在美國買賣房子如何合理避稅？

美國報稅季已截止，此次報稅季不同於往年，2018年報稅季是特朗普稅改通過後的第一個報稅季，很多報稅細節都發生了變化。雖說在納稅方面有了不少變化，但正應了那句話，稅與生死，無人能倖免。在美國買賣房子，想合理避稅，有轍么？當然。

比如，著名的1031交易法則。

比如，你知道此中還有初級、中級、高級以及終極避稅「大法」這些「等級」之分嗎？

初級避稅

購買住宅、商業地產的初級形式——直接購買，所以叫做初級避稅。對於以個人名字買投資房產的，可以通過如下方法抵稅：

1. 房子的房產稅，保險費

2. 房子的折舊費，裝修折舊費，地板，門窗，廚房，屋頂等分類折舊費

3. 房子的維修費

4. 房東到美國來往的機票，餐旅費

5. 房地產公司的管理費

6. 房地產經紀的中介費

7. 尋找租客的廣告費

8. 自己未成年孩子的撫養費

中級避稅

對於用公司名義投資房地產的，在有所有初級避稅法則的同時，還有如下更優惠法則：

1. 在美國可以租用門面開公司，所有公司的租金，電話，日常維持，日常管理所需要的所有費用

2. 美國公司可以請僱員，員工的所有工資，福利全部可以抵稅。（清潔工、保姆等在美國家裡服務的也可算在內）

3. 為美國員工發放的獎金、禮品可抵稅

4. 以公司名義去投資，只要是在年終結算之前為止的，所有投資費用都可以抵稅

5. 所有招待客戶，請客吃飯，飛機費用，汽油費，旅館費，甚至購買的服裝花費，都可以稱做公司的運營費用

6. 以公司名義購買電腦、電器等，可以稱做辦公用品，這也可以抵稅

7. 可以用公司的名義購買或是租賃豪車，可以抵稅

8. 可以用公司的名義購買豪宅，度假屋，說成是給員工旅遊度假用，這也可以抵稅

以公司的名義合法避稅的竅門很多。充分想像力，通過當地專業會計師的協助，能達到最大限度的避稅。所有費用，請務必保留原始發票，收據，或是郵件確認信，或是信件作為報稅憑據。美國是個講誠信的國家，只要能出示合理的憑據，都可以作為理由合法避稅。

高級避稅滾雪球式投資法典。

這是玩轉美國稅法的高級法則，這個是建立在以公司購買房地產的前提下，而且初級，中級避稅法則同時有效。

來舉一個具體的例子：

一套成交價100萬美元的美國商業房產，純投資回報率以8%來算，每年凈收益8萬美元。然後，就面臨兩個投資策略選擇：

Option A

一直收租。以20年為時間單位，20年後，租金收入將達到160萬，同時將地產200萬（20年保守升值一倍）賣出，20年凈收益260萬。

Option B

以該房產抵押貸款，按照75%的比例貸款75萬，利率按照5%，75萬的貸款每年利息是3.85萬，這筆錢能抵稅。同時，每年本息還款不到6萬，20年本息還清。這個房子，用租金去償還銀行貸款，每年有2萬盈餘。以後每年利息會因本金下降而下降，以後每年凈收益將大於2萬。

將75萬美金銀行貸款，再自己墊25萬，再買一個100萬的商業店鋪。按照8%回報，再用第二套房產再去抵押貸款如同第一套，以此類推。同樣是100萬現金，通過此法您可以買4套100萬，總共價值400萬的房產，這種滾雪球投資方式，20年後的收益情況如下。

4棟 投資25萬*4 年租金8萬*4 本息6萬*4 年凈收入是2萬*4=8萬

同樣是年純回報8萬美金，看似和A方法效果一樣，但是，在這4套房產中，每年可以合法抵稅3.85萬*4=14.4萬。

20年後，這4套房產，即使是按照原價賣出，將得到4*200萬，800萬的回報。這20年，純回報將是8萬*20年+800萬-100萬=860萬美金。

房產價值20年會增長很多，乘4倍更是不得了。同時，銀行每年的本息還款是逐年遞減，也就是說第一年還6萬，以後每年都會越來越少，這樣這4棟房子的租金收入在20年內將遠遠大於方法A中的回報。即使為了讓計算簡單明了，不去計較房產升值，租金增加，利息遞減等因素，方式B的回報在20年里是方式A回報的8.6倍！

終極避稅

美國富人如何年凈資產增加數百萬而一分稅錢都不交？

骨灰級投資商的「秘密武器」是：1031交易法則。

美國國內稅收稅則第1031款制定了相似種類財產的調換法，規則很複雜，但其調換過程的綜合要點如下——只有在滿足下列條件時，第1031款才允許一項延期（未入賬）收益的確立：

1. 將放棄財產過戶，同時調換財產必須是「用於交易、買賣或投資的財產」。需要調換的財產不能是私人的主要住房，但可以是已被放棄的私有房產。

2. 調換必須成為事實。美國國稅局希望證實這種調換不是一個實際銷售在先而購買在後的交易。

3. 調換財產必須是「相似種類」。法庭對相似種類財產的定義概念非常廣，按一般規則講，只要是房地產均被界定為其他房地產的「相似種類」。因此，農場可以與公寓相互調換，家庭住宅可以與辦公樓相互調換，未開發的土地可以與工商財產相互調換。

簡言之，就是你賣一個房子，同時又買一個相類似的房子，賣房所得得利潤可以延遲交稅。理論上講，你可以永遠不交稅，因為你可以一直買賣一直到老。大公司用它來延遲交稅。比如租車公司，賣了400輛舊車，又買了400輛新車，賣舊車所產生的利潤就以後再說了。有趣的是，買賣必須是相類似的。

1031交易法則是美國政府鼓勵再投資的一項稅法。只要投資等於或是大於所得收益的地產，就可以不交稅。同樣那個例子，在賣房後得到200萬後，在6個月內，再投資一棟或是多棟房產總值等於或是超過200萬的房產，就可以不交稅！一年，凈資產增加了100萬，但不必交1分錢的稅。

避稅是為了資產能更好地翻倍。基於經濟背景與社會形態的不同，在中國跟美國避稅的方式非常迥異。捏好手裡的錢，掌握正確方法，看準市場，買定離手。