海外買房潮

　　中國購買力正在席捲海外房地產市場。

　　5月底，在超過400人的排隊搶購下，加拿大新威斯敏斯特市一棟153套的公寓在兩個半小時內全部賣出。這棟將於2012年完工的公寓樓並無特別之處。銷售如此火爆的原因就是中國投資者的介入。項目銷售負責人比爾·莫里森（Bill Morrison）對當地媒體透露，在項目進行到一半時才想到向中國人營銷，但「需求簡直瘋狂」。在最終成交名單中，中國買主佔了40%。

　　6月初，加拿大列治文市（Richmond）中心的一棟豪華公寓樓出售。本計劃在一個周六開盤，但是從當周周三開始，就有80多位購房者冒雨排隊。最終，周六一天賣出270多套房。冒雨排隊的絕大多數是中國人。

　　類似場景與案例，近來屢見於加拿大各大媒體報道。中國人正將之前在國內買房、「炒房」形成的激進風格，帶到海外，攪起一波波房市熱潮。

　　諸多數據及分析顯示，目前中國購買力不僅支撐了加拿大溫哥華、多倫多等中國移民密集地區的房價，英國倫敦、澳大利亞悉尼和墨爾本、新加坡和美國舊金山等地，亦到處可見中國投資客的身影。越來越多的海外房地產項目意識到了中國購買力的強勢「崛起」，紛紛趕赴中國進行專場推介，或亮相大陸的各種房展會。

　　中國人海外「淘房」的背後，是中國移民潮、留學潮以及投資潮。據《新世紀》從多家國際房地產代理行採訪了解，雖然移民、留學等傳統需求仍是海外置業的主流，但近一年來純粹投資性購房的比例正在迅猛上升。政府對國內房地產市場加強調控，出台各種限制措施，再加上國內通脹形勢嚴峻，中國的富裕階層由此加緊了對海外房地產的搜羅，在世界範圍內尋找投資性房產。

　　去海外買房，正在成為一種新興的投資趨勢。由此，全球範圍資產配置的理念也開始衝擊缺乏經驗的中國普通投資者。實際上，在那些於國外排隊買房的中國人中，有很多人對當地情況並不了解，還有很多人習慣性地寄望從房價上升中牟利，如此投資隱含的風險問題不言而喻。

中國買家四處出擊

　　6月14日，一場加拿大房地產項目的媒體推介會在北京金寶街舉行。兩個位於溫哥華市中心的豪宅項目將於近期在中國北京、上海、南京等地公開銷售。組織者高力國際加拿大西區住宅部高級副總裁斯考特·布朗（Scott Brown）對此行的銷售前景頗為樂觀，他對財新記者說：「來自中國大陸的購買力越來越被重視，中國人為溫哥華的住宅市場提供了強有力的支撐。」

　　據高力國際最新發布的《2011年第一季度溫哥華房地產市場調研報告》顯示，在大溫哥華地區，2011年第一季度溫哥華多戶住宅市場銷售堅挺，共成交2527套，同比上漲35%。成交的大幅增長主要源於中國大陸投資者的激增。上述報告稱，中國大陸投資者在加拿大溫哥華的購房比例持續增加，截至2011年第一季度，已經達到29%。此外，加拿大房地產協會今年5月的報告也顯示，溫哥華4月的房價同比又上漲了10%，主要原因是豪宅價格的上升。

　　也許這些數字還略顯保守。在蘭克數據公司（Landcor Data Corporation）的2011年第一季度報告中，該公司一名來自中國大陸的房地產分析師發現，2010年加拿大列治文市和溫哥華西區高檔住宅的買主中，至少有74%的購房者來自於中國大陸。蘭克數據公司擁有英屬哥倫比亞省最權威的房地產統計。

　　2006年移民加拿大的張軍對此頗有同感。張軍歷經了溫哥華樓市在金融危機期間的短暫低迷、反彈和最近一年多的火熱。他對財新記者稱，「越來越多的國內朋友向我諮詢在加拿大買房的流程、法規和稅收政策。現在溫哥華有一套房子出來，看房的十個人當中有九個是中國人，但是房價這兩年已經被炒得很高了。」

　　除了加拿大，中國買家也逐漸成為美國、英國、澳大利亞、新加坡等地房地產市場的投資主力。美國全國房地產經紀人協會5月發布的一份報告顯示，在截至2011年3月的12個月內，海外購房者在美國房地產市場上投資了大約410億美元。其中，來自中國的購房者佔全部海外買家人數的9%，躍居第二位，僅次於加拿大。

　　美國加州洛杉磯的房地產經紀人陳萍向財新記者證實，2010年以後來自中國大陸的買房人開始增多，不僅投資住房，還買地、投資賓館或一些大的項目。

　　據英國萊坊房地產經紀公司一項最新調查顯示，中國買家近兩個月在倫敦花費了1.2億英鎊。在卡納利沃夫金融區新建住房的購買者中，目前有三分之一來自中國大陸和香港。此外，第一太平戴維斯的最新數據也印證，倫敦一手物業的購買者中有35%的人來自東亞和南亞，其中以中國大陸和香港的購買者居多。世邦魏理仕則進一步預測，2011年倫敦住宅物業銷售總量5%-10%的買家將來自中國大陸。

　　在新加坡，中國大陸的購房者已經超過印度尼西亞和馬來西亞，上升為新加坡私宅第一外籍買家。因房價上漲過快，新加坡已推出第二套房房貸提高首付比例的政策。6月10日，香港金管局也推出了類似的「限貸」新政，對「收入來源非香港」的外地借貸者，要求比本地人多付一成首付。

　　從去年下半年至今，國內五大外資代理行相繼成立了海外物業部。「最近一年來，有大量的中國投資者向我們詢問，在英國、新加坡、澳大利亞等地有沒有物業投資的機會。」戴德梁行華北區董事總經理何衍鈞預計，未來投資海外房地產市場，將成為中國人理財的重要組成部分。在國內通脹形勢日益嚴重、樓市調控層出不窮的背景下，中國普通投資者在全球範圍內配置資產的理念正在逐步形成。

　　何衍鈞還告訴財新記者，現在國外很多房地產經紀公司都專門配備了會講中文的房產經紀人，用以接待中國客戶。一些法律、醫學、工程等專業背景的海外留學生，最近紛紛開始轉行做房產經紀人。

調控下的投資擠出

　　據高力國際透露，2010年該公司向亞洲買家推介銷售了790套海外物業，其中中國買家約佔5%。而在過去的六個月，這一比例已激增至10%。

　　過去六個月，通過高力國際中國國際物業部完成的海外住宅投資項目已經超過50套，成交金額約1.3億元人民幣。高力國際北亞區董事總經理柳維綸向財新記者透露，從成交案例來看，長三角區域的上海、寧波、溫州及杭州等地的私營企業主是海外置業的主體。此外，北京、天津等環渤海區域、東北以及成都等地也出現了非常明顯的增幅。

　　高力國際華北區董事總經理高曉輝對財新記者分析稱，海外置業人群大體分為三類：一是留學，一些有經濟能力的留學家庭考慮到子女在國外租房不如買房，有的甚至還購買大面積房產，將部分用於出租實現「以房養學」；二是移民，伴隨著2010年前後的這一波移民潮，國內投資移民的數量大幅增加，在加拿大、澳大利亞等主要移民目的地，新移民帶來的剛性需求以及對高端物業的需求迅速增加，由此催生了主要移民國家房地產市場的火爆；三是純粹的物業投資者，相對於國內的限購、限貸等政策，海外的一些國家貸款政策較為寬鬆且利率較低，逐利的資金由此越來越多的投向海外置業。

　　世邦魏理仕中國住宅部執行董事安東向財新記者指出，今年以來，純投資的案例數量不斷攀升，已佔到海外置業總數的近三分之一。

　　一位不願具名的外資代理行人士告訴財新記者，在投資客中，有相當數量的國內房地產業內人士，他們本來與代理行有合作夥伴關係，由於國內政策多變以及房地產市場的不明朗，他們索性將投資的關注點轉移至海外物業。

　　一位東北的私營企業主也表示，國內現在一二線城市的租售比過高，在政策打壓下升值空間非常有限，未來兩年內投資的價值不大。他正在考慮將手上的物業脫手，轉向海外購置一些房產，「比如倫敦或悉尼，無論是出租回報還是升值空間，都比國內更加開闊。」

　　在何衍鈞看來，通過買房進行境內、境外資產的「換籌」，不僅是應對通脹的好途徑，還能使個人資產結構更加穩健。

　　加拿大房產經紀人康姆·古德（Cam Good）為了銷售多倫多市郊埃托比科克的一個項目，在香港和北京分別開了辦公室。他認為，中國人在加拿大買房主要是為了將財富放在一個安全的地方。

　　此外，人民幣在匯率市場上的優勢，也推動了中國大陸投資者海外置業。人民幣兌美元五年內累計升值了22%，不僅購買力提升，同時海外貸款的還款壓力也持續降低。

　　有英國媒體抱怨，英鎊大幅貶值和低利率，使得倫敦及其周邊的房地產對中國投資者而言價格低廉。英鎊自2007年以來相對多種其他貨幣暴跌了25%左右。倫敦當地的一名置業顧問說，由於英鎊疲軟，倫敦的房產現在與北京、上海和香港相比更值得購買。萊坊公司的數據顯示，中國人在倫敦購入的房產價格大多在40萬英鎊（約為400萬元）到100萬英鎊（約為1000萬元）之間。

　　在外匯管制的現階段，資金外流有相當大的隱蔽性。很難找到一個準確的數據，來描繪海外置業熱潮帶來的資金流出規模。據美亞置業統計，2010年通過房產中介赴海外買房的金額超過50億元。而多位代理行人士均對財新記者表示，實際規模肯定遠遠大於這一數字。

　　在現有政策下，每人每年僅有5萬美元（約33萬元）的換匯限額。巨額的買房資金，如何進入海外市場？

　　高力國際華北區國際物業部董事鄒世宏解釋稱，一般情況下，能夠在海外買房的客戶，都會有在海外的公司或賬戶，或者有家庭成員移民海外或留學，能夠實現海外轉賬。如果沒有離岸公司或賬戶，也可以通過親朋好友的幫助，用不同的身份證向海外賬戶匯款，但這種情況相對少見。

　　「在海外買房，很少有要求一次性付款，而且首付比例都比較低。」鄒世宏稱，一般情況下，外匯管制不會成為海外置業的障礙。

　　前不久，上海版個人境外直接投資試點方案上報至國務院。據媒體報道，上報方案將個人境外直投設計為非金融類的外匯投資，主要投向移民投資、房地產投資和企業投資。對此，鄒世宏表示，個人境外房地產投資的放開，將有助於緩解國內樓市調控的壓力。

中國式「炒房」

　　與中國資金一道進入海外房地產市場的，還有中國式的「炒房」思維。

　　斯考特·布朗告訴財新記者，溫哥華和多倫多的房價現在已處於高點，租金回報率已經低至2%左右。

　　以高力國際近期將在北京推介的豪宅項目Jameson House為例，526平方英尺的單間公寓售價約為88.8萬加幣（約586萬元），其預計租金為每月每平方英尺2.5-2.85加幣（約16.50元-18.81元），據此計算，其租金回報率約為2%。如果再考慮到物業費、貸款利息、物業稅等成本，投資回報已微乎其微。

　　即便如此，中國人仍然熱衷於買房。「中國人對物業升值的期望，遠遠超過對租金收益的預期。」張軍告訴財新記者。

　　在溫哥華，即使是非居民外國人，也能夠從銀行獲得最高60%-65%的貸款。以一套50萬加幣（333萬元）的房屋為例，簽署合同時僅需支付10%，即5萬加幣（33.3萬元），3個月之後再支付5萬加幣，餘下的40萬款項在交房時才需繳納。如果獲得六成的銀行貸款，交房時購房人只需補足剩餘的10萬加幣（66萬元）即可。並且，加拿大目前的五年期變動利率貸款的利息僅為2.3%左右。與國內相比，加拿大的購房貸款成本和首付付款壓力都要小很多。

　　張軍告訴記者，由於貸款利息低，很多在加拿大買房的中國人都會利用銀行貸款，貸款比例多在50%左右。「一些中國移民家庭有很強的炒房意識，有了一套想買兩套，有了兩套想買三套。」張軍說，這些行為已經引起了本地居民的抱怨。有當地人稱，房價上漲「都是中國人惹的禍」。

　　房價上漲，一方面意味著當地人換更大房屋時需要支付更多的成本；另一方面，由於價格上漲，每年需要繳納的物業稅也相應增加。在加拿大，每年4月都要對物業進行報稅，政府會對每一棟物業給出評估價格，物業持有人需按照一定的稅率納稅。在溫哥華，物業稅稅率為0.41%。

　　溫哥華房價的快速上漲，使得當地一些人開始呼籲遏制外國投資，以防止本地人被高價「擠出」於房地產市場之外。加拿大皇家銀行的經濟學家羅伯特·霍格（Robert Hogue）小心翼翼地不把溫哥華房地產市場說成「泡沫」，但是他認為那是一個「高風險區域」。

　　不過，「炒」加拿大的房，還須算清各類稅負的成本。在買房時，買房人要支付12%的統一銷售稅物業轉讓稅（20萬加幣以上1%，超過20萬部分交2%）。這兩項稅，如果房屋屬於自用，則必須要支付；如果房屋用於出租等商業性用途，則可以獲得最高26250加幣的退稅。相應的，用於出租等商業性用途的房屋，其租金收益需要繳納凈收益25%的稅款。

　　「總價大概是50萬加幣的房屋，如用於經營性用途，就可以獲得全額退稅。」高力國際的鄒世宏表示，不過一些自住但又非常住的外國人，可以通過假期出租等方式實現避稅。

　　同樣，通過出售物業獲得投資收益，如果是當地納稅居民且屬於自住房，增值部分並不需要納稅；如果是非居民外國人，賣房時須繳納一定的保證金給稅務當局，房屋售出後，增值部分的稅務結清之後，再退還保證金。盈利部分，參照所得稅率徵稅，一般為凈收益的25%。

　　因此，高力國際北亞區董事總經理柳維綸建議，儘管加拿大一些城市的房價在上漲，但也很難通過炒賣方式來獲得很高投資收益，通過持有出租的方式獲得穩定收益仍為上策。他的同事高曉輝也認為，去海外置業投資，應盡量少地從「中國式炒房」的思路出發去考慮「抄底」，因為海外市場依然存在風險，投資者在決策前需謹慎考慮自身的風險承受程度。她建議大陸投資者關注一些有大量移民或留學生的國家，並且當地經濟受次貸危機的影響有限，或者已處於危機後的上升經濟周期，如加拿大、英國和澳大利亞等。

　　據高力國際提供的數據，2010年，倫敦和悉尼的租金回報率都達到了6%。除去英國3%-3.8%的貸款利率，如果再考慮到一定的槓桿比例，在倫敦進行物業投資的資金回報率仍為可觀。更為重要的是，英國對國際買家不增收資本利得稅。