心雖遠步難行 中信證券類REITs產品折射金融創新窘境
21世紀經濟報道中信證券自己把自己家的房子證券化成為近來券商資管圈裡的談資。
「光看名字，既像券商資管產品又像信託產品，但實質上兩者都不是。」內地一家大型券商資產管理相關負責人表示。
上述所指的產品是被喻為國內首單REITs產品的中信啟航專項資產管理計劃，由中信證券旗下直投子公司金石基金作為管理人，以50-52億元之間的價格，對中信證券名下兩棟物業進行不動產證券化，投資者通過購買相關產品獲取收益。
業內人士指出，由於政策制度等原因，該REITs由於目前並未能交易，並非真正的REITs，但卻是券商資管領域的一項創新。該產品也反映了券商資管創新的現狀：自下而上創新意願很強，但自上而下的制度框架依然阻礙著創新。
REITs？
「中信的那個所謂的REITs產品屬於國內首隻，因為是先例，也沒有什麼經驗，推出後如果做得好的話，估計一些高凈值客戶會感興趣。」內地一家券商資管管理部門相關負責人表示，如果中信證券這隻產品熱賣，業內一些綜合實力較強的券商也會跟進相關類型的產品。
據了解，該轉型資產管理計劃分為優先順序和劣後級，投資門檻分別為500萬元和3000萬元，預期收益率分別為7%-9%和12%-42%。
中信證券內部相關人士對21世紀經濟報道記者表示，目前優先順序的募資已經結束，劣後級的認購也將在今日停止。值得一提的是，該內部人士透露，對於劣後級的產品，中信證券還將出資5億元認購部分劣後級產品，再發行一個專項產品進行對接。該專項產品的投資門檻僅為300萬元。「優先順序和次級份額均在深交所綜合協議交易平台轉讓流通，只是認購300萬門檻專項產品的投資者不能通過上述途徑流通，其他流通方式還在研究中。」中信證券內部另一位相關人士表示。
「如果該產品最後實現上市交易，投資人可以在交易所退出，則意味著該產品將成為中國內地首單REITs產品。」一家中型券商券商行業研究員認為，若果中信證券發行的首隻房地產信託是完整的REITs的話，對於行業的衝擊還是很大的。在其看來，房地產行業在資金需求上一直很大，為此不動產證券化業務的市場空間還是挺大的。然而該研究員也表示，此前瑞銀證券也推出過類似的產品，但並非真正意義上的REITs，只是類REITs產品而已。「主要是沒有統一的交易市場和缺乏流動性，該產品仍不能算是REITs。」上述研究員表示。
「作為有望成為國內不動產證券化業務的首單示範性產品，其產品特徵已經具備了REITs的雛形。」一家上市券商機構業務部相關人士認為，與近兩年來各券商趁銀信合作的叫停而爆發的資管創新類業務相比，再考慮到國內地產行業的蓬勃發展和龐大存量，未來該類業務的前景將非常廣闊。
「REITs是很好的創新，但是還是以房地產為基礎，並非券商的老本行。」一家擬上市券商資管部門副總經理認為，就中信證券此次發行的類REITs而言，其所證券化的標的是中信證券母公司中信集團持有的兩棟物業，其他券商並不具備如此條件。
「如果其他券商單獨乾的話，只能是賣方業務，而券商資管的本質是買方業務，肯定是需要和別人合作的，否則推出的產品價值能力是有問題的。」上述副總經理表示。
業內人士表示，目前國內尚無真正的REITs，中信證券此次發行的產品與REITs部分相似，屬創新型產品。這其中，中信證券的資管、直投子公司、營業部都參與其中，分別扮演渠道、管理、銷售等角色。實際上，在泛資管時代，各業務部門之間的界限將越來越模糊，可以預見未來將是產品為導向，引領部門之間的合作。
REITs東風
泛資管時代，證券公司能否借REITs的東風領跑信託公司、基金公司等機構？實際上，在不動產融資方面，在證券公司之前，更多的是信託公司承攬的業務。據內地一家信託公司相關業務人士的內部統計數據顯示，截止到2013年底，房地產信託存量規模已經超過1萬億元。
那國內首單REITs為何由券商發行，而不是信託公司？業內人士表示，中信證券本次發行的產品是屬於利用自有資源進行的產品創新。而傳統房地產投資信託產品最大的制約是來自於政策上的限制。
「房地產投資信託已經有三四年了，但是政策上一直沒有放開。」前文所述的中型券商券商行業研究員認為，證券公司如果陸續跟進推出REITs的話，在產品初期不大可能會對信託公司形成很大的競爭關係。然而，一旦產品模式、設計等方面成熟之後，證券公司與信託公司之間必然會存在一定的競爭。「因為此前對房地產信託的管制一直很嚴，始終沒有放開，成本很高，而現在來看的REITs成本要低得多。」上述研究員表示。
「目前國內很多房地產信託都是採用放高利貸的形式，相當於是影子銀行。」寒桐地產資訊投資公司地產行業專家韓世同認為，中信證券此次的類REITs產品發行成功後，將會為房地產融資提供了一個更為「健康」的渠道。
業內人士認為，與傳統的單一項目型房地產信託產品相比，REITs產品可根據市場變化情況進行主動管理，充分發揮券商在投資管理方面的優勢，根據相應的投資策略將資金投放到不同的項目，在風險把控上更具有優勢。
對於證券公司而言，華北地區一家券商資產管理副總經理認為，在泛資管群雄逐鹿的時代，券商可以抓住各種產品創新的機遇獲得一席之地。其中，創新產品肯定是以證券為基礎資產，以證券和持有牌照為各種金融工具，創新品種也肯定是多樣化的。
「不過以目前券商資管創新為例，大多採取直接從信託公司挖人的形式來充分利用自己的定向管理計劃和基金子公司的形式來和銀行合作。」深圳一家本地券商總部相關人士指出，這些通道業務雖然規模越做越大，但是利潤卻沒有因此而水漲船高。
為此目前一些券商也把此類資管通道項目放到經紀業務部門去承做，負責實體類項目的資管部門更願意去做主動管理類的。「前者只有百分之二到三左右的利潤空間，但是後者的利潤則有天壤之別。常常1個億的規模就頂50個億左右的通道業務，而且管理費用相對更多。」上述相關人士表示。目前，一些分級產品和資產證券化的產品，例如REITs就成為券商資管創新的出路。
「券商資管未來的創新以證券為核心資產這是肯定的。」上述副總經理表示，金融工具可能會以券商和旗下金融平台的核心工具作為手段來進行創新。在客戶方面，會對傳統客戶進行投資者再教育，使其能夠適應金融創新時代的要求；而且隨著財富管理時代的到來，隨著一些新客戶的出現，會出現一些新的需求，這些新的需求，正是券商創新的新的機會。
REITs海外樣本
「現階段環境下，稅收政策會成為制約REITs的主要因素。由於在物業轉讓和投資者購買等環節，各方需要繳納契稅、印花稅、所得稅等稅收，存在重複徵稅現象，這可能會影響收益。」內地一家券商資產管理部門相關負責人指出。
據了解，國內REITs市場之所以遲遲未能發展，主要還是由於在稅收、登記制度、上市交易和退出機制等方面的規則不完善，並且涉及《信託法》、《公司法》等相關法律。此外，國內目前對於REITs投資者的准入、退出等相關措施也不太完備，流動性難以把握，較難實現大規模推行。
「房地產投資信託遲遲不能推出，主要是因為沒有成熟的模式和制度對接，諸如REITs審批流程、審批標準、需要注意些什麼問題等等。」寒桐地產資訊投資公司地產行業專家韓世同認為，作為一個新生事物，其實是可以參考和引鑒其他較為成熟的模式再結合中國具體的國情，比如香港市場的情況。
據介紹，早在2003年香港證監會修改了房地產投資信託基金的相關規則後，當年，香港特區政府房屋委員會計劃通過以房地產信託基金（REITs）形式，將旗下商場、停車位等不動產注入上市的房地產信託基金。
「香港市場對REITs有些必須具備的條件，包括專註投資於可產生定期租金收入的房地產項目、收入的較大部分必須源自房地產項目的租金收入等。在受託人、管理公司等方面也有一定要求，例如不得購入任何可能使其承擔無限責任的資產、借款限額不得超過資產總值的45％等等。」廣東一家區域性券商房地產研究員表示。
此外，據業內人士介紹，較早開始發展REITs的新加坡市場對此也制定了一系列的嚴格規定。例如對於房地產及房地產相關資產的投資不少於總資產的70％、必須分配不少於90％的收益給單位持有者等等。
「未來房地產投資信託會朝著多元化的方向發展，可能會同資產管理公司、基金子公司等機構展開合作，多元化是主要趨勢。」前文所述內地一家券商資產管理部門相關負責人認為，券商應該抓住REITs發展廣闊的前景，增加在泛資管時代競爭中的籌碼。（編輯曹元）返回21世紀網首頁>>
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