：

1、兩塊流拍地塊限價4.3萬元/平方米的價格，是截至目前掛牌出讓的共有產權房地塊中銷售價格最高的。

2、 兩塊流拍地塊的總價太高了，起拍價就高達50.58億和41.78億元。

難怪業內人士說，」誰拍誰傻！根本掙不到錢。「

原因有兩個：

1、賣不出去。在花鄉這種地方，4.3萬元/平方米(含全裝修費用)的限價，作為共有產權的房價有點高了。結果就是不僅擠壓的房企沒利潤，而且這麼高的價格，也找不到那麼多符合要求的客戶。

2、共產房的流程太繁瑣，無法快周轉。如果錢少還能陪著玩玩，動輒50億的地價，實在玩不起。

背後的邏輯

今天在北京，不知道什麼是共有產權房的人，大概不多了。

但我們還是要解釋一下什麼是共有產權房。

共有產權住房是指政府提供政策支持，由建設單位開發建設，銷售價格低於同地段、同品質商品住房價格水平，並限定使用和處分權利，實行政府與購房人按份共有產權的政策性商品住房。

注意幾個關鍵詞：政策支持、價格低於、政策性商品住房，總之呢？共有產權是商品住房。

我們根據北京市住建委發布的共有產權房相關政策解讀文件，共有產權房各區房源配售對象是：

一、項目所在區戶籍無房家庭；

二、在項目所在區工作的其他區戶籍無房家庭；

三、符合本市住房限購條件的、在項目所在區有穩定工作的非本市戶籍無房家庭。

這裡面有兩個關鍵詞是：戶籍、符合北京市購房條件。

舉個例子：比如2017年10月，北京首個共有產權房錦都家園項目427套房搖號。從公告披露的信息來看，該項目最終確認申購家庭16.3萬戶，可參加搖號的家庭12萬戶。也就是說，大約12萬戶最終只有427個家庭能夠買到共有產權住房，中籤比例284：1。

但這還不是全部，我們再來看搖號規則：

按照京戶和非京戶，將銷售對象分為兩組搖號：

第一組為朝陽區戶籍無房家庭及在朝陽區工作的本市其它區戶籍無房家庭，共95965戶。面向該組家庭銷售的房源為299套，占該項目總房源的70%。

第二組為在朝陽區工作且符合北京市住房限購政策的非京籍（「新北京人」）無房家庭，共25221戶。面向該組家庭銷售的房源為128套，占該項目總房源的30%。

也就是 30%房源面向「新北京人」。

總之呢，共有產權房符合資格是非常不容易的。但即使在准入門檻兒極窄的情況下，共有產權房仍然是僧多粥少，申購需要排隊。

我們不討論政治問題，不討論其背後是不是有特權，但其實大家都很清楚無論你是哪種情況，只要能夠買到共有產權房都是佔了國家便宜的。

所以，一旦大家覺得占不到什麼便宜，即使後面有那麼多人排隊申購共有產權住房，也沒什麼人去搶， 這種限價房就沒有市場了。

這就是這兩塊地流拍的最根本原因了。但這個並不重要。這兩塊流拍了，很快還會有其它的地塊。

這件事最重要的價值是這兩宗共有產許可權價地塊4.3萬的價格是怎麼來的？

在這兩宗地塊附近，目前在售二手房，市場均價在4.3萬元/平方米左右。

於是我們進行了以下大膽的預測： 按照共有產權申購流程的規定：

共有產權住房開發建設單位取得預售許可或辦理現房銷售備案後，在區住房城鄉建設委(房管局)監督指導下，對符合條件的申請家庭進行公開搖號，確定選房順序。

我們知道從拍地到主體完工取得預售證的時間，一般是1.5-2年。考慮到——

「共有產權房地塊的要求相對較多，過程中還有各種專家論證和要求，需要滿足很多條件才能實施建設。」

我們暫且認定這兩宗共有產權項目正式入市選房需要兩年時間，換句話就是43000元/㎡是2020年共有產權房的價格。

我們在網上沒有查到這兩宗地塊的產權分配方案，我們按照申購人持有產權比例分別為50%和70%的分配方案，推測一下2020年這個片區商品房的價格。

我們之所以說這個預測是極其不嚴謹的，因為我們知道共有產權在規劃和設計方面都是極其剛需的，因此對於片區內，稍好品質類次新小區的商品房價格，還需要再加20%的產品和小區規劃配套的溢價，那麼2020年該片區商品房的市場價格，根據申購人產權比例，預測價格分別是10萬/㎡和7.3萬/㎡。

雖然這個測算不嚴謹，我們絕不保證正確，但是我們可以從中看到政府對這個片區2020年的房價的預期大約是多少。

我們知道——

「共有產權住房購房人取得不動產權證滿5年，購房人可自行選擇按市場價格轉讓所持產權份額，也可購買政府持有產權份額從而獲得商品住房產權」。

那我們再算一下，假如你申購了共有產權住房，2025年按照市場價格轉讓所持份額的時候，你可以得到或者支付多少錢？

我們算出了價格，但是自己算出來的價格嚇自己一跳，只能說貧窮限制了想像力。有興趣的可以自己算一算，很簡單。

當然你也可以說，房價不會永遠漲。房價不會永遠這麼大幅度的漲。這都是個人選擇。

除了商品房價格，還有一個信息也是值得算一算的。

在2015年該片區入市的一個自住房項目中，當時的銷售價格為2.9萬元/平方米。

這裡面有一個重要的信息是：我們看到從2.9萬-4.3萬，共有產權類房價兩年的漲幅是32%。

那我們可以預測一下2020這個片區共有產權房的政府限價是多少？

答案是，約5.7萬/㎡。

我們有理由相信那個時候依然會有共有產權房，形式上會有不同，名字或許也會不同，但性質是相同。

2015年自住房和2017年共有產權房的不同▼

所以，有句話怎麼說，日光之下，並無新事！

最近任志強在「新時代 新思路」第九屆中國地產領袖年會上發言，其中就提到了共有產權流拍事件：

他說，如果都限制價格不讓賣高價，怎麼可能出來好房子呢？因為價格限制了不能用好材料了，建大房子不能用好產品了。我覺得最危險的就是我們的共有產權房流標了，投標沒人投了。也看到很多租賃性租房的也流標了。這是市場對政策的反映。如果在政策貫徹下不流標，那政策是對的，如果都流標了，就說明zf得重新動動腦子，不要僅想著我的出發點是好的，還得想著社會環境和影響是好的。

他還說，十九大說了兩個基本點，有一個改變，有兩個沒改變。沒改變的最重要的。

第一、我們是初級發展階段沒變。

第二、我們是發展中國家的地位沒變。

這就告訴你沒幾個富人，還都是窮人。

他還對開發商說——

未來還有很長很長的路。至於如何變現金，我覺得K"F"S不用找答案，李嘉誠就是答案。買一塊地放那存十年，現在一賣就是翻好幾百倍，就是這樣的。有榜樣在那兒，只是你有沒有本事學。如果你拿的資金便宜，你又有不斷的資金你可以這麼干。你要是沒錢，就是蓋個房子就得賣，賣了房子就要拿錢買地，因為你沒錢。

如果沒有這個條件別老想著改，還早呢。

他還說，zf對政策的把控將決定2018年樓市，重要節點是2018年全國兩會。

他最後說，我只聽到鍾偉說房子還會漲價。（哈哈）

註解：

1、 李嘉誠賣地事件。

據 1月18日「澎湃新聞」報道，李嘉誠旗下和記黃埔在重慶南岸區的一宗地塊正在尋求買家。該地塊由和記黃埔在 2007 年獲得，共計約 2500 畝，目前未開發凈地約 1200 畝， 該地塊為楊家山舊城改造項目，當時的樓面地價約 760 元/平米；如今報價約 200 億，摺合樓盤地價約 7400 元/平米，十年漲了近 10 倍。

2、 關於鍾偉。

1月27日，「新時代 新思路」第九屆中國地產領袖年會上，任志強對話北京師範大學金融研究院中心主任鍾偉，就房地產領域最熱的五個議題進行探討。

作者：大白丨校稿：米小妹丨留言值班：米粒

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