樓市崩盤前，日本人還在瘋狂買房

文|凱風

崩盤來得悄無聲息。

前一夜，日本人狂熱買房，有如雞血充腦，飲鴆止渴。

1991年，島國樓市決堤，房價一瀉千里，造成歷史上最大的房地產泡沫之一。

大量銀行和地產企業倒閉，當年傾盡所有買房的家庭一夜返貧，跌到現在還未回血，每年還要交著沉重的賦稅。日本經濟陷入長達二十年的持續衰退。

樓市崩盤之前，日本人究竟在做什麼？

日本東京。神話從這裡開始，也從這裡破滅。

1 兩個神話

上帝欲使其滅亡,必先使其瘋狂。

日本樓市狂熱時，有兩大「神話」一直刺激著所有投資者。

第一個神話是「土地不會貶值」。日本人多地少，人們堅信土地永遠是稀缺的。日本全民陷入炒地買房風潮，土地價格不斷暴漲，「地王」每隔幾個月就刷新一次。

從1985年底到1990年初，短短四年多時間，日本城市地價增長了200%。1990年，僅東京都的地價就相當於美國全國的土地價格，而美國的面積則是東京的1.5萬倍。

一寸土地一兩金，銀座崛起「地王」最巔峰。無論是實體企業還是金融機構，都不計成本將資金投入土地市場。

其實，金山銀礦的底子早已虧空了。

第二個神話是「東京房價不會下跌」。奠定這一「神話」崇拜基礎的，是日本過去幾十年強勁的經濟增長，日本一躍成為世界第二經濟強國。在日本人看來，日本取代美國成為世界第一經濟強國似乎不遠了。

為這一神話推波助瀾的，還有這樣一種信念：政府永遠會支持房地產，日本只有一個東京，吸引著全國乃至全球的人口流入。站在世界中心，怎會有泡沫破裂的擔憂？

然而，人們忽略了，當時的日本城市化率已經達到77.4%，而老齡化率開始攀升。城市化紅利消失，人口紅利不再，經濟失去增長動力，房價也就失去支撐。

值得警惕的是，越是大城市，在泡沫破裂和崩盤時，下跌就越嚴重。

日本GDP增速，1990年後，日本陷入「失去的二十年」。

瘋狂置業

堅信兩個「神話」無堅不摧，上到房地產企業和金融機構，下到普通居民，沒有人不在購置房產和股票，期待在持續的暴漲中大賺一筆。

整個社會，到處都在討論房地產和股票。企業做一年的利潤，還不如一塊地一天的漲幅，實體經濟紛紛抽出資金大舉進軍房地產，落後一步就等於落後一個世紀。

用東京大學教授田村清彥的話來說：「當時東京新宿的工作室價格在一天之內能夠翻倍，今天你買，明天他買，價格高漲，並且形成了一種連鎖效應。」

造成這種狂熱錯覺的，契機是日本簽署了「廣場協議」。隨後，日元不斷升值，口袋裡的錢一下子多出來許多，不但日本人有錢買遍全世界，國際資本也蜂擁而入，加入土地和資本市場炒作的大軍中。

當時，政府奉行貨幣寬鬆政策。央行貼現率低，貸款利率同樣非常低，商業銀行鼓勵居民貸款，金融機構也樂於將錢貸給土地投資者，並鼓勵投資者買到地後，再以土地作為擔保，繼續貸款買地……循環往複，銀行最終也被拖進泡沫之中。

買房炒地蔚為大觀，媒體把這種狂熱視同於經濟繁榮，熱烈鼓吹，甚至援引歷史上的岩戶景氣、神武景氣等來命名。

然而，危機還是來了。

2011年，日本推理小說家東野圭吾在《解憂雜貨店》中，通過穿越時空的來信，幫助女主角在樓市崩盤之前躲過一劫。

然而，大多數普通日本人卻沒有小說里的幸運。

日本地價指數，在1991年前後達到頂點，隨後一路暴跌

3 崩盤時刻

1990年，股票市場率先崩盤。短短一兩年間，日經指數從最高的38915點跌到14309點，跌幅高達50%以上。

接著，樓市崩盤。由於土地市場與資本市場關係密切，資本市場崩盤隨即傳導到樓市。金融機構為避免損失，要求企業償還貸款，企業不得不變賣股票和不動產，大量地產拋到樓市，地價應聲而跌。

房地產企業倒閉，銀行因為不良貸款率暴增而倒閉，普通國民住房轉眼之間成了負資產。

崩盤之前，難道日本政府沒有做出任何努力嗎？

其實，早在崩盤之前幾年，政府就已看到樓市和股市的狂熱，頻頻出手，可惜無濟於事。

當時日本的樓市調控措施與現在並沒有什麼兩樣。1987年，日本政府要求金融機構嚴控房地產貸款量，「房地產貸款增長速度不能超過總體貸款增長速度」；同時提高房地產稅收，持有不到兩年的土地交易被課以重稅。

然而，這些舉措對房市並沒有產生任何正面影響。土地管控措施，非但沒能遏制地價飛漲，反而因為對土地限制過多，從而導致供給不足，地價不降反升。

在貨幣市場上，日本開始大幅度收縮。在短短1年內，日本央行連續3次提高貼現利率，連續5次加息。然而，過於著急的貨幣政策，反而成為股市崩盤的導火索。

崩盤都是在最不經意的時候來臨。城市化紅利消失、人口紅利衰退、資本過度炒作、對樓市股市過度依賴、調控政策過於剛猛……所有或隱或顯的負面能量，在這一刻全面爆發。

崩盤的代價有多大？

20年來，日本六大主要城市住宅用地價格跌幅達到65%。隨著房價暴跌，國民財富持續縮水，損失高達1500萬億日元，相當於日本3年的GDP總和。日本經濟更是萎靡不振，二十年間，日本年均GDP增速只有0.75%。

這是所有日本人都難以磨滅的記憶。在日本有一個名詞「泡沫經濟」，特指八十年代那段瘋狂的時光；從1990年至今的二十多年，日本人又發明了一個名詞「失去的二十年」，失落情緒遍及整個日本。

日本股市指數，1989年底達到頂峰，一路暴跌。

4 重複上演

時隔20年之後，日本經濟開始溫和復甦，但日本地價和房價遠遠未回到當初的水平。

以東京都市圈為例，2014年東京及周邊地區一套公寓均價241萬人民幣（63.16方），均價不到4萬元，還沒回到歷史最高水平。

與中國對比，這一價格只與北京深圳上海相當。但如果考慮到，日本房屋面積是實際面積，不存在公攤，而且土地是永久產權，就會明白東京實際房價根本不敵北京上海深圳。

如果再考慮到富裕層面的差異，實際房價的差距就更為明顯：2014年日本東京人均可支配收入達到10萬元人民幣，而今天，北京上海深圳的人均可支配收入也就5萬元左右。

經濟發達程度不如東京，實際房價卻已經超越東京。經濟下行，一線二線城市房價卻不斷上漲；眾多中小企業關停，投身房地產市場；「地王」連接不斷，樓盤一天一個價；房價不會跌的神話大行其道，人人都在談論房市，唯恐買房晚了，甚至形成離婚購房熱潮……

這種場景與當初的日本是不是再相似不過？

本文轉自公眾號房屋屋（its-home）

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