法律知識大講堂——徵收補償談判需要籌碼和技巧

來自專欄沈玉潮律師

法律知識大講堂——徵收補償談判需要籌碼和技巧

第一步：守房守地，保住談判籌碼！

在征地拆遷維權中，最重要的談判籌碼就是房子和土地，只有土地、房屋還在，被徵收人才有談判的底氣。因此，要想和徵收方進行進一步的談判，首要任務就是、保護好自己的房屋和土地。

實踐中，變相強拆、強征的現象並不少見，各位被徵收人務必要打起十二分的精神，從一開始就要牢固樹立守地、守房的意識，充分運用自己的聰明才智，時刻做到家中留人，同時也要學會和周邊同樣面臨徵收的友鄰互幫互助，彼此扶持。總的來說就是：一定要堅定意志，不給對方可乘之機，將所謂「誤拆」、「偷拆」、「幫拆」「強征」的可能性降到最低。

第二步：不卑不亢，合理報價！

在土地徵收、房屋徵收開始後，被徵收人首先要對自己的補償數額進行合理預估，做到對自己的房屋、財產價值瞭然於心。

談判開始之後，被徵收人可以根據預估價值，在適當提高的範圍內提出自己對補償款的要求。一般而言，政府肯定不會同意你的首次報價，討價還價是難免的，因而適當提高預期也是一種應對策略。但是被徵收人也要注意，不要漫天要價！獅子大開口往往導致談判的破裂，白白失去談判解決問題的機會。

第三步：收集徵收方的違法證據！

在談判中，為了扭轉弱勢地位，被徵收人最好能找到徵收方的軟肋。而徵收工作中，政府為了加快征地拆遷的進程，節省成本，經常存在很多違法之處。再者有些政府工作人員自身法律意識也比較薄弱，在具體工作中可能違法而不自知。如果我們能抓住政府的違法之處，就有了一定的籌碼，在和政府談判時，也就有了更多的話語權，政府也會積極促進問題的解決，畢竟他們也不想敗壞自己的政治名聲。

因此，在談判之前，被徵收人可以注意從各個方面去收集證據，如徵收主體是否適格，有沒有合法的審批文件，有沒有依法進行公告，價值評估程序是否合法等等。如果政府存在違法行為，這些政府的違法證據，就是我們獲得合理補償的籌碼。

第四步：啟動法律程序，邊打邊談！

除了熟練運用上述談判技巧，被徵收人最好還能在律師的幫助下，及時啟動複議、訴訟等相關的法律程序。通過法律程序給徵收方施加一定的壓力，這樣被徵收人在談判中能掌握一定的主動權。

當我們啟動法律程序、亮出證據之後，徵收方就能看到我們維權的決心，出於自身政績和聲望的考慮，徵收方在談判中也會表現得更有誠意。這也就是我們常說的「邊打邊談」，「打」只是一種手段，最終目的還是要通過「談」解決問題。因此，被徵收人一定要抓住機會，爭取通過談判解決問題，如果不能通過談判達成一致意見，咱們再繼續走法律程序也無妨！

以上就是如何與政府進行談判的四點建議！最後，小編還想強調的是：在談判過程中，被徵收人一定要注意擺正心態，良好的心態是贏得合理補償的重要前提。實踐中常有以下幾種情況：

一是部分被徵收人一想到對方坐的是政府官員，就嚇得不行，話都說不利索。在談判中總是表現出唯唯諾諾的樣子，政府說什麼都說好。小編在此明確告訴大家，這樣只會讓政府覺得你性格懦弱，好欺負，更加不可能給你提高補償，因而談判中過於卑微的姿態決不可取！

二是部分被徵收人以為自己的態度越蠻橫越好，自己越強勢，政府就越怕我。這種想法也不可取，要知道凡事都有度，超過了「度」只會適得其反。因此在談判中，大家不要一開始就和政府進行對抗式的談判。如果政府提出過低的補償，不要以失控的情緒去爭辯，雙方一旦鬧僵，或者產生敵對情緒，反而使得談判就很難進行下去。此刻，你只有收集到有利證據，結合相關法律程序，才能達到自己的目的。

三是實踐中有少部分被徵收人總是惦記著巨額補償，總是希望以自己的強勢態度逼迫政府妥協，或是在掌握政府的某些違法證據之後就以此為要挾，要求天價補償等等。這些也都非明智之舉，一來政府不會輕易任人擺布，二來被徵收人要是把握不好度甚至可能構成違法犯罪！小編在此提醒大家，我們追求的是以合法手段拿到合理補償，千萬不要為了拿到所謂的「高額補償」干一些觸犯法律紅線的事！

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