香港公屋千萬間 寒士俱歡顏

　　繁華的香港是很多人夢想的天堂，在這片寸土寸金的土地上，擁有自己的房屋同樣是大多數人的夢想，但也是低收入階層難以實現的夢想。而租金低、配套好的廉租房「公屋」，通過嚴格、公平的分配製度，給了三分之一的香港人安身之所，實現了讓「居者有其屋」。在香港，公共房屋沒有成為「貧民窟」代名詞，反而是「一個設施良好的生活和休閑空間」，並演變成「全球公共房屋市場的樣本」。成功的秘訣何在？

　　香港財經評論家吳木鑾博士曾撰文分析了香港廉租房的「秘密」，揭示了香港居民的「幸福」源頭。

　　香港人私下聊天時，經常會說，有兩類人是最「幸福」的。一類是占人口不足一成的富人階層。這些人的年收入基本上在50萬港元以上，有些年薪甚至超過千萬元。這些富人住著寬敞的房子，不為油鹽柴米發愁。

　　另一類人就是占人口大約三成左右的公屋人群。這批人的住宿條件與富人相差較遠，人均居住面積也才十餘平方米。不過，他們卻是香港茶樓的主要消費者。如果一個公屋家庭月入一萬元，繳納租金水電後大約還有八千餘元，因此可以將五千餘元放在茶樓解決就餐問題。這幾年，政府每年都給公屋住戶免除數月租金，子女還有可能獲得各種就學補貼。

　　因此，公屋用戶的實際福利相當高。曾有人估算，公屋住戶月入一萬元左右的家庭的生活質量，大約相當於私人樓宇月入三萬元的家庭生活水準。

　　而生活處境比較艱難的是「夾心」階層。這類人大多住私人樓宇，一個月租金少則六七千，多則過萬元，而家庭月收入兩萬元左右，所剩就是一萬餘元。但這些人很難從政府獲得直接的各種財政補貼，又需要存款購房，因此生活的拮据程度常不亞於公屋住戶。

　　這就是香港的現實。如果你是收入較高的群體，就可以在私人市場中活得「如魚得水」；如果收入很低，你就可以在公共服務範圍內獲得保護；而在私人市場邊緣遊走的人群則比較艱難。

　　當然，這些人前進一步可以進入生活最好的階層，退後一步有可能搬入公屋。因此，單從房屋政策來說，香港奉行的可算是「社會主義」的原則。

　　香港房屋委員會的最新數據顯示，目前香港人口的48%住在公共房屋，其中租住公屋是30%，居屋則是18%，私人房屋用戶占人口的52%左右。

　　更具體地講，香港的公共房屋分成三類。第一類是公屋，就是只能用來租賃的公共房屋，與內地廉租房的概念相當接近。香港的公屋很有特色，港人基本上能從建築的外觀作出判斷。現在此類住戶人均居住面積為12.8平方米，因此以香港標準的一家四口（一對夫婦加兩個孩子）來計算，一般的公屋面積是50平方左右。

　　大多數公屋的租金每月為1500元港元以下。以香港新界的沙田地區為例，50平方米的私人房屋租金大約是每月一萬左右。因此相比於私人樓宇來說，公屋是「超級」物美價廉。

　　除了租金便宜之外，公屋的住戶還可以享受超值的公共設施。香港政府提供的公共娛樂設施和孩童遊玩設施大多建在公屋周圍，因此公屋住戶可以「近水樓台先得月」。許多私人房屋的孩子們在公屋區的公共設施遊玩。

　　第二類公共房屋稱為「居屋」（「居者有其屋」的縮寫）。這些房屋是供香港居民購買的。建築面積大約在40至80平方米。房屋價格遠低於市場價，當時政府建設居屋的目的是讓公屋中「富戶」可以搬出來，這樣留下的公屋可以分配給有需要的人士。港人還稱，政府建造的居屋質量比一般私人住宅好，因此居屋很搶手。

　　第三類公共房屋指的是香港政府近二十年發展的各種小型項目。比如 「夾心階層住屋計劃」，這種房屋專門提供給經濟上屬於夾心階層的人群。而「長者房屋計劃」則專門提供給老年人使用。這些社區有老年人專用設施，老年人願意在這類社區生活。

　　最近香港政府還推出「置安心」房屋計劃。這個項目的主要目標群體是那些工資收入已超過公屋和居屋的人，而他們在近期也無力購買私人樓宇。住戶可以租「置安心」房屋，也可以購買此類房屋。更有意思的是，房屋價格以單元出售時的價格作為「封頂價」，以後不會再進行向上的價格調整。因此，家庭收入不高的港人可以考慮此類房屋。

　　港人申請公屋的條件相對寬鬆，一般家庭申請公屋有以下條件：

　　申請人年滿18歲；申請人及其家庭成員現居於香港並擁有香港居留權；申請人及其家庭成員的每月總入息和總資產凈值不得超過房委會規定的有關入息及總資產凈值限額（此數據處於變動中，只要收入在全港中位數以下大多數都符合申請條件）；申請人及其家庭成員在香港沒有擁有任何住宅樓宇；配屋時，申請表內必須有至少一半成員在香港住滿7年及所有成員仍在香港居住。購買居屋的條件是家庭月收入在2.7萬港元之下，今年10月香港政府推出的「新居屋」收入上限調整為月收入3萬港元。

　　香港的各種公共事務表格均可以從多個渠道獲取，也可以從香港房屋委員會網站下載。填完之後將證明文件交給房屋署申請分組。之後房屋署會作出初步審批，條件不符合的，申請文件會被退回。符合資格的人，會收到一張印有編號的藍卡。之後，房屋署會派員調查申請人收入和其他物業資料。

4高度透明的申報規則杜絕虛報、貪腐

　　難道香港就不存在虛報資產的情況嗎？「這種情況在全世界任何一個地方都有可能存在，香港也不例外，只是比例很小。」香港公屋聯會總幹事何偉民表示。

　　香港的公屋申請資料中，條款規定非常詳細，裡面有4張表格以及17種個別申請情況，比如「正在辦理離婚的家庭成員」，「沒有僱主人士」，「沒有商業登記的自僱人士」等等，各種條款標準都列得很清楚。

　　申請的人需要填清楚這些資料，且需要僱主開資產證明。抽查的時候，如果發現有假證明，不僅申請者會被嚴懲，僱主也會受到制裁。「罰款或者坐牢半年，甚至取消你的資格，永遠保留案底。

　　除此以外，申請者的存款、股票等都要填寫清楚。拿出報稅額的時候，會有太平紳士宣誓，若有造假同樣要坐牢。「你不要想著這次不會抽查到我，香港還有廉政公署，都會負責監督這些事情。」何偉民介紹。

　　而合資格申請者的申請進入電腦進行資源分配。在這過程中，政府頒發了大量極為細緻的指引，一線經辦人員酌處權受到嚴格限制。

　　在公共房屋資源的分配中，官員和經辦人員的貪腐問題幾近絕跡。大環境來說，廉政公署打擊腐敗的力度很大，而公共僱員的廉潔程度極高；而從小環境來看，公共房屋分配的經辦人的裁量權相當小，因此各種腐敗空間也相對較小。

　　一般而言，規定越具體，越利於操作，越利於透明公開，就越能杜絕腐敗。如果出現腐敗，如何定性，如何處置，會對其他潛在的腐敗者，造成巨大影響。而處罰之拳高高揚起，輕輕落下，違法成本遠低於非法所得，必然導致「破窗效應」，腐敗一擁而上。

　　正是因為公共房屋的資源分配依賴高度透明的遊戲規則進行處理，社會上的怨言較少。在香港廉政公署誕生之前，香港房屋署的工作人員也會以各種借口收取住戶一些紅包。比如交樓的官員趁機敲詐住戶。現在港人對官員腐敗容忍度相當低，而公屋分配過程中的貪腐案件幾乎絕跡。

　　如果發現申請人偽造各種資料來申請公屋，一旦被發現，牢獄之災幾乎免不了。香港最高法院前法官李柏檢擁有資產193萬港幣，當時只向政府申報了2500港幣，最後獲得公屋。地位高貴的李柏檢夫婦分別被判監11個月，這也是公屋詐騙案中最出名的一例。

　　香港這樣一個龐大的公共房屋體系，得需要多少開支才能維持下去？而這個開支又是如何實現的？

　　香港的房屋政策事務由運輸及房屋局負責，在公共房屋方面，香港政府則成立法定機構即房委會，來制定和推行公共房屋計劃，而房屋署則為房委會的執行機關。據房屋署總宣傳經理羅國威介紹，房委會原來的資本是由政府提供，1988年起房委會財政獨立，開始自負盈虧。

　　內地還在為保障房土地和資金問題爭論不休。而在香港，土地是由政府無償劃撥，商業物業則由政府免費提供。不過，房委會會繳付非住宅設施盈利的50%作為政府紅利。居屋等樓宇售出時，房委會也需要向政府繳付發展成本的35%作為土地成本。

　　2004年，房委會由於出現赤字，便把旗下商業物業及停車場證券化成立領會基金在港交所上市，以籌集資金，房委會當時套現了一部分現金。「公屋租金只夠用平常營運的管理費用，商場的收益就可以變成房委會的收入。」中原集團創辦人施永青介紹稱。「現在房委會基本已經達到收支平衡。」何偉民表示，加上之前商場的翻新以及重建，房委會又有了新的商業物業來進行資金補充。「房子一定要收租金，額度應該佔到收入的10%~20%比較合理，而且每隔一段時期就要根據市場情況調節租金，政府不可能永遠背負這個包袱。」何偉民對於內地出現「一元一平方米」房子表示不解，認為這並不是長久之計，到房子要維修的時候資金很難解決。「據我了解，內地的保障房沒有專業的人去管理，建房之前，政府應該把住房作為民生頭等大事去研究，管理和監督問題是長久問題。」經常去內地考察的何偉民認為政府應該成立專職小組來監督政策執行。「資金並不是不夠用，而是財政支出不當，很多錢用在了其他地方，比如地方官員的獎金、各種費用的報銷等等。」

　　入住公屋的時候是窮人，而此後此家庭資產出現倍增，怎麼辦？

　　香港的媒體記者曾經到公屋進行抽查，發現停車場停泊不少名貴車輛，比如賓士、奧迪等車輛不在少數，此後經查證就是公屋住戶所有。

　　香港房屋委員會有個規定，住滿十年的公屋租戶，每兩年就要申報一次家庭收入。如果申報數目達到收入限額的兩至三倍，要繳納一倍半租金；超過三倍者要繳交雙倍租金；而資產超過入息限額84倍的富戶，要繳交市值租金以及在一年內遷出。「不過為了避免老年人搬家勞累，香港60歲以上老人有公屋回收的豁免權。」何偉民稱。

　　在過去十年內，有登記的香港公屋富戶數目由1萬1千戶增至現在的2萬3千多戶。而真正被踢走的富戶極少，公屋富戶拒絕搬遷導致公屋資源流轉使用的概率較低，而另一方面許多有需要的人士卻要排隊三年左右才能獲得公屋。因此，許多港人抱怨公屋住富戶問題。

　　儘管如此，香港仍有很多人在輪候公屋。據統計，現在公屋輪候冊超過11萬戶家庭，2011年第一季度公屋申請升至1萬宗，較半年前急增一倍，預計房委會每年單位短缺量達7000個。

　　為了緩解居民對公共房屋的需求，香港特首曾蔭權在今年10月份的施政報告提出建設更多的公屋和「新居屋」，香港政府的目標是在最近5年內建成7.5萬個公屋。

　　而新居屋加入一些新元素：新居屋在五年後可以在私人市場上出售，補地價時以單元購入時的價格為準，不會隨著市場調整而變動。

　　在香港，有人把公屋居民比喻為「開荒牛」，言下之意，很多新的地方都是先公屋居民最先入住，相關配套設施發展了以後，私人開發商再到這裡建房子。「公屋和私人住宅沒有交通之分，只要是建公屋，就必須要有配套設施。」 何偉民說，香港政府建公屋同時就已經規劃好這個屋邨、學校、街市、商場、醫院等等。

　　事實上，香港也曾經經歷過社區發展問題層現的時期。天水圍就是其中之一，當時建造公屋時，天水圍沒有醫院、服務中心等等，加上交通不便，生活在這裡的人生活壓力大，就業率低，自殺暴力事件頻現。2004年一名無業漢砍死妻兒並自殺事件震驚全港，輿論壓力下，香港政府不得不成立專責小組來研究天水圍問題，逐步改善當地社區設施，並給予交通補貼。

　　如同世界其他地方發展一樣，香港公營房屋也曾遇困境。房屋署副署長馮宜萱表示大體而言，影響項目的發展時間和建屋量的主要因素包括：土地供應的時間 （例如要改變土地的規劃用途、需進行收地和清拆、地盤平整與基建配套設施的配合）；地盤的發展限制（如高度、發展密度的限制和景觀保護）及地區人士的意見等。

　　但是他們都會就每個公屋計划進行技術研究，政府內部也設有緊密協調機制，以制定公營房屋土地的適時供應和發展參數，令公屋發展項目能配合社會的整體發展。馮宜萱說：「我們還會就每個公屋計劃諮詢區議會，聽取區議會和地區人士的意見及訴求，在可行的情況下在規劃和設計上作出平衡及正面的響應，務求達成共識及制定出雙方接受的方案。」

8香港的公屋發展歷程

　　香港政府於1954年開始實施公共房屋計劃，經歷五十多年社會、政治、經濟的巨大變遷，從最開始的僅僅只有單間空房，到現在的每家每戶都有相關配套衛生間廚房等。中間經歷了改造、翻新、完善，通過政府和公眾人士討論及監督，700多萬人的香港目前已經解決了近一半人口的住房問題。同時在解決各種問題的過程中逐漸形成一套完善的公共房屋制度，不僅持續大規模地提供著公屋，並且致力於為公屋居民提供滿意的居住質素和管理服務。香港的公屋發展可分為三個階段：

　　1952-1973年為第一階段--特徵是「廉租」，目的在「應急」。政府興建了大量的「徙置大廈」和「廉租屋」，以安置災民和極端貧困的家庭。房屋標準低、租金低，只租不賣。

　　1973年到1977年為第二階段--「有計劃地建公屋」。期間成立了房委會，負責推行香港公營房屋計劃，策劃和興建公營房屋。並推出了十年建屋計劃。

　　從1978年開始進入第三階段--先後推出了「居者有其屋」計劃和「長遠房屋發展策略」，租售並舉。以房屋委員會建房為主，與私人機構參建居屋相結合的方式，繼續提供公營的租住房屋；又以特惠折扣價（一般為市場價的50%左右）出售居屋，協助合資格的中低收入家庭和公屋租戶置業。

　　今年8月20日，公屋聯會又和房屋署進行復建居屋（類似經適房，2002年停建）的談判，目的只有一個：讓更多的人住得起房子，大家才可安居樂業，共同為香港而努力。

　　截至2010年，香港的總人口估計已超過700萬人。目前香港的公屋單位超過70萬套，其中絕大部分由房屋委員會管轄，為209萬市民提供住房。就是說，目前的香港「公屋」能覆蓋三分之一左右的人群。如此比例，避開了「僧多粥少」的擁擠，使「公屋」能惠及儘可能多的民眾，尤其是中低收入人群。現在租住公屋的租金包括差餉、管理費及維修保養費，租金在220元到3370元不等，平均月租大概1320元。加上香港居屋的人數，香港政府滿足幾近全港一半人口的住宿需求。

　　香港房屋委員會上月表示，明年上半年落成的兩個新公屋（廉租房），涉及11幢非標準型大廈共8292個單位，其租金將以現行市區最高租金水平釐定，逾88%單位的租金水平是定於每月1900元以下。並規定，公屋申請人，若未能負擔獲編配新單位的租金，可以要求改配，其它租金較廉宜的翻新單位。

　　這套已經在港運行大半個世紀的公屋制度行之有效，其相對公平的分配原則、嚴格的輪候審查制度、香港政府的長期投入、公屋管理部門高效務實的專業運營和有效的財政資金安排保證了香港成為世界上公屋制度做得最好的地方之一。通過成功地實施公共房屋計劃，香港在二十世紀六七十年代新增外來人口成倍於本地原有人口的移民潮下，創下繁榮穩定的世界經濟發展奇蹟。

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