淺議建築物區分所有權

一、基本案情

原告係為某小區提供物業服務的物業管理企業，被告系小區營業房業主。因被告未經業主委員會及原告同意，沒有履行法定程序，擅自在所在營業房東牆打開一個長約1.5米，高1米的窗戶。原告認為，建築物的外牆屬於全體業主共有，在住宅樓的外牆開設窗戶屬於拆改房屋主體結構，必須經全體業主同意並報房屋行政主管部門批准。被告的行為已嚴重危及整幢樓業主的安全。為維護全體業主的合法權益，故訴至法院，請求判令被告立即將營業房東牆恢復原狀，封堵擅自開設的窗戶。被告辯稱其開窗戶的地方後來發現在設計圖中原本就是一個預留的窗戶，其在原告設置的窗戶處開設了窗戶，並沒有損壞整樓的安全性，因此要求駁回原告訴請。

二、爭議焦點

本案涉及四個焦點問題。首先，被告開窗的位置即樓體的外牆是專有部分還是共有部分是本案首要問題，也是確立原告與被告的權利義務關係的前提條件。我國《物權法》規定了建築物區分所有權制度，建築物分為專有部分和共有部分，權利人對專有部分享有專有權，對共有部分享有共有權，此外在管理方面還享有成員權。專有權的行使具有絕對的排他效力，而共有權在行使時需要徵得其他共有人的同意。本案中的焦點是原告認為被告開窗的外牆屬於全體業主的共有部分，而被告擅自更改建築物外牆結構而開窗。

二是共有部分的共有人如何行使其共有權，共有權如何得到保護，侵害共有權的構成要件是什麼，在共有權受到侵害時應當如何救濟。本案中被告在外牆開窗的行為是否侵害了共有人的共有權，侵害共有權的標準又是什麼。

三是在商品房設計圖紙中的設計和宣傳彩頁中的承諾是否可以作為商品房買賣合同的內容。本案中被告辯稱事後被告才知道該房屋在設計圖紙中設計有窗戶，因原告出於商業行為和利益目的，對已建設好並設置有窗戶的牆封堵。因此被告認為其有權在原有設計窗戶的位置開窗。這一爭議在於設計圖紙能否作為合同條款的一部分。

四是誰有權對侵害共有權的行為提起訴訟，根據民事訴訟法的規定，原告應為權利人或者利害關係人。本案的原告是物業公司，其不是涉訴外牆的所有權人，其是否有原告資格值得探討；同時，物業公司與業主之間的法律關係也值得進一步探討與加以明確。

三、法理分析

（一）專有部分與共有部分的區分標準

2007年頒布並實施的《物權法》確立了業主的建築物區分所有權制度。同時明確了建築物由專有部分和共有部分組成。該法第七十條規定：業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。所謂專有部分是指區分所有建築物在構造上和使用上可以獨立，同時可以單獨作為所有權標的的部分。2009年10月1日起施行的《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條對此也明確了專有部分的構成要件，即構造和使用上的獨立性和能夠登記成為所有權客體。本案中被告購買的營業房，該房屋的內部即為專有部分，業主對該專有部分享有專有權，他人不得干涉，具有絕對的排他效力。共有部分是指建築物專有部分之外的其他部分以及不屬於專有部分的附屬物。《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條對此作出規定。

由於建築物包含專有部分和共有部分，所以構造物內同時存在專有部分和共有部分，但二者如何相互區分？學說有不同的觀點。包括"空間說""中心線說"，"牆面說"等。台灣學者謝在全認為，"惟應采壁心說與牆面說之折衷見解，亦即專有部分之範圍及於何處應依內外部關係分別以觀，在區分所有人間，尤其是區分所有建築物之維持與管理之內部關係上，專有部分之範圍應僅及於牆壁、地板與天花板等境界構造物內面之外層粉刷部分，至在與第三人之外部關係上，例如專有部分之讓與、投保或者納稅等是，專有部分之範圍應及於境界構造物之中心線。易言之，此說就專有部分之範圍在內部關係上採取牆面說，至外部關係則采壁心說。"

筆者同意謝教授的觀點，該觀點看似複雜凌亂，但仔細分析後發現其不無道理。在區分所有權人的內部關係上，用於隔離空間的牆壁是相鄰所有權人的共有物，若在內部關係上採用壁心說，則可能出現相鄰所有權人共同打穿牆壁的情形。在與第三人的外部關係上，專有部分的範圍稍有擴張，其邊界為牆體的中心線，其餘部分為共有部分。該觀點的不足之處在於作為邊界的牆體在不同的關係人之間由於其標準不同，造成了專有部分的所有權和共有部分的所有權有重疊的可能，這與物權法上一物一權的原則不一致，此處只能根據建築物區分所有權的特殊性，將其理解為一物一權原則的例外情形。

本案中被告未經其他業主同意擅自打開了建築物的外牆，根據《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條規定，建築物的外牆屬於共有部分，同時《物權法》第七十六條第六項規定，改建、重建建築物及其附屬設施應當經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主同意。因此，被告的行為侵害了其他區分所有權人對該處外牆的共有權。

（二）區分所有權的權利如何行使

建築物的專有部分和共有部分在構造上相互連接，在使用上不能相互分離，同時，建築物又附著在土地上，因此，建築物的區分所有權人之間形成了密切的相鄰關係，為維持正常的生活秩序，區分所有權的行使必須受到一定的制約。首先，不得侵害區分所有權人的共同利益。區分有權人使用其專有部分時，不得妨害建築物的正常使用和其他區分所有權人的共同利益。共同利益的範圍，應當根據事件具體情況而定，應就實施行為的必要性、行為人因此所受利益和其他區分所有權人所受的不利益進行綜合判斷，並以社會生活的一般觀念來決定。例如，業主在建築物內存放易燃、易爆等危險品或者在樓道堆放體積巨大的物品從而影響通行，諸如此類的行為已明顯侵犯了共同利益。其次，專有部分與共有部分以及建築物所佔用的土地是一個整體，相互之間不可分割，因此對專有權的行使有必要作出相應的限制。例如，在轉讓建築物區分所有權時，必須將專有部分和共有部分及其所佔用的土地使用權一併轉讓，不得相互分離。

（三）設計圖紙和廣告彩頁宣傳能夠作為合同條款的內容

被告抗辯的理由是該建築物的設計圖紙上在其開窗的位置設有窗戶，在建設過程中該處也有窗戶，只是後來被開發商封堵上了。這裡的爭議焦點在於該事後知道的設計圖紙能否作為合同條款的一部分而產生約束力。2003年6月1日起施行的《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。該司法解釋明確規定了對訂立合同和房屋價格有重大影響的相關說明和具體允諾是合同內容。但本案例中涉及到的設計圖紙能否作為合同內容並未規定。

筆者認為，設計圖紙應當是商品房買賣合同條款的一部分。上述司法解釋雖然未明確說明設計圖紙是合同內容，但第三條中的"出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定"應當包括設計圖紙。設計圖紙反映了建築物的基本構造情況，對建築物的牆壁、門窗進行最基本的注釋。雖然法律規範對此沒有明確的規定，但是在商品房買賣的實踐中對此類問題通過合同約定已經形成了一套相對可行的方案。本案中被告辯稱簽訂合同時出賣人沒有向其提供房屋的平面圖，該行為無論從《合同法》角度還是《消費者權益保護法》角度看都存在問題。房屋平面圖及其所反映出的信息對合同的訂立有重要的作用；商品房買受人作為消費者享有知情權，其有權知曉平面圖上所載的各種信息。《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規定：出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。本案中雖然未將房屋平面圖置於合同之中，但並不影響其成為合同條款的一部分。被告稱"因原告出於商業行為和利益目的，對已建設好並設置有窗戶的牆封堵"，說明該設計的變更並未經規劃部門的批准和設計單位的同意，且沒有通知業主，賦予其選擇退房和繼續使用的權利。綜上所述，本案中房屋的出賣人違反了合同約定，應當向業主承擔違約責任。

（四）原告是否適格、物業公司與業主的關係如何定性

《民事訴訟法》第一百零八條規定：起訴必須符合下列條件：（一）原告是與本案有直接利害關係的公民、法人和其他組織；（二）有明確的被告；（三）有具體的訴訟請求和事實、理由；（四）屬於人民法院受理民事訴訟的範圍和受訴人民法院管轄。本案的原告物業服務有限公司是被告所在的小區的物業管理單位，其職能是提供物業服務。被告開牆的行為並沒有侵害到物業公司的實體權利和期待權，同時也未妨礙物業公司對小區的管理工作。因此，筆者認為，物業服務有限公司與被告的行為沒有直接的利害關係，與《民事訴訟法》第一百零八條的規定相左，故不具有原告資格。

而該案以物業公司為原告起訴業主也反映出了當前物業公司與業主法律關係的混亂現狀。業主、業主委員會和物業公司之間的法律關係如何，值得探討。業主指物業所有人，也包括在成立業主大會及組建業主委員會過程中，購買預售商品房(含經濟適用房)，尚未取得房屋權屬證書的，即房屋買賣合同記載的"購房人"可以視為"業主"。物業服務公司，是指接受物業所有人或管委會的委託，根據物業服務合同進行專業管理服務的具有法人資格的經濟實體。物業服務公司對物業的管理權來自於物業所有人或管委會的依法授權，並與物業的所有權相分離，其行使不影響物業所有權、使用權的行使。物業服務公司是企業法人，不是具有公共事務管理職能的政府部門，並不擁有公權力。《物權法》第七十五條規定：業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。地方人民政府有關部門應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。由此得出，業主委員會由業主選舉產生，應當對業主負責。《物權法》第七十六條規定物業服務企業或者其他管理人的選聘和解聘由業主共同決定。同時《物業管理條例》第二條規定：本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。在實務中的物業服務合同基本上是業主大會或業主委員會與物業公司之間訂立的合同，即物業公司是受全體業主的委託，為了全體業主的利益而處理物業管理事務，而業主大會或業主委員會是代表全體業主的，業主與物業服務企業的關係就是靠物業服務合同這所橋樑建立的。在物業管理中，調整業主和物業服務企業關係的重要依據是物業服務合同。筆者認為業主與物業服務公司通過訂立合同建立的聯繫在法律上是委託授權關係。業主委託物業服務企業對小區公共事務提供管理、服務。二者的關係適用《合同法》等有關法律法規。雙方的權利義務都規定在合同中。物業服務企業受託管理小區事務，就不能越權行事，所謂越權，就是超越物業服務合同的許可權，如同意外單位在小區掛設廣告牌等做法，都是違法的。並且，物業服務企業對小區內的任何共有部分都沒有所有權，甚至包括物業服務企業的物業管理用房，《物業管理條例》第38條專門指出："物業管理用房的所有權依法屬於業主。"結合本案，筆者認為被告的行為並沒有侵害物業服務公司的權利，因此該公司並無原告資格。

來源：江蘇法院網作者：周飛 郭珍（沭陽縣人民法院）
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