物管糾紛典型案例 以後碰到就知道該咋辦了

電梯不運行 物管有責任

基本案情

蘇州吳江某小區業主大會選聘某物業公司為該小區提供物業管理服務事宜。陳某購買了該小區的房產一處，並已經搬入居住。陳某房產所在樓配有電梯，但從陳某搬入居住後電梯一直不能使用，處於關閉狀態，陳某多次與物業公司交涉，物業公司認為開通電梯是正常要求，但是由於業主簽字沒有達到三分之一，電梯的維修費用和運行費用分攤處理得不到解決而不能開通。於是，陳某訴至法院要求物業公司立即開通電梯，並確保電梯正常運行。經審理，法院判決支持了陳某的訴訟請求。

法官說法

《江蘇省物業管理條例》第三十六條第二款規定房屋的外牆面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、機電設備、共用天線、消防設施等共用部位和共用設施設備，由物業管理企業根據合同的約定定期維修養護；最高人民法院《關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條規定物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規範確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。對小區內電梯的管理、維護，確保業主正常使用是物業服務內容之一，因此，法院對於陳某要求物業公司開通電梯，並確保電梯正常運行的訴訟請求予以支持。

房屋質量有問題 繳納物業費不衝突

基本案情

2007年12月20日，某物業公司與蔣某簽訂小區前期物業管理服務協議，約定由該物業公司對小區實行物業管理服務，按建築面積向業主收取物業服務費。蔣某在交納2007年11月1日至2008年10月31日期間的物業管理費後，以房屋內牆存在裂縫為由拖欠物業管理費用共計2487.24元。經審理，法院認為蔣某的理由不能成立，依法判決蔣某支付物業費，判決後雙方均未上訴，判決已經生效。

法官說法

物業公司依合同履行了物業服務後，業主應當依合同履行支付物業服務費的義務。最高人民法院《關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條規定經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。關於蔣某要求物業公司解決房屋內部牆體裂縫、開發商預埋的管道滲水問題的主張，是業主與開發商之間的關係，只要房屋還在保修期內，就應由開發商負責修復房屋質量問題，關於房屋質量問題維修的主張與物業服務糾紛系屬不同的法律關係，如蔣某確有證據證明系開發商交付的房屋存在質量問題，可另行主張權利。

承租人不交物業費 業主責任不能丟

基本案情

原告某物業公司根據物業合同起訴被告王某要求交納物業費並承擔違約金，被告王某稱自己與承租人陳某簽訂租賃合同，合同約定物業費應由承租人陳某交納，因此物業公司應向承租人陳某催討物業費。法院認為，業主與承租人簽訂合同，約定物業費由承租人交納，雖然租賃合同成立有效，但是根據合同相對性原則，業主與承租人之間的租賃合同不得對抗第三人。因此，作為被告的業主王某與第三方陳某關於物業費交納的約定不得作為對抗物業公司的依據。在物業費未及時支付時，業主王某仍然承擔向物業公司支付物業費及違約金的責任。

法官說法

依法成立的合同對合同當事人具有約束力，不得損害第三方權利，業主與承租人簽訂的租賃合同只能對租賃雙方的權利義務做出約定，這種約定不得對抗第三人，不得通過合同損害第三方權利。從債務的角度分析，業主與承租人約定由承租人交納物業費實際上構成了債務的轉移，將原屬業主的債務轉移給承租人，在業主和承租人之間有效，這種債務轉移沒有得到債權人即物業公司的同意時，並未免除業主支付物業費的責任。

業主財產被盜 依據過錯各自擔責

基本案情

2008年10月14日，李某發現其和鄰居家的房門均被撬，而且其家中有貴重物品被盜，財物損失據李某陳述高達19萬元。之後，李某花費2000元維修及更換被撬房門。隨後，李某將物業公司訴至法院。李某認為，盜竊發生時其已交納物業管理費，其與物業公司形成物業服務合同關係，而小區監控設備自2008年9月因故障一直處於癱瘓狀態，物業未盡職責內的安全防範義務，應承擔50%的賠償責任。

法院審理後認定物業公司在提供物業服務過程中存在過錯，理應對原告方損失承擔補充賠償責任，結合其過錯情況，酌定由被告方承擔就確定損失部分的20%補充賠償責任。法院經審理認為，建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，對業主具有約束力，業主以其並非合同當事人為由提出抗辯的，法院不予採信。故案件中原、被告雙方應按物業服務合同的約定履行各自責任。根據前期物業合同約定，物業的職責包括安全防範，維持公共秩序，包括但不限於安全監控、巡視、門崗執勤等。但本案中，物業公司明知小區的監控設施於2008年9月26日開始陷入癱瘓，並且在相關問題未能得到及時解決的情況下，未主動採取相應的應急措施，增加臨時工作人員，加強對小區的巡查及進出小區人員的管理。同時在問題未能及時解決的情況下，未及時告知相關業主，提高業主的自我安全防範意識，從而使得在監控設施無法工作近20天後發生了盜竊事件。故物業公司對於原告家中被竊存在物業管理上疏忽（過失）。物業公司以存在免責條款為由主張不承擔責任，與訂立物業服務合同本意相悖，法院對其意見不予採納。當然因原告之被竊是因第三人之主動盜竊行為所致，並非被告有過錯就必然導致原告財物被盜，故被告方僅承擔部分補充賠償責任。原告財產損害賠償責任主要應由盜竊者承擔。

法官說法

根據物業服務合同，物業服務公司一般對物業管理的公共秩序、環境衛生、綠化等事項提供協助管理或服務，其提供的是小區物業的公共服務。因此對業主家中的財物安全，需經業主與物業公司協商在物業服務合同中予以特別約定。如無特別約定，則結合實際情況考慮物業服務公司在提供物業服務中是否存在過錯，物業公司應根據過錯程度承擔相應的賠償責任。（ 宋華俊 黃學輝 張羽馨）

來源：江蘇法制報