婚後個人財產購買房屋，離婚時應認定為個人財產

近日最高法民一庭發布指導案例意見： 一方婚後用個人財產購買房屋，離婚時該房屋屬於「個人財產的替代物」，應認定為個人財產，其自然增值也屬於個人財產；一方個人所有的房屋婚後用於出租，其出租收入屬於經營性收入，應認定為夫妻共同財產。

夫妻一方個人財產在婚姻關係存續期間的自然增值，是指該增值的發生因通貨膨脹或市場行情的變化而致，與夫妻一方或雙方的協作勞動、努力或管理等並無關聯。比如夫妻一方個人婚前所有的房屋、古董、字畫、珠寶、黃金等，在婚姻關係存續期間因市場價格上漲而產生的增值，由於拋售後的增值是基於原物交換價值的上升所致，是不以人的意志為轉移的市場行為作用的結果，仍應依原物所有權歸屬為個人所有，將該部分增值認定為一方的個人財產。

由於購買房屋具有投資和自住兩種功能，對一方用婚前財產婚後購買房產所帶來的收益，需要區分是投資購房還是家庭居住。在將婚前房產用於非自住的投資用途時，另一方有權主張其投資收益。比如，夫妻一方用婚前個人存款婚後購買反租式酒店公寓，期間獲取租金收益，雖然房產的所有權是一方個人的，但租金收益歸屬夫妻雙方。有的炒房客用自己的個人財產在婚後不斷買進賣出房產，花費大量的時間和精力，所獲收益認定為夫妻共同財產比較公平。因此，在將婚前房產用於非自住的投資用途時，夫妻另一方有權主張分割投資收益。

一方婚前個人房產婚後變賣，雙方又添加若干夫妻共同財產購買新的房產，離婚時應考慮婚前房產變賣價款在新購房產價款中所佔的比例，公平合理地予以分割。

一方用自己個人所有的房產作為家庭共同生活的居住用房，婚姻關係存續期間，因種種原因將該房屋出售後另購住房，仍然用於家庭自住，如果沒有夫妻共同資金或另一方個人資金的再投入，離婚時對於出售房屋所帶來的增值收益，應當認定為一方的個人財產。

最高人民法院民一庭意見：

一方婚後用個人財產購買房屋，離婚時該房屋屬於「個人財產的替代物」，應認定為個人財產，其自然增值也屬於個人財產；一方個人所有的房屋婚後用於出租，其租金收入屬於經營性收入，應認定為夫妻共同財產。

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