業主家中被盜,物業該不該擔責？(圖)

近年來，失盜業主與小區物業的糾紛不斷發生，而大多物業拒絕業主索賠。業主財物丟失後，究竟該如何劃分權責，作為業主又該如何正確維權、索賠？怎樣做才能更好地保全自身利益等一系列問題均擺在了業主、物業公司面前。對此，本報特邀兩位律師進行有關詳解。案例1.小區內交錢停車被盜 業主被判賠4.6萬元2009年4月，蘭州市民張某購買了一輛五菱麵包車後，一直將車停放在七里河區明仁花苑小區內停車場，並每月按時繳納停車費70元。2010年2月28日晚，張某發現車不見了，報案後，案件一直沒有偵破。由於張某沒有購買車輛盜搶險，遂找到小區物業協商賠償事宜，但物業公司認為對小區內車輛沒有保管義務，不應承擔業主車輛丟失的賠償責任。後經七里河區人民法院一審判決物業公司賠償張某丟失車輛價款4.6萬元。案例2.業主家中失竊 法院判物業擔責三成2011年6月28日下午，河南省鞏義市居民李先生返家發現家門被撬，家中的現金、首飾等被盜，損失4500餘元。在2010年8月，李先生與小區物業簽有物業管理服務協議書，其中標明物業公司為李先生提供物業服務，並確保小區24小時處於受控狀態。因小區物業未安監控設備，案件一直未破，雙方遂對簿公堂。鞏義市法院審理後認為，物業公司未盡到充分安全注意義務，對業主損失有一定過錯，判決物業公司對業主損失承擔30%的責任，賠償業主1370餘元。案例3.家中財物被盜 業主告物業索賠敗訴2012年1月1日，天津市一小區業主委員會與物業公司簽訂物業服務合同。2013年3月2日，業主劉某發現家中被盜，向物業人員反映並報警，報案時稱被盜現金1萬元，金鑲玉吊墜等價值約9000元。法院審理後認為，劉某依約按時交納了物業管理服務費，物業公司在小區安排了人員24小時值班。依據雙方簽訂的合同，物業公司承擔公共秩序維護管理職責，包括公共秩序維護等義務，但合同並未明確約定業主家庭財產屬於物業公司保管服務範圍，劉某也未提供證據證明物業公司未履行合同的約定及對家中財物被盜存在過錯，同時案件尚未偵破，失竊的財物也無法準確確定。劉某要求物業公司賠償損失，缺乏事實和法律依據，法院不予支持。主持人：本報記者 董子彪嘉賓：甘肅載坤律師事務所 朱振儀甘肅法成律師事務所 王志坤主持人：業主財物失竊，物業是否一定要承擔責任，負責賠償？朱振儀：釐清這個問題的關鍵，首先在於搞清楚業主與物業公司之間是一種什麼樣的法律關係，這就要對物業管理是不是保管合同關係作出一個是非判斷。現行有效的、對物業管理行為進行制約的法規主要是國務院頒布實施的《物業管理條例》。該《條例》第二條規定，本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。根據該法律定義，物業公司與業主之間是委託管理關係，這種關係實質屬於合同關係，對於物業公司應當承擔的責任和義務，應根據物業公司與業主簽訂的合同具體內容加以確定。王志坤：其實，從《物業管理條例》規定及實踐來看，物業管理服務合同中都不會約定物業公司對業主、物業使用人家中財物的保管責任。因此，物業管理服務合同，不同於《合同法》層面的保管合同，物業管理公司的主要合同義務是管理職責，物業管理服務合同沒有約定保管義務內容，不能形成物業公司對業主家中財物的保管、賠償責任。物業「保安」的工作是安全「防範」服務，而絕不能理解為安全「保障」服務或「保鏢」服務，物業企業既無安全保障的法定義務，也無安全保障的現實能力。物業管理只能降低物業範圍內的犯罪率，不能也不可能完全杜絕物業範圍內的犯罪現象。主持人：財物被盜後，多數物業拒絕向業主賠償，業主應該怎麼辦？王志坤：前面我們說到，業主、物業之間實際上是一種合同關係。《物業管理條例》第三十六條規定，物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。所以，物業服務企業有無責任，要看業主家中的被盜和物業服務企業有無關係，或者說是否因為物業服務企業的失職導致被盜。判斷的主要依據就是雙方在合同中約定的服務內容以及物業服務企業是否完全履行了合同中的約定。如果物業服務企業沒有完全履行約定的服務內容，而且沒有履行的部分是導致業主家中被盜的原因之一，那麼物業服務企業就應當依法承擔相應的賠償責任。《物業管理條例》第四十七條規定，物業公司應當協助做好物業管理區域內的安全防範工作。《合同法》第一百二十二條規定，因當事人一方的違約行為，侵害對方人身、財產權益的，受損害方有權選擇依照本法請求其承擔違約責任或者依照其他法律要求其承擔侵權責任。根據上述規定，若一方有違約造成對方的損失，才應該承擔相應責任。朱振儀：也就是說，財物被盜物業該不該負責，應當看其在履行物業服務合同過程中是否存在過失，若物業公司未嚴格履行服務合同，或是在履行合同過程中有過失，則物業公司應承擔相應的責任。比如說保安人員配置、警衛布崗不到位，值班巡邏安保離崗；防盜系統、監控系統不能正常有效工作；路燈、圍牆、防盜門沒有得到及時修繕；業主發現案情求救，物業不作為；監控錄像上有盜賊出現，而當值保安卻疏忽沒發現，或者發現盜竊行為卻沒有及時報案、制止等等。概而言之，物業公司的責任範疇，基於雙方所簽訂合同的具體約定。一般情況下，物業管理服務合同都是由物業公司提前印製的格式文本，為充分維護業主自身權益，業主在與物業管理服務公司簽訂物業管理服務合同時，要仔細審查合同文本。業主可以在合同中明確約定其他服務項目，如物業公司在物業管理合同中承諾保證業主、物業使用人家中財物的安全，若發生火災、財物丟失由物業公司賠償，並由業主、物業使用人向物業支付相應的費用。如果此時發生財物被盜事件，物業公司應當承擔責任。主持人：家中被盜，從法律層面講，業主主張索賠權利該注意哪些要點？朱振儀：業主在盜竊事實發生後，向物業公司主張索賠權利，必須得搞清楚物業在盜竊的損害事實發生過程中是否存在過錯。有這麼幾個關鍵點：首先，業主應在發現被盜後及時保護好現場，並第一時間向公安機關報案；其次，業主要通知物業公司被盜的事實，並及時查閱、調取、保留監控錄像資料、保安值班記錄、巡邏記錄等資料，對照物業管理服務合同確定物業公司的履職是否盡職、是否存在過錯；第三，業主應配合公安機關準確統計好被盜財產種類、數量、價值等，以固定損失情況。王志坤：業主財物被盜後如果決定通過訴訟方式進行索賠，應當注意搜集並提供相應的證據證明自己被盜財產的損失數額和物業服務企業存在失職的情形。依據《最高人民法院關於民事訴訟證據的若干規定》第二條的規定：當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明，沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的由負有舉證責任的當事人承擔不利後果。因此，被盜發生後業主應當注意保留自己存在損失和物業服務企業存在過失的證據，以便將來用以支持自己的訴訟請求。主持人：作為業主除了做好自身的防盜外，還應該注意哪些防盜要點？朱振儀：我們不能把所有的安保責任都強加給物業公司。業主自身財物的安全保障，應該說最主要的責任還是在於業主自身。究其大多數盜竊案件的發生原因，都是源於疏忽大意。所以，業主在小區內對自身財物的安全要盡到起碼的防範注意義務。例如，在小區停車時，要停放在物業劃定的停車區域內，不要停放在監控設施拍攝不到的死角地域；業主外出時，要鎖閉防盜門的保險鎖；業主不要將提包、貴重物品滯留在車內；居住在低層的業主，可在不影響樓群整體環境效果情況下對窗戶加裝防盜網等。當然，如果業主財力允許，亦可以通過購買家庭財產保險的方式轉嫁被盜風險。王志坤：首先，業主在入住小區前一定要和相應的物業公司簽訂物業服務合同，以明確企業的服務內容和管理職責。其次，業主儘可能選擇具備合法資質管理、安保措施完善的物業作為自己的服務對象。我建議，業主在不能確認物業公司存在失職的情況下，應當繼續按照雙方簽訂的物業管理合同履行自己的約定義務。尤其不能簡單地將家中被盜作為不履行合同約定義務的抗辯理由，因為這樣做很可能會對業主更加不利，即業主不僅沒有爭取到自己的權利，反而要承擔相應的違約責任。作者：董子彪
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