按揭利率上升，相當於房價漲多少？

今天說說按揭利率。

年初以來就一直預測房貸利率要收緊，現在逐漸落地。一線城市的首套按揭利率在不斷上升。

銀行收緊按揭的邏輯很簡單，因為銀行拿錢也變得越來越貴。粉爺粉妹們餘額寶里的收益率在不斷攀升，銀行就把成本加在貸款利率里再賺回來（屌絲逃不掉被剝削的宿命）。

最近和銀行的朋友聊天，都是大吐苦水。房貸嚴格執行認房認貸，毫無鬆動空間，按揭貸款總盤子額度少，各大銀行都拉長了放款周期，拉長到2到3個月。領導要求多放高利率的抵押消費貸款，少放低利率的按揭貸款。金融民工的日子也很難過的。

個么，按揭利率上升到底相當於房價漲多少？

我來算一下。

舉個栗子，上海500萬的房子，貸款325萬。

不考慮公積金，按30年期9折優惠利率，貸款月供（等額本息）還1.63萬元。如果折扣取消，基準利率下，需要還款1.73萬元，那麼30年名義上多還36萬。但實際上資金是有時間成本的，我按照3%的無風險收益率折算回來，實際多還23.7萬元（這一段比較繞，看不懂可以跳過）。折算到房價上，相當於房價多漲4.74%。也就是說如果利率折扣收緊1成，相當於房價漲5%不到！

同理，如果按二套利率或者非按揭貸款的1.2倍按揭利率，房價漲幅大概14.24%。

那麼現在問題來了。

沒買房的，到底是趕在利率收緊前買房呢。還是等待房價回調，通過房價補回利息損失呢。

我的觀點是等房價回調吧。這一輪房價漲幅太快，的確有回調的需要，顯性的房價回調差價收益更大。

更關鍵的是，作為過來人，我可以肯定地說，我從沒有看到過一套房按揭還滿30年的，改善、提前還款都會改變還款周期，所以利率其實對你沒有那麼敏感！

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