小密圈問題薈萃五月（上）#1410

小密圈目前大概每月4000條帖子。這個數量級，相當於你的微信朋友圈。鑒於好貼實在太多。我們分拆為（上）（下）回復編號可直接獲取。（很貴的，微信虛擬物品定價上限）1）「匿名用戶提問：請教歐神，目前社會樓市多軍空軍比例大致多少就北上深一線樓市多軍對空軍的獵殺會持續多久」A：1:99%，其中空軍99%具體的標誌，是知乎房地產版。屠殺持續到50:50%2）「提問：歐神，聽說央媽要加息，二套房利率要上浮20%，這些會不會暫緩房價上升的步伐？」A：完全無感3）「匿名用戶提問：我神，未來五年，上海最有可能出現暴擊的區域的是哪些？能遠遠超越大勢的？因為自己在上海淘房的時間很少，希望我神能指點一些區域。謝謝！」A：現在20000/㎡，離得最近的區域。4）「匿名用戶提問：世茂湖濱花園（公寓）和大唐盛世，總價差不多1000-1500萬標的，哪個升值潛力較大？」A：當年開盤湖濱2002年14000，嚇死我。今天都沒有前途。ceo盤遲暮，不是熱點區域。5）「提問：歐神，小陸地區很多房價並不高。但浦東南路實在是有夠破的，連條地鐵都沒有。梅園，竹園，濰坊，一大片一大片的老破小。小陸啥時候才能發展起來啊！買東方路沿線可以嘛？」A：浦東南路不是4，6號線么。已經連小陸都看不上，那你註定死於貴婦新房流。6）「提問：歐神，您說上海的市中心會向西移。那麼如果將來的市中心在徐家匯，中山公園，那田林，康健這些地段不就變成市中心了？那麼內環線陸家嘴，黃浦就邊緣化了？」A：想想當年CBD從虹橋轉移到陸家嘴。虹橋如天涯海角般的荒涼。7）「匿名用戶提問：歐神，最近青浦表現搶眼，從徐涇到青浦新城到定山湖均價一路上揚，東西這條走廊這樣逆勢上揚，會不會成為下一波先頭兵呢？謝謝」A：一路向西8）「匿名用戶提問：歐大下午好，大虹橋並區會實現么，大概率幾年完成，國家會展中心周圍次新值得入嗎，謝謝」A：見圖

（圖片來源：SPI上海房地產觀察）9）「提問：延續上個問題:歐神，您說上海的市中心會向西移。那麼如果將來的市中心在徐家匯，中山公園，那田林，康健這些地段不就變成市中心了？那麼內環線陸家嘴，黃浦就邊緣化了？想想當年CBD從虹橋轉移到陸家嘴。虹橋如天涯海角般的荒涼。現在大虹橋又捲土重來了，所以還是內環線是永遠的市中心對吧？」A：世無常桓，唯有低價永恆10）「匿名用戶提問：上海上一輪的漲幅外環中環大於內環，下一輪歐神認為會從哪兒開始點燃呢？漲幅而言依然是從外向內嗎？」A：歷年每一次上漲，都是外環拉內環。沒有例外。11）「匿名用戶提問：毆大晚上好，您說主流區段一直在上升，上海下一波主流區為800W到900W是否意味著內環內住宅800W以下基本要絕跡了呢？謝謝」A：不是。我是說小白領購買力主力區段。往上，往下也有，不過客源稀疏。12）「提問：毆大，這幾年內環線人口一直在向外遷移。比方說盧灣區的人口一直是副增長。而且房價確實是比別的地區漲的慢。所以房價的漲跌到底是與人口相關，還是與地塊炒作相關？怎麼看待內環線？」A：政府拆了整塊整塊的空地，不回填。地球人都懂的，就等拆遷戶都拆完了。開盤就是300000/m13）「匿名用戶提問：請教歐神，發展商通常怎麼為新的樓盤定價？新樓盤的價格相對於二手房高低的幅度是短期樓價升降的一個指標嗎？」A：我問過富力CEO他的回答是：完全忽略周邊二手。新房癌在一個3w的板塊，花8w買新房也下得了手的。所以只需要評估韭菜的豐腴程度。14）「匿名用戶提問：歐大，一個小區有人賣36000，有人賣26000，有人賣22000，究竟以哪個價格為真實，筍盤怎麼定義」A：以和隔壁小區比為準。15）「提問：歐神，晚上好，以下為個人見解：1、深圳不同於北上廣以及各省會城市，能開發的土地特別少，並且沒有哪裡是絕對的城市中心；2、深圳必然需要在舊改以及填海當中取捨，我認為政府必然選擇填海統一開發、統一規劃，檔次將大幅度提高；3、前海寶安西鄉福永沙井這些沿海區（可以填海），將來一定會是整個深圳房價比較高的地方，其他地方都弱暴了，並且沙井、福永現在也就4萬的新盤，5年後必然遠遠超越，現在的9萬+的內陸紅山片區。以上觀點期待歐神翻牌子指導。」A：深圳不缺地。全中國任何一個城市都不缺地。土地從來不是稀缺資源。缺的是用地指標。深圳總比香港大吧。16）「匿名用戶提問：歐神，為什麼深圳是tyj」（桃源居）類似於tty（北京天通苑）和kc（上海康城）呢？因為是超大型社區嗎？」A：其實不是很象，(最核心)不夠便宜17）「匿名用戶提問：歐大大，想買北京的老破小，樓齡多少的合適？最開始有中介和我說85年後的，因為85年前的有的銀行不能貸款25年，但又有中介說七幾年的也可以貸25年，只是做的銀行少，那樓齡作為擇房條件嗎？如大概同位置79年房單價6.8。00年房8.5。選那個呢？」A：85年已經很老了。基本只有icbc大赦窗口可以做。18）【圖表】北京信用消費貸對比分析微信kkk20171317，提供原圖

19）「匿名用戶提問：歐神，您買房無數，能總結一下幾種最適合投資的房產類型嗎？或者您眼中完美的投資標的需具備哪些特性？當然，暫時將價格因素排除在外。」A：最燙手的肯定是小二房。可惜小二房通常是整幢樓里最貴的，我很少碰。我個人最喜歡的是「鬼牌」。一樓帶地下室的，頂樓帶露台的。老公房鳳冰很好玩，但是限購限貸之下，老公房的黃金時代已經過去了。別墅別碰。20）「匿名用戶提問：神，我一直沒搞清楚上海的花園洋房和別墅的區別，北京好像就沒有花園洋房的產品」A：2層：獨幢4層：疊拼5～6層：洋房10層以上：小高層21）「匿名用戶提問：1.洋房為什麼要比高層賣的貴呢。容積率是毒教育。事實上其實高層有高層的優勢，洋房有洋房的優勢。己之蜜糖，彼之砒霜。2.無電梯的五樓至少要打個9.3-9.5折吧。6樓至少打個9折。面積過大時打的折扣還要多。上面是恰空的說法，歐神怎麼看」A：洋房住的未必有頂復高層舒服。可我就是稀缺啊。就是稀缺啊。就是稀缺啊。22）「提問：歐桑早！請問如何理解」別墅是運輸艦」？」A：因為不產生火力。升值，收租，都很慢。除非你頭寸足夠足夠大，可以考慮填補。23）「匿名用戶提問：歐神好，坐標上海，首套無貸，想買3000左右的獨棟，請問是否有推薦^_^」A：綠城玫瑰園，外圈萬年不漲，目前價格低到駭人。24）「匿名用戶提問：歐神，最近有個價值體系糊塗了。兩個都是獨幢，一個佔地800平，200平做了2層小樓，600平空地花園；一個佔地只有200平，50平花園，但搞了3層樓，挖了地下室兩層送你。都是上海遠郊，距離差不多，售價前者稍貴。明顯感覺前者佔地資源大，如果按照建築材料不值錢的估值方法，只有土地價值大的標準，前者的價格不應該是後者的4倍，或至少是3倍，2倍？但是市場定價差不多啊？」A：對的，市場失衡。更誇張的例子我都見過。例如A只有B一半價錢。25）「提問：歐神早安，你說ceo新盤不能買，兩年之後斷崖式下跌，五年後又是最喜歡的，可否解釋下ceo盤幾年的價值演變情況」A：ceo盤譬如今天開15w一手二手都會硬撐著15w ceo盤賣的是夢想，賣的就是dream house，賣的就是完美無瑕。大約二年左右，變成現房入住了，大堂大理石也有破損了，花壇也有人吐痰了。然後就是夢想破滅。2～5年間10w都賣不掉。第6年開始屌絲房也賣15w了，ceo盤二手或許就13～14。上海的仁恆河濱城是一個典型例子。最初的賣點是"品質"，地段一塌糊塗。幾年以後，仁恆房子殘得不能看。26）「提問：歐神，如果投資深圳華潤悅府頂豪，15萬一平，您認為會在五年內有翻番的可能性嗎？也就是說真正的北上深豪宅會有翻番可能性嗎？順祝香夢！」A：堅決不碰ceo盤27）「匿名用戶提問：請教歐神，多少面積以上要考慮折舊率和脫手時間？還是只有疊墅考慮這個？」A：不明白你的意思。所有房產都在不停地變舊。可以抵抗歲月折舊的物業類型，只有：商鋪獨幢別墅墓地28）「匿名用戶提問：老家在廣西桂林，家母有一套50平的沿街商鋪，估值150萬左右，租金3500，租給親戚，租售比不高。有沒有必要賣掉？感覺賣掉也沒啥好的投資標的，廣西南寧或者三亞小戶型？」A：四線城市商鋪盡量平價賣掉，能出來最好。29）「匿名用戶提問：歐神：三、四線城市的步行街商鋪，在市中心，如果租金不錯（市價的5-6個點），你覺得是持有，還是出售換二線城市的住房」A：kfs賣給你的一手鋪，kfs負責招商和步行街興建。99%概率是坑。30）「匿名用戶提問：歐神，請問cq置業，市區的聯排別墅和江景房各自的利弊是什麼？如何選擇？另外，別墅產權50年，跟住宅70年的產權有什麼本質區別嗎？謝謝」A：1) 50年和70年沒區別2）江景才是婆羅門區的保障。未來的婆羅門遷徙，幾乎只會住在南濱路，北濱路，就是拍照特別好看那二段位置。3）別墅在大城市中心很稀缺。品質好的話可以長期持有。31）「匿名用戶提問：重慶南岸內環內，九八年的，9樓的7樓，無電梯，130平，單價5000，可拿？這種房子將來誰接盤呢？參照上海是小老闆了？」A：在絕對的低價面前，一切缺點都是無效的。你就指望重慶漲到4w，自然會有人接盤。32）「匿名用戶提問：歐神，你怎麼看福州和廈門的房子啊。廈門島內已經7w了。國家更重視廈門，很多政策給廈門不給福州。。福州連副省級市都不是，養著省里的公務員。而且福州的官員奉行不做不錯的政策，幾年年什麼都不做，感覺死氣沉沉的。感覺房價3w已經極限了。這倆個城市可以投資么？」A：廈門太貴么興趣。福州太普通也沒興趣。

33）「提問：東北城市瀋陽長春大連最近上漲比較明顯，尤其是瀋陽渾南新區市政府和今年3.4月掛牌的自貿區所在區域，去年6000，今年節後7000，現在8000+。請問歐神這幾個城市目前可以買嗎？」A：中國那麼大，抓不住每一個商機。非瀋陽血統迴避。34）「匿名用戶提問：請教歐神，對廊坊市區、固安怎麼看，半個月之前去看了下，這倆地方現價2w多了」A：完全沒有任何使用價值的地方。買入的唯一目的就是賣出。35）「提問：歐神好，麻煩分析下上海周邊的城市。」A：問題比商機更多。小賭怡情。我們一般不缺單子，懶得去這些地方。36）「匿名用戶提問：「太原沒有二手房」是什麼意思？鏈家剛剛在太原設立了個總部。太原市中心現在一萬元不到。歐大可以談一下嗎？」A：一個政府電台天天廣播:"不要買二手房"的城市。

37)「提問：西安同時開建14條地鐵，您怎麼看？」A：錢呢同時完工么38）「匿名用戶提問：歐神，您覺得房地產這個遊戲，還能玩多少年？」A：很多年。香港領先我們20年，都沒玩完。39）「泥石小流提問：香港內房股近期大漲。但是一些龍頭如融創等仍只有幾百億港元市值。如果繼續看好房價上漲，買香港內房會是好選擇嗎？」A：地產股和地產是二個物種。Dog和Dophin區別那麼大。40）「匿名用戶提問：這個華人老爺子引眾怒，紐西蘭人高喊「亞洲人滾出去」，中國網友卻紛紛點贊，為何？，歐神，這人你認識嗎？是同道中人嗎？」A：不認識。才31套，每個月才幾萬收入。（未完待續）《這個華人老爺子引眾怒，紐西蘭人高喊「亞洲人滾出去」，中國網友卻紛紛點贊，為何？》https://mp.weixin.qq.com/s/OIeaQ2bqhCgyL3Fi59eGpw愛她就送她一套房子。上海的房子太貴了，風景秀麗的上海邊城市還是送得起的。以下是廣告，廣告，廣告！感謝衣食父母。長三角唯一非限購區域，環滬且單價未破萬！絕對的投資、居住窪地、寶地！88/92平米小三房，121平米改善型，150平米的洋房。重點學區房；項目自帶幼兒園；落戶；醫療配套齊全。只要您一個電話，專車上門接送，帶您免費湖州一日游！本次只有30套保留房源，請加入九間伴CEO個人微信諮詢。
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