三水潛龍文摘(3064)任志強：房價必暴漲有四大理由

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任志強：房價必暴漲有四大理由來源：新華網2012年11月03日09:31 我來說兩句(2532)

[提要] 據媒體報道，任志強指出，限購令從三方面促進房價暴漲，首先，限制了新增土地供應，導致了2011年以來出現歷史上第三次土地負增長，舊土地供應庫存明年3月終止，新增土地供應為負增長，自從98年房改後，每次土地供應負增長之後房價都會暴漲

　　10月29日下午，第三屆地產金融創新峰會在北京召開。巴曙松、滕泰(財苑)、任志強、劉曉光、張民耕、王啟富、張春華等金融精英、地產領袖齊聚一堂，共話變局下中國地產行業創新模式。華遠地產董事長任志強對明年3月房價暴漲一說進行全面論證。

　　據媒體報道，任志強指出，限購令從三方面促進房價暴漲，首先，限制了新增土地供應，導致了2011年以來出現歷史上第三次土地負增長，舊土地供應庫存明年3月終止，新增土地供應為負增長，自從98年房改後，每次土地供應負增長之後房價都會暴漲；其次，限購令限制了市場上二手房供應，從而加大房價暴漲幅度。 因為2007年、2009年房價暴漲時，市場都有較充分的二手房供應，釋放房價上漲壓力。這次不同由於限購令，靠增加二手房供應滿足市場需求的路子也被堵上。

　　限購令限制買第二套房、第三套房，直接導致二手房持有者不會拿出多餘的二手房出售。導致市場上開發商新房及二手房存量同時出現不足，最後，最關鍵的問題是，限購令並未限制住購房需求，2012年新房銷售額與以往相差無幾，因此2012年3月，舊土地供應庫存建的新房終止時，供需矛盾加劇，必導致房價暴漲。

　　房價暴漲理由之一：土地負增長之後房價必然暴漲

　　嚴格來說從1998年我國實施房改以來，土地負增長發生過三次。

　　按統計數字算，1998年2003年年均房價增長率是3.5%，1998年23號文件實行房改，同期人均收入增長是9.5%，即收入增長遠遠大於房價增長。1999年，上海市為鼓勵大家買商品房，施行買房減免個人所得稅的政策，一直到2003年6月份才徵收。上述情況都證明在2003年之前看不到天價地，因為沒有招拍掛，也看不到房價暴漲的情況。2003年下達的「8.31文件」之前，按月計算，土地平均增長率是40%。那之前沒有出現過房價高漲的情況。

　　2003年「8.31政策」來源是18億畝紅線，土地轉讓實行招拍掛之後，土地供應量迅速下降，約連續14個月低於5%的低增長。於是在2007年就出現房價暴漲。

　　在2006年以前房價上漲和收入增長基本持平，所以不存在房價過高問題。但2007年以後大量的天價地和天價房出現，甚至有「麵粉貴於麵包」的現象，這是第一次土地供應負增長之後帶來的反應。

　　第二次土地負增長來自於2007年11月份的「兩房」。「兩房」之後，2008年出現了一些特殊政策，比如連續加息、收緊準備金率。防止通貨膨脹和經濟過熱，在2008年6月份以後出現了土地供應負增長，一直延續到2009年的12月份。這段時間的土地負增長的結果是，2009年開始出現房價上升，但增長最快的是2010年，房價上漲了26%。

　　第三次土地負增長2011年下半年啟動，由於限購令等一系列政策，2011年之后土地供應開始出現下滑。今年的土地負增長比去年還嚴重，因為土地去年上半年還是增長的，下半年以後才是負增長的，今年全年都是負增長的。

　　今年第一、二季度負增長幅度都很大，三季度雖然有所回升，但二季度約是負增長26%，無法彌補。明年拿什麼土地去保證供給呢？

　　2011年的土地開始下降，到2012年整體下降，這等於是第三次土地負增長的過程。「既然前兩次都出現的土地負增長之後的房價暴漲，那是不是這次也會出現？因為供求關係是平衡的，除非需求下降了。但現在看來需求沒有下降的可能性。」任志強言下之意，當然暴漲。

　　房價暴漲理由之二：限購令未限住需求。 供需矛盾導致房價暴漲

　　按購房需求計算，2015年及之後這段時間都是高峰。2015年是全國23歲適婚年齡的最高峰，高到2400萬對，即使他/她當年不結婚，第二年、第三年或者28歲才結婚，2015年後這段時間都是高峰，換句話說，家庭分戶和結婚生孩子這個階段是住房需求最集中和最大的一段時間。現在還沒到，2015年才是住房需求高峰，後續的需求仍然是有的。

　　如果從2012年發生需求的消耗量來看，儘管有40多個城市的限購政策，但銷售沒有出現大幅度下滑，相比年初的負增長20%，到目前已回升至4%的負增長。也就是說，三季度以後的銷售增長基本把原來掉下來的20%的窟窿補平了。根據以往經驗，四季度通常是增長，09、10、11年四季度的增長率都超過15%。總體來看，2012年需求並沒有因為限購政策而下滑，但供給卻無增長。即需求增長的時候，把原有的供給已消耗掉。

　　任志強強調明年3月份這個節點。「因為2010年住房需求是歷史最高點，所以2011年有土地供應，2012年還是有供應，2011年的供應量既在2011年保留了一部分，也在2012年保留了一部分，但是舊的土地供應在明年3月份就終止了。而新的土地供應是下降的，所以供給和需求之間的矛盾就會加劇。」

　　房價暴漲理由之三：北京、上海商品房庫存量已經少於六個月，若降至三個月將引發恐慌

　　任志強指出「但是不要以為沒有庫存了才叫供求關係惡化，通常一個城市裡維持三個月以下的銷售量時就是惡化；維持六個月是基本平衡；少於六個月就開始危險了。」

　　北京、上海這些城市已經開始少於六個月庫存量了。詳細來說，在一個城市，東南西北各方位都有需求，六個月的時候基本可以滿足，選東邊的房子就有東邊的房子，想選西邊的房子就有西邊的房子，選南邊、選北邊都行。所以，只要這個城市供應量只有三個月左右的時候就已經出現恐慌了。因為當只能滿足一部分需求的時候，可能想買東邊房子的人買不到東邊房子，只能買西邊房子。他會從東往西邊跑，這時候就會發生恐慌，西邊的人看怎麼東邊的人都跑我這兒買房子了？這個傳遞從來都是這樣。。如果你只有三個月的時候就可能出現這種現象，想選東邊的時候沒東邊的房子，當東邊有一套房子今天選完了明天沒了，被別人買走了，這時候就出現恐慌了。所以，只要供求量小於六個月的時候，基本上供求關係不平衡。因為在六個月之內是生產不出來房子的。

　　而且，現在的房子通常預售，不能當時、當年交房。這個預售就等於把可預售的房子基本消化掉了，所以也會形成恐慌。

　　房價暴漲理由之四：限購令堵住二手房補充市場供應的路

　　在房價高漲的時候二手房可補充市場需求，希望擁有第二套或第三套新房的人，當市場供求關係不平衡的時候，會拿出多餘的二手房出售。任志強指出，如果沒有這部分二手房補充，房價會增長20%，有二手房補充的話房價可能就增長10%。

　　但這種狀況只存在於理想，現實中我們看到，限購城市不準買第二套或者第三套房。打個比方，當國家糧食豐收的時候要儲備一部分糧食。但市場限購第二套住房的政策會把儲存的量衝掉了。

　　前期的供應是土地和新開工面積是指開發商手裡有沒有存量，後期二手房交易量是指二手房有沒有存量。這就是為什麼在研究市場的時候，先要講一手房，同時要講二手房。二手房的交易量告訴我們，第二套擁有住宅和第三套擁有住宅交換了，當這個交易量很大的時候就把餘量交換掉了，我沒有存量了，你也沒有存量了。因此，當兩者存量都沒有了，明年3月份以後出現的可能性就是房價會被限購政策而導致不得不上升。因為限購政策導致的是開工下降、土地購置下降以及投資下降，目前，這三個數字都已得到證明，半年過去了，統計數字並沒有發生改變。明年3月份很可能就會出現房價暴漲這個情況。

　　當然，任志強也坦誠地說，「我們只能預測經濟運行，經濟運行是根據土地、開工、投資來運行的，但我們不能運行的是最後結果，最後結果就是當政府採取最後措施的時候可能房價沒漲，不像我說的應該漲的它漲，沒漲不等於我預測錯了，因為前期這三個條件是正確的。換句話說，應該漲是你用行政措施或其他辦法導致它沒漲，但不表示它不應該漲。供求關係最後決定市場價格，這個經濟規律是任何人也無法去扭轉的。」

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