【德國租房】搬家後一定要刷牆嗎？（Sch?nheitsreparaturen）

06-24

在德國租房，如果我們仔細看合同，會發現幾乎每份合同都會有一個所謂的整修或者美化修繕條款 (簡稱美化條款Renovierung/Sch?nheitsreparaturen)。這就牽扯到大家經常會問的一個問題，搬家後到底要不要刷房子？

德國租戶協會估計，四分之三的租房合同中中含有無效的條約。

作為留學生這一弱勢群體，有些房東抓住留學生尤其是中國留學生對德國法律法規的無知和語言水平的不足這一點，設置這些隱藏無效條款以「逼迫」留學生退房時必須刷牆，為自身省下了刷牆費用。而留學生們人生地不熟，見合同里也寫著相應條款，就抱著「多一事不如少一事」和「消財免災」的心態默默接受這些要求，使得有的房屋出租者和公司越發囂張。

法律規定的基本原則

根據民法§535 規定，出租房的整修或者美化修繕完全屬於房東的事情。該款規定，房東將房子租給房客，必須保持一個完好無缺的房子。如果房子或房內的設施有損，也必須由房東承擔修理和費用。

除非是小小的修理(Bagatell-/Kleinreparatur)，則費用由房客承擔。但，根據聯邦最高民事法院判決，只有不超高100歐元或一年多次總修理費不超出冷租的百分之八到百分之十的情況下，才可以由租客來承擔。且房客經常使用的東西的修理才可由房客負責（如門鎖、窗帘、水龍頭等），其它東西（如水管、暖氣管、電線等）即使修理費低於100歐元也應由房東承擔。

刷牆作為整修或者美化修繕內容的 (Renovierung/Sch?nheitsreparaturen)重要一部分是現實生活中常見的爭議點，也是小編在這裡想跟大家討論的。

值得注意的是，契約自治(Vertragsfreiheit)是德國民法的最重要的原則之一。況且，刷牆這個責任是可以通過合同變更的（abdingbares Recht ），也就是說可以通過雙方約定將這個義務轉嫁給租客。

怎麼樣才能通過合同把刷牆轉移成租客的義務呢？

法律規定，如果合同中未提到誰有刷牆的義務的話，或者合同中雖有規定但實屬無效的情況下，房東的刷牆義務是無可爭辯的。無法律效力的規定是所謂的格式合同或標準條款（ AGB 或 Formularklausel）。

房東只有在雙方商定（Individualvereinbarung或Individualabrede）的情況下然後書面寫出該條款，並經雙方簽字才可以把刷牆義務轉嫁到租客身上。比如在合同最後單獨列出特殊約定或補充條款，內容是強調租客搬出時有刷牆的義務，並經雙方簽字。反之，如果是房東在不引人注意的地方寫上一條，也不提醒租戶該條款的存在，租客稀里糊塗的簽字了，那麼這個條款打官司很可能會被認為是無效條款的。

目的是避免當事人（承租人）在租房時由於沒有經驗或語言不是很好，草草簽字而吃虧。但是經過雙方單獨約定的形式，承租人不能以沒看清或疏忽為由，自己簽字自己當了。

現實生活中遇上最常見的無效條款或不合理做法

「嚴格的刷牆規定」（?Starrer Fristenplan「）

比如大部分租房合同都會住滿一定期限有粉刷牆壁的義務，具體根據房間使用頻率，廚房和衛生間，是住滿3年，卧室和客廳在住滿5年，儲藏室地下室使用7年後需要重新粉刷。

根據德國多塞爾多夫當地法院判決，這種簡單死板的固定一個期限，強制刷牆或修繕美化是無效的。

德國聯邦法院的判決是還是具體情況具體分析。即便是租客住滿三年，只有在超過正常使用的情況下才需要進行粉刷廚房或衛生間的牆壁。如果我們在租房期間，完全是正常使用或損耗，或牆壁不可避免會有使用痕迹，比如對於地板的磨損，或牆壁顏色改變，有蜘蛛網，這些不屬於修繕條款規定的範圍。

聯邦法院做出的這個判定，比多塞爾多夫地方法院更寬待房東些，原因是避免讓德國租戶太被寵壞。

也就是說，在租客搬出的時候，房東要求粉刷的話，那麼必須由房東舉證，房子有粉刷的必要。如果是這個期限到了，租客認為不需要粉刷，那麼就由租客來舉證，房子沒有粉刷的必要。

房東有規定租客必需刷成什麼顏色（ ?Farbwahlklauseln「）

另外規定房間必須刷成什麼顏色的條款也無效。

在居住期間，租客想刷成什麼顏色都是自己的自由。

如果入住期間刷成紅色，那麼在搬出時，需要刷成白色或淺色即可。當然，如果是接手的下家，認為紅色好看，商量好了直接接手，三方（前租客，下家，和房東）都同意了除外。

房東規定必須請專業人員粉刷（Handwerkerklausel ）

租戶可以自己做這項工作。當然他們必須熟練地進行翻新，不能草草的糊弄過去，否則搞不好承租人應承擔賠償責任。比如牆壁被刷得顏色不均，原來牆壁、天花板或門顏色沒有完全覆蓋住；門窗把手，燈開關或插座塗上漆了等都可能通過不了房東的驗收。

「費用補償條款」Abgeltungsklauseln oder Kostenquotenklauseln

如果你的合同中存在這樣的條款：租客在離開的時候，房東要求按住的時間長短支付刷牆費用一定比例。或者說，對於預計可能的粉刷修繕工作，補償給房東一定的費用。這樣的條款也是無效的。例如，房東規定，卧室是住滿5年租客就要刷牆，但是你只住了兩年半的話，房東如果要求支付刷牆費用的一半，那麼這個要求不合理的。

德國聯邦最高法院認為，這種條款對於租客來說是一種不公平的待遇，很難對產生的費用進行調查。而且對於租客來說，在締結合同的時候就很根本無法預計，什麼樣的負擔擺在他的面前，他究竟要承擔多少費用。

租戶搬出時刷牆（Endrenovierungsklausel）

籠統規定搬出時有修繕或美化的義務，也是無效的。

比如，租戶在搬進去時房屋未刷牆，那麼房東即使規定在搬走時刷牆也是無效的。

刷牆費直接從押金中扣除

KBC德國租房服務部每年都有客戶提供這樣的退房經歷，就是自己（承租人）在退房後遲遲沒收到押金退還，問房東（或房管）被告知，自己由於在搬出時未刷牆，這個錢他們只有從押金里扣了。遇上這個情況大家要清楚自己的權力，不用害怕。立場堅定。

參照刷牆的兩個條件：

1、房東在合同中將刷牆義務轉移給房客，並且相關條款有效（經雙方商定，書面列出，並有雙方簽字）；或雖無明顯商定補充條款，但合同中提到搬出時租客應根據需要有刷牆的義務。

2、房屋交接的交接記錄房東或房管在驗收時要提醒或證明房客有義務或有必要刷牆，並且房客簽字接受

要滿足這兩個條件，房客在退房後確應承擔刷牆責任但未實施時，房東才有權從扣押金中扣除以補償損失，具體金額還需雙方協定。

租客在沒有義務刷牆的情況下，把牆刷了怎麼辦？

租客有權利向房東索要由刷牆帶來的費用。但是切記：必須在租賃關係結束後的六個月（從返還房屋起算，不同於德國法律規定的一般訴訟時效三年的規定）內索要，否則該權利會因為過期而失效。

漢諾威當地法院與2015年3月18日BGH判決（案例編號：VIII ZR 242/13），此類賠償條款原則上無效。如果租戶由於不知情，而交了這一部分的刷牆費的話，也可以在6個月的時間內，可以向房東追回已支付的款項。

總之，如果條款對乙方也是就是房客造成不平等的不利影響，則該條款無效。

租房前要了解合同里的條款，德語不太好的可以請其他同學幫忙看看，另外，簽了合同並不代表必須接受合同里的一切，基礎的法律原則大家都該了解：違反相關法律法規的合同條款是無效的。