房價狂飆中央關注　調控組合拳能否奏效

　　在不到半個月的時間裡，樓市調控政策頻頻發力。自9日至今，國家已先後出台三條政策，內容覆蓋新房價格、二手房轉讓以及土地市場，連續三記重拳能否遏制住瘋狂上漲的樓市？房價會不會重蹈「調控後小幅下挫，一年後再度大幅上揚」的覆轍？2010年樓市將走向何處，高位盤整還是將出現拐點，又將如何化解巨大的泡沫風險？本社匯選有關論點，供讀者參考。（評論員：柯　冠）

一、樓市泡沫再次泛起　調控頻出重拳 1、三劑「涼葯」樓市「去火」　房產新政定調明年房價 　　2009年是中國樓市由低潮迅速轉向高潮的一年，從低谷迅速創出新高，房價上升速度超過了2007年。（廣東《21世紀經濟報道》）2008年10月，當中央與地方聯手救市以穩定房地產業之時，樓市成交幾乎已經陷入「冰凍」，龍頭房企舉步維艱，產業鏈條哀鴻遍野。誰也沒有想到僅僅四個月後，中國樓市強勁反彈。又過了四個月，投資熱度向二、三線城市縱深蔓延，到年底，部分地區房價幾乎化為脫韁野馬。儘管官方數據尚且溫和，但從市場一線反饋的消息顯示，從年初到年尾，房價泡沫已經形成全國蔓延之勢。業內人士普遍認為，「杜拜危機」給處於高熱狀態的樓市再次敲響警鐘，在全國樓市不斷刷新的房價、地價神話過程中，樓市積聚的風險越來越大。樓市「清火」勢在必行。（天津《今晚報》） 　　12月31日購房優惠政策的最後期限還未到來，遏制房價的新政卻已頻頻出手。一兩個月前，業內尚在討論購房優惠政策是否繼續的話題，而轉眼間，政策大變。從2008年底開始的鼓勵、促進房地產發展的政策目前已經被調控取代。房地產政策正式從「保增長」轉型為「調結構，遏房價，抑投機」。（四川在線網） 　　繼國務院12月9日「營業稅優惠政策」調整之後，12月14日，堪稱新一輪房地產市場調控框架的「國四條」出台。當日，國務院常務會議就促進房地產市場健康發展提出增加供給、抑制投資投機、加強監管、推進保障房建設等四大舉措。就在市場驚魂未定、猜測紛紛之際，12月17日，「五部委通知」再度發出，通知表明，開發商「拿地首付不低於50%」。中央密集出台信貸、稅收、土地等一系列房地產宏觀調控政策，「從政策內容來看，這三個連續的政策已經覆蓋了房產市場的主要交易環節」，山東大學經濟學院副院長李鐵崗稱，「政策密度及力度前所未有」。當前房地產調控措施開始進入密集出台期，未來或有「重拳」出擊。（北京《北京商報》） 　　業內人士普遍認為，下半年房價的過快上升，在一定程度上觸動了主管部門的神經，直接導致了政府政策的突變。果然，國務院總理溫家寶在國務院常務會議上，提出了遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。「遏制」一詞開始讓市場感到一絲不安，即使瘋狂如2007年，依然用「抑制」一詞，而「遏制」的力度不言而喻。敏感的股市迅速捕獲到這一信息，地產股自12月初就開始了連續「陰跌」。（北京中國網） 2、溫和調控有保有壓　出台緊縮政策時機未到 　　針對近期房價的猛漲，政府終於伸出了「調控之手」。多數接受記者採訪的業內人士對此輪調控政策的共同感受是：「溫和調控，有保有壓」。他們認為，從此輪調控政策來看，目的是很明確的，主要是為了抑制投機性需求，抑制房價過快上漲，但除了「壓」以外，政策實際上也有「保」，比如鼓勵普通商品房的自住需求和改善型需求。（北京《新京報》） 　　隨著中央經濟工作會議的召開，包括貨幣投放收緊，樓市優惠政策退出等在內的利空消息正在消解。緊繃神經的開發商鬆了口氣。消息人士稱，中央決策層已經認識到，隨著經濟硬啟動的資源逐漸消耗，明年中國經濟可能是比2008年形勢更為嚴峻。這也是中央經濟工作會議提出「繼續實施積極的財政政策和適度寬鬆的貨幣政策」的根本原因，但這不代表中央沒有看到樓市泡沫的風險。「只是目前出台緊縮政策時機未到。總體來說，決策者希望以資產泡沫換得宏觀經濟回暖的寶貴時間。」一位光大銀行北京分行高層告訴記者。 「中國的房地產市場絕不是通過幾套保障房或緊縮政策就能解決高房價問題的。它涉及地方財稅體制、中央與地方政府責任權力分配等幾大根本行政制度。制度不理順，只是頭疼醫頭，腳疼醫腳，房地產市場永遠是個消息亂飛，卻難有改觀的市場。而中央決策層其實並非不知道矛盾核心所在，只是一切行政措施，都需要拿捏一個恰當的時機和程度。」一位中國銀行高層表示。（上海《上海證券報》） 3、樓市綁架中國經濟　房地產業發展早入誤區 　　在各個不同場合上，不斷有人在討論:房價還會繼續上漲嗎？中國的房地產泡沫什麼時候破裂？根據對北京、上海和深圳等大城市的調查，大城市的房屋空置率已經遠遠超過10%的國際警戒線。在不少地區，這一比例甚至已經達到50%以上。同時，房地產對中國經濟的重要性也不容置疑。房地產已經佔了GDP的6%，四分之一的投資在房地產行業，50多個產業與房地產關係密切。 　　正因為如此，有關當局有足夠的理由要擔憂房地產。上世紀八十年代末和九十年代初，日本房地產泡沫解體之後，日本經濟在此後的二十多年裡沒有走出過陰影。海內外，早就有很多人在討論中國是否會步日本模式後塵的問題。現在又有杜拜世界事件。房地產無疑已經成了中國經濟的金箍咒，因為房地產的解體也很可能就是中國經濟的解體。多年來，儘管有關當局也對房地產市場多有不滿，但一旦當房地產遇到危機時，必出手相救。這次全球金融危機之後，政府出台的龐大應付危機的資金，也有很大一部分流向房地產。（新加坡《聯合早報》） 　　專家說，房地產行業正在消耗國家的經濟發展基礎，透支了未來幾代人的生存資源和空間。在如此暴利的房地產業之下，誰還會踏實地去搞科研創新？當年日本經濟泡沫破裂時，日本還有先進的技術，而且是「民富國強」，所以泡沫破了20年，依然可以支撐下去，我們中國有什麼？（香港《香港經濟日報》） 　　中國房地產政策發展之路，一開始就走錯了路。在中國於上世紀末進行住房體制改革以後，房地產市場開始走上了全面的「市場化」之路。但是，在市場化改革的過程中，由於地方政府參與的程度越來越深，房地產市場逐漸演變成了政府開拓財政資金來源的一個重要途徑。政府手裡控制的資源是土地，它通過向房地產開發商出售土地獲得財政收入，房地產開發商將高價獲得的土地成本轉嫁到消費者身上，房價自然越推越高。為了從這個市場得到更多利益，政府對保障性住房的開發興趣衰退，更熱衷於對豪華型住宅的支持，而且對一些「地王」的出現也樂見其成。更為嚴重的是，某些地方政府與房地產開發商已經結成了事實上的利益同盟，房地產開發商可以藉助政府力量強行進行拆遷，這才導致惡性拆遷事件的發生。（陝西《華商報》）

二、新地王創紀錄　調控鎮不住開發商 1、新政收緊土地閘門　彰顯房地產業調控思路 　　自今年年初樓市回暖後，「漲價」貫穿了整個年度，土地市場隨之升溫。臨近年底，土地大戰更為瘋狂，在全國範圍內，各地的「地王」紀錄被頻頻刷新，天價地已不再是傳說。 　　地王的不斷出現，使得土地價格的快速上漲是導致當下房價上漲的重要因素之一，所以國家試圖通過收緊「土地閘門」來遏制房價過快上漲。這就有了財政部、國土資源部等5部委聯合發布的通知，開發商拿地首付至少50%。（山東《齊魯晚報》） 　　「這一政策出台的目標直指目前火暴的囤地、炒地現象，提高了開發商拿地的首付款，隨著開發商資金壓力的增大，關於地王的炒作今後一段時間可以歇一歇了。」這一重大政策能夠為火爆的土地市場降溫。「道理很簡單，50%土地款至少要過億，甚至能達到幾個億，這道門檻就把一批開發企業攔在門外了」，地產業資深人士李先生告訴記者，這一政策針對的是目前房價高企的源頭——土地，相信後續還將會有一系列針對樓市的財稅政策出台。（河北《燕趙都市報》） 2、突擊圈地依然活躍　樓市新政難擋地王衝動 　　儘管政府已經明確表態要遏制房價，不過，這似乎並不能停止開發商繼續上調房價的腳步。12月22日，被譽為「中國第一拍」的廣州亞運城地塊正式開拍，經過44次舉牌，最終由富力、雅居樂、碧桂園組成的聯合體以255億元的天價奪得，創全國地王新紀錄，比拍賣底價165億元高出90億元。（廣東《21世紀經濟報道》） 「儘管當前政府多方面表示將採取一系列手段平抑房價，口吻也一次比一次更加強硬，但由於調控政策真正出台尚需時日，目前政策收緊還只是一個方向性口號，並未落實，這也是眾多開發商仍堅持高價格入市的原因，」協成機構副總裁王裕仁認為。 「是不是各級領導、各級政府有了表態、有了決心，樓市的瘋狂就能偃旗息鼓了？沒有，從現在看中央的調控政策似乎還在空中飄蕩，開發商那邊還似乎假裝沒有聽見一樣，依然我行我素，不少人還是以為這次又是在叫喊『狼來了、狼來了』。」一位業內人士一語道出了目前開發商的普遍心態。（北京《北京商報》） 　　為什麼新政難擋開發商拿地的瘋狂？著名財經評論員葉檀指出：「拿地的首付款比例提高到了五成的政策只是減弱了開發商資金槓桿的作用，雖提高了拿地門檻，對大開發商或者國企開發商沒有太大的限制作用。如果要真正減弱開發商對未來的預期，必須要在增加開發商成本和購房者成本上出政策，降低購房者對未來房價的預期，購房者不買房了，開發商拿地的動力自然不足了，但在目前明年財政政策和貨幣政策總體不變的情形下，開發商拿地意願還會十分強烈，在短期內，地王現象不會停止。」（江西《江南都市報》） 3、調控重拳又成空拳　恐將催漲房價加劇壟斷 　　在宏觀調控面前，「地王」依舊肆無忌憚，意味著目前高昂的房價絲毫沒有回落的現象，意味著中央「國四條」與「50%政策」正式宣告中央政策調控「失靈與無效」。而開發商特別是國有企業敢於大舉拿地，敢於再造地王，說明目前出台的土地、稅收以及信貸政策，還不足以抑制房地產市場的投機性投資，還不足以遏制高房價。而且拿地首付不低於50%的政策，並無明確具體執行標準，並缺少監督力度，加之地方政府保護主義的障礙，政策執行成了「放空炮」。（廣東《羊城晚報》） 　　高盛分析認為，新一輪的土地調控主要目的在於直接遏制土地投機活動，以及間接通過收緊開發商現金流，打擊其現有的囤積土地和商品房的行為。但這類政策舉措恐難以實現政府抑制房價以及保障居民充足住房供應的既定目標，只會令房地產市場強者更強、弱者更弱，帶來新的壟斷，「因為政策對規模大、現金充裕的開發商未必能夠形成有效制約」。更讓人擔心的是，提高的拿地成本可能會被轉嫁到購房者的身上，房價可能會更高。（廣東《21世紀經濟報道》） 「實際上，依法『鬥地主』，之前已經有相關政策，即『兩年以上閑置土地堅決收回』。但由於執行力度不佳，炒地囤地現象並沒有得到遏制。」上海市城市經濟學會高級經濟師顧海波表示，對於抑制房價，打擊開發商囤地、炒地行為，關鍵是看中央的決心，其次是看地方政府的執行力度，第三是看中央政府的懲罰力度。假如僅是作秀，那麼不會有什麼效果。（北京《中國產經新聞》）

三、地產主導地方經濟　住房政策癥結 1、賣地財政推高房價　樓市調控雷聲大雨點小 「明年房價走勢如何？」「肯定會更高，地價在那擺著哪。」當記者向眾多地產商們拋出這個問題的時候，得到的是不約而同的回答。開發商心裡都清楚，自從2005年中央啟動對房地產調控政策以來，無論是「國六條」、「國八條」，還是之後陸續出台的配套措施以及一系列「組合拳」，從來都是雷聲大雨點小，樓市基本格局無從改變，房價在調整中即使不是一路高歌猛進，也是在盤旋中節節攀升。（山東《齊魯晚報》） 　　之所以會出現上述情況，根本原因在於迄今我們仍然無法擺脫過度依賴「土地財政」的地方政府財政收入模式。只要「土地財政」依然是地方政府的主要財政收入來源，那麼以收緊「土地閘門」為核心的一系列房地產調控政策威力將可能會被地方政府一一消解。（上海《上海證券報》）「土地出讓金歷來是地方政府的一大財源。」中央財經大學財政系主任曾康華教授說，土地出讓金在部分地區接近地方財政收入的一半。如果再加上建築業和房地產帶來的相關稅費收入和土地為抵押獲取的債務收入等，很多地方政府通過土地運作取得的收入占其整個財政收入的一半還多，表現出對土地的強烈依賴。甚至可以這樣說，地方政府賣地財政成為推高房價的主要原因之一。（北京《經濟參考報》） 　　而且，房價過快上漲固然為政策制定者所不願意看到，但急劇下降卻是更不願意被看到的，因為附著於樓市上的各種重大利益，讓政策制定者難免投鼠忌器。這些年，隨著房價越長越高，寄生在房地產市場的利益群體也越來越多，地方財政、國有銀行、國有企業、保險公司紛紛深陷其中，而它們任何一個都嚴重關係到國計民生與金融安全。在房地產市場上的附著利益，越來越厚實越來越重大，這是房價始終無法被有效抑制的重要原因。（廣東《東莞時報》） 2、政府受益百姓買單　土地招拍掛助推高房價 　　究竟是房價推高了地價還是地價推高了房價，這似乎是一個「雞生蛋」還是「蛋生雞」的難題，土地部門和建設部門為此打了多年的嘴官司。但不必諱言，地價上漲，招拍掛是「功臣」。業內把2004年看作是土地轉讓制度的一個分界點，這一年國土部聯手監察部推出著名的「8?31大限」，嚴令地方政府和開發商在當年8月31日前，將歷史遺留問題界定並處理完畢，此後經營性用地全面實行市場化出讓，亦即土地轉讓實行「招、拍、掛」。（北京千龍新聞網） 　　濟南地產商林松（化名）認為，雖然招拍掛要比協議轉讓更加陽光，但這種制度設計在實際操作中有很大缺陷，「價高者得之，競拍極易產生非理性競價衝動，目標價位是300萬一畝，但輪番舉牌的最後結果可能是以一畝500萬成交。它導致了『地王』頻頻產生，而且促使地產業陷入地價推高房價、房價反推地價的怪圈。」 　　林松說，「價格溢出部分沒有明確歸屬，一般來說是歸財政，也就是說拍得越多政府收益越多。羊毛出在羊身上，土地溢價成交，開發商最終會從房價中回收這個成本，溢價成交的最終結果是由購房者買單。」（湖南紅網） 3、遏制房價瘋漲態勢　考驗中央對地方約束力 　　中國房價為何屢抑不下？學界做過多次分析，今天甚至是很普通的老百姓都清楚，關鍵在於地方政府對土地財政的依賴。土地出讓金成為很多地方政府的重要收入來源，房地產業與地方政府結成了「利益共同體」，民間因而出現房地產業已經綁架地方政府、綁架中國經濟、綁架社會的議論。另一方面，儘管中央政府以及各部委幾次表態要遏制房價漲勢，一些民眾仍是半信半疑。 　　要根治房地產價格屢抑屢漲的問題，必須扭轉財稅改革，但此舉牽一髮動全身，中國政府於是選擇了變動較小的做法，即興建保障性住房，加強監管，打擊地方政府與開發商囤地，要求開發商土地出讓金首付比例至少達到50%；修改轉售二手房營業稅的優惠政策，收緊銀行信貸。這些動作較溫和的遏制房價措施能否達到目的，真正受到考驗與檢測的是中央對地方的約束能力。 　　中國的房地產泡沫很堅硬，但是堅硬不表示沒有破裂的危險。當房地產行業催生一系列超出中央控制的經濟現象與地方治理問題，又對經濟與社會穩定構成明顯威脅時，中央整頓的力度必然需要提高。從這個角度看，中國政府遏制房價漲勢的措施，不會完全沒有效果，但是遏制力度的大小與持續時間的長短，取決於中國經濟復甦的情況與現有措施的效果。2010年，剛走出危機的中國經濟承受不起再次的大起大落，倘若地方政府繼續對抗中央政策，中央與地方矛盾將更為顯性化，促使中國央地關係改革的迫切性更顯眼地被提到檯面。（新加坡《聯合早報》）

四、新政聊勝於無　組合拳難撼高房價 1、樓市調控抑揚兩難　明年房價很難大幅下跌 　　歲末年終，中國樓市再掀漲價狂潮，房子成了老百姓「無法承受之重」。雖然有關部門終於祭出了「遏制」大旗，但遏制房價談何容易？上一輪調控就曾經陷入「越調越高，一控就死」的怪圈。有業內人士表示，此次土地新政並不徹底，「難撼高房價」。「房地產是當前和以後一段時間內中國的直接經濟命脈，打壓房地產市場對中國經濟的發展是致命的，要是保經濟就最好不要對房價輕易下手，這也是鐵的事實。」該人士說，儘管明年房價下滑的「呼聲很高」，但大幅下跌也難出現。（江西熱線網） 　　這次中共中央經濟工作會議給房地產行業定的調子是「增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購房需求」，這被許多媒體和行業人士看作是進一步鼓勵行業發展的「利好」，似乎打消了之前人們對於政府一系列刺激房產購買政策到期「退出」的顧慮。可之後中國國務院常務會議「落實」中央經濟會議精神，制定的具體政策中唯一與房地產相關的卻是取消了房地產交易的營業稅減免優惠政策。又過了僅僅幾天，新的國務院常務會議就直接地提出「抑制投資投機性購房」，要對房地產行業進行「調控」的意圖已經非常明確。（北京和訊網） 　　在一個時點上對一個行業的政策同時釋放出兩個截然不同的信號，這種讓人有些疑惑的「矛盾性」，實質上反映了現階段中央政府對房地產市場「抑揚兩難」的尷尬處境:一方面經濟復甦的基礎還很「脆弱」，明年經濟保持增長的任務依然艱巨，看來還得依靠房地產這個「支柱」角色；另一方面，目前房地產市場的價格飛漲，資產泡沫的風險已然凸顯。美國因房地產泡沫破滅而引發的全球金融危機可謂「餘音未了」，如何遏制中國一線城市房地產泡沫的加劇以及向全國範圍的蔓延，並防範可能得泡沫破滅對中國金融以及整體經濟傷害的風險，作為亟待解決的課題，也同樣擺在中國政府的面前。 　　因此，與繼續鼓勵消費其它如汽車、家電等行業產品的政策不同，中央政府對於房地產行業的政策將是有「揚」有「抑」的雙重目標:既希望通過增加「普通商品房」的供應以及鼓勵「自住和改善型」需求來促進行業的持續「景氣」，從而保障巨大的開復工建設量，繼續帶動上下游相關產業的發展，為GDP做貢獻；同時，政府認為必須對通過抑制「投機性」（包括投資）行為來打壓漲幅過大、過快的房價，因為高房價不僅會給銀行房貸帶來潛在的風險，更重要的是會不斷「擠出」中等以下購買力的購房人群，對市場的可持續發展帶來傷害。這顯然是非常高難度的調控舉措。（英國《金融時報》） 2、調控房價越調越高　調控新政偏離民眾預期 　　本次房市新舉措，似乎並不能消減中國市民對房地產問題的不滿和失望，相反，在各大網站上瀰漫著相關的尖銳抨擊和嘲諷。這與其說是對中國高層的不滿，還不如說是廣大城市居民對當今中國住房政策、房地產市場現狀、特別是住房建設部官員和地方政府書記市長們的「沸騰的民怨」。當發瘋的高房價已成了「市民最敏感的神經」之時，一旦新出台的「房市新政」被公眾解讀為「無所作為」、甚至是袒護開發商或房產投機者的利益，哪怕你的「紅頭文件」高掛「國務院」的名頭，還是避免不了成為「民怨」的槍靶。 　　竟有79%的人給了否定的回答，認為這四條「不能解決具體問題」，還有51%的人認為明年的房價還要「繼續上漲」，看好下跌的只有12%。這些很能說明中國城市居民對國務院「新四條」的基本判斷。 　　官方和公眾最大的不同，是在如何看待現在的房價和怎樣進行調控兩方面。這次國務院「新四條」主要著力點，就是「遏制部分城市房價過快上漲的勢頭」，其潛台詞是許可房價「穩妥的上漲」，而如前面調查所顯示的，九成左右的民意是要「把房價堅決而大幅降下來」。（日本《東方時報》） 3、房價將現拐點還早　房地產業站到十字路口 　　一時間樓市彷彿"山雨欲來風滿樓"。那麼明年的樓市會重回2008年的冰點嗎？對此，不少市民備感振奮，認為政府要對房地產動"真格"了，房價下跌只是時間問題；而業界人士則大多稱影響難免，但指望房價就此大降不可能。由於春節購房高峰即將到來，房價短期內應該保持相對穩定，二手房房價則可能有一定的回調。但中期來看，房價還是在需求的支撐下，存在繼續走高的可能。特別是二三線城市戶籍政策的放寬，進一步釋放了對住房的剛性需求，對房價也構成有力的支撐。也許等到央行的首次加息，我們再來談論房價拐點更為合適。（北京《中國證券報》） 　　中國政府的行業政策，沒有哪個會像房地產政策這樣經年頻出，一直是社會各個層面關注的對象，並且始終處在廣泛激烈的爭議之中。北大資源山東地產助理總裁王煥新認為，出台的土地轉讓金比例政策並未明確規定執行日期，相應細則也未明確，市場實際效果並不明顯，但「這被看做是國家嚴控地產業的信號」，未來政策「收緊趨向明顯，政策使用範圍也可能繼續擴大，甚至延伸到金融領域」，而後者對市場的作用「將更為明顯」，甚至「扭轉當前的地產市場走向」。（山東《齊魯晚報》） 　　2010年即將到來之際，中國的房地產又站到了新的十字路口，房地產走勢將會怎樣，主要看各方利益博弈的結果。一位不願意透露姓名的開發商表示，房地產在保增長上的作用，讓人又愛又恨，所以政府的態度始終較此前的新政要心軟一些。這一輪先有了言語上的「呵斥」，收效甚微；於是又有了土地新規。政府也是「打著看」，如果房價就此穩定，土地新規也就此終結，如果房價依然我行我素，類似「第二套房」等直接作用在購房上的新規出台也不無可能。變與不變，彷彿就在市場與政策之間微妙的力量平衡。（上海《文匯報》）
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