離婚案件中房產分割的認定和處理

離婚訴訟是當前人民法院民事審判部門處理較多的案件類型之一。而離婚訴訟中財產如何認定和處理，對當事人的利益影響較大，往往成為離婚案件中最大的爭議焦點。在財產分割過程中，離婚訴訟雙方對作為不動產的房產的爭奪更是到了白熱化的程度。加之房屋價格不斷攀升居高不下，房產越來越成為夫妻財產關係中最重要的財產形式。而由於我國不同歷史時期不同的房產政策，導致出現了不同的房產類型，同時也存在房產登記在夫妻一方名下或第三人名下的產權、按揭購買房產、父母贈與房屋、房改房等諸多情況。在離婚糾紛案件的處理過程中，如何妥善審理好對財產尤其是房產的認定和處理就顯得尤為重要。　　一、房產類型的劃分　　房屋類型的劃分根據其劃分標準有不同的類型表述，可以依據房屋用途進行分類，可依據房屋性質進行分類，也可按照房屋結構進行分類。對於離婚案件處理中涉及房屋的分割，司法實踐中按照房屋產權的不同進行分類，一般包括商品房、成本價住房、標準價住房、房改房、經濟適用房等。　　之所以出現諸多不同類型的產權房屋，是與我國住房政策的變化分不開的。我國住房政策在不同的歷史時期先後經歷了福利分房、房改房、商品房等階段，加之購房形式的多元化，使得房屋產權歸屬日益複雜。本文重點分析當前司法實踐中較常遇到的幾種離婚房產分割糾紛,並對如何處理該類糾紛進行探討。　　二、房產的認定和處理　　1、房屋登記在夫妻一方名下或第三人名下的認定和處理　　房屋權利的取得以登記為準，產權登記具有公示、公信的效力。然而在實際生活中，還存在不少代表登記的情況。有的將房屋產權登記在夫妻單方名下，或者登記在子女、父母等第三人名下。在夫妻離婚時，對這類房屋的認定應當區別對待。　　（1）對登記在夫妻單方名下房屋的認定。我國法定夫妻財產制是婚後所得共同制，因此婚姻關係存續期間購買的房屋，原則上首先應認定為夫妻共有。但如登記方主張房屋歸其單方所有的，必須承擔舉證責任，證明該房屋系其個人出資所購，或符合《婚姻法解釋三》第七條規定的其父母出資為其購買的情況。　　（2）對登記在第三方名下房屋的認定。現實生活中，夫妻雙方共同出資購買房屋後，可能基於各種因素考慮將房屋登記在子女、父母或其他第三人名下。在離婚財產分割時，如主張房屋為共有或一方所有，屬於產權爭議，主張方應承擔相應的舉證責任。無法提供證據證明的，則承擔不利後果。但同時要注意區分將房屋產權登記在未成年子女名下的特殊情況。在這種情形下，並不意味著未成年子女是該房屋的真正權利人，應當審查夫妻雙方在購買房屋時的真實意思表示。如確為將該房屋贈與未成年子女，則認定為未成年子女的財產，由直接撫養一方暫時管理；如並不是將房屋贈與未成年子女，則應將該房屋作為夫妻共同財產進行分割比較適宜。　　2、婚前首付購買婚後按揭房屋的認定和處理　　夫妻一方婚前以個人財產支付首付款，在銀行貸款購買房屋，婚後用夫妻共同財產償還貸款的情形在當前比較普遍。在這種情況下，不動產一般登記於首付款支付方名下。對於離婚時此類房產性質的認定和處理，《婚姻法解釋三》第十條作出了明確規定，即離婚時由雙方協議處理，協議不成的，人民法院可判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚後共同還支付的款項及相應的財產增值部分，在離婚時由產權登記一方按照照顧子女和女方權益的原則對另一方進行補償。　　3、婚後父母為子女購買不動產的認定與處理　　《婚姻法解釋二》第二十二條規定：「當事人結婚後，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。」《婚姻法解釋三》第七條規定：「婚後由一方父母出資為子女購買的不動產，產權登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第（三）項的規定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產應認定為夫妻一方的個人財產。由雙方父母出資購買的不動產，產權登記在一方子女名下的，該不動產可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當事人另有約定的除外。」　　之所以作出如此規定，是由於傳統習慣的緣故，父母在出資時往往並不會明確贈與哪一方，極少有父母會在子女結婚時簽署書面協議明確房屋與子女的配偶無關。而目前畸高的房價壓力和較高的離婚增長率並存，父母傾其所有為子女購買房屋，一旦雙方離婚出資父母不但感情上受到傷害，在經濟方面也會受到損失。將「產權登記主體」與「明確表示贈與一方」結合起來進行鏈接，可以使父母出資購房真是意圖的判斷依據客觀化，有利於均衡保護結婚雙方及其父母的權益。　　4、按房改政策購買房屋的認定和處理　　房改房是指城鎮居民自行出資購買的根據國家房屋改革政策出售的房屋。根據政策，職工購買公有房屋實行市場價、成本價或者標準價。按照《婚姻法》第十八條的規定，對於個人婚前購買的房改房，除當事人另有約定外，屬於一方婚前財產，離婚時不得作為夫妻共同財產分割。但在司法實踐中還有兩種情況應當分別處理。　　（1）婚姻關係存續期間購買的取得所有權的房改房。按房改政策出售的房屋價格不是單純的房屋市場價格，該出售價格其實包含了夫妻雙方的工齡折扣、職務級別等福利待遇，如果該房屋由夫妻一方按當時購買價以個人財產購買，以此作為個人財產處理對另一方明顯不公。考慮到我國實行婚後所得共同制，類似房屋應當首先認定為夫妻共有。如果登記方主張其個人所有，必須舉證證明該房改房的取得與對方並無任何關係，對方也未因此利益受損，否則認定為共有較為合適。在此前提下，可根據實際情況對出資方適當多分。　　（2）尚未完全取得所有權的房改房的處理。對於尚未取得所有權或只享有部分所有權的房屋，在離婚訴訟時，不能對房屋所有權的歸屬和分割作出判決，只能就房屋的居住、使用權作出判決。待取得房屋所有權後可另行訴訟解決。司法實踐中，婚姻關係存續期間雙方用夫妻共同財產出資購買以一方父母名義參加房改的房屋，產權登記在一方父母名下，離婚時主張分割的，人民法院不予支持。但針對購買該房屋時的出資，可以作為債權處理。　　5、離婚案件中涉及違法建築的認定和處理　　違法建築一般尚未取得建設工程規劃許可證和其他批准文件造成的，可以通過補辦相關審批手續而成為合法建築，但在建築合法化之前，人民法院無論是判決分割違法建築還是確定違法建築的所有權或使用權均是沒有法律依據的。故此類糾紛，人民法院不予受理。但對於違法建築已經產生的所得收益，不如一方出租違法建築已收取的租金，則應當作為夫妻共同財產進行分割，否則一方因違法建築獲益而另一方一無所獲，明顯不公，但對於違法建築可能產生的預期收益，人民法院不予處理。　　三、房屋分割的原則和方法　　上述幾種房屋類型的認定和處理方式，只是司法實踐中出現較多的幾種情況，並不能囊括當前存在的所有房屋類型，如公租房、軍產房、拆遷安置房等。判決離婚時夫妻共同財產的分割首先應遵循當事人的約定，協商不成的，人民法院在處理中應當秉承一些原則和方法。　　1、男女平等原則。男女平等是《婚姻法》第二條第一款規定的一項基本原則。在處理離婚財產分割時，雙方當事人對夫妻共同財產平等的享有分割權。只要是夫妻共同財產，不論其來源和雙方的貢獻大小，雙方均享有依法分割的請求權。　　2、照顧子女和女方權益原則。保護弱者、保護婦女的權益這一基本原則在《婚姻法》中得到了充分體現。就目前社會現狀而言，婦女從總體上經濟收入和獨立謀生的能力與男性還有一定的差距。在分割時適度給予婦女較多的財產份額，可以使婦女在離婚後能夠有更好的生活保障。根據財產具體情況，將房產作為對正常生活影響較大的財產種類分割給女方可以更好地照顧子女和女方權益。　　3、有利生產、方便生活原則。對一些門面房、商鋪等經營性用房，在分割時應在不損害其效用和價值的前提下，注意保證生產活動、經營的正常進行，無論當事人是否存在過錯，原則上應判決給有經營能力的一方所有。對於夫妻共同財產中的生活資料，分割時應根據雙方各自的實際需要，體現物盡其用、方便生活的原則。　　4、不得損害國家、集體或第三人利益原則。分割夫妻共同財產時，不得將國家、集體或第三人的合法財產作為夫妻共同財產加以分割；不得借分割夫妻共同財產的名義逃避共同債務；不得借分割夫妻共同財產的名義逃避應承擔的扶養、撫養、贍養義務。　　5、兼顧婚姻主體的特定情形。對於一方因撫育子女、照料老人、協助另一方工作等付出較多義務的，離婚時有權向另一方請求補償，另一方應當予以補償。《婚姻法》第四十二條規定：「離婚時，如一方生活困難，另一方應從其住房等個人財產中給予適當幫助。」　　6、房產分割的方式方法。對於共同財產的房屋分割，主要有兩種方式，一是變價分割，即在雙方均不主張取得共有財產的情況下，將共有財產拍賣、變賣，對多的價款進行分割，雙方各自取得應得份額；二是作價補償，即一方主張共有財產，一方不主張，取得財產一方給予另一方相當於一半價值的補償。如雙方均主張且情況相當時，可在徵求雙方意見後採取競價的方式，由出價高者取得財產，給予另一方相當於一半價值的補償。　　（作者單位：江蘇省宿遷市宿豫區人民法院）
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