楊紅旭：本輪樓市調控何時會放鬆？

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房地產泡沫已經出現，必須摸清泡沫大小情況，然後採取措施，防範這頭「灰犀牛」，由靜靜吃草變為踐踏式狂奔。

政策的實質性變化，估計會出現在2019年。

政策放鬆的最早信號，很可能有兩個，一是部分城市限購暗松，比如可以補交社保；二是由「認房又認貸」，轉變為「只認房不認貸」。

房地產調控何時會放鬆？這是當前很多開發商、房產中介、購房者（尤其是投資者），最關心的一個問題。

對於開發商，比如去年在蘇州、上海、南京、合肥、北京、無錫、天津等拿高價地的開發商，當前就很苦惱，因為按地價水平，賣房時如果房價沒有漲超三成，就賺不到錢。

對於房產中介來說，房屋交易量大跌，不僅影響發展，而且影響到了生存。

對於個人購房者，尤其是部分高位入市的投資客來說，他們正在盼星星盼月亮般的等待政策放鬆。

那麼，就有幾個問題困擾著大家：未來政策還會放鬆嗎？何時才會放鬆？接下來，老楊嘗試著回答這兩個問題。

未來政策肯定會放鬆

大家要明白一點，各種「限」的政策，都是針對樓市過熱、房價過快上漲的，一旦市場降溫了，房價下跌了，自然會放鬆。市場呈周期性冷熱波動，調控政策也隨之呈周期性鬆緊變化。

回顧過去十多年，2004至2007年調控從緊，2008年四季度至2009年放鬆，2010年至2011年從緊，2012年略松，2013年從緊，2014至2016年一季度放鬆，2016年二季度至今部分城市收緊。

值得關注的是，也有人認為，中央正在建立房地產調控的長效機制，這個機制實施之後，政策就平穩了，不存在放鬆的可能了，未來政策一直會呈壓制狀況，房價也不可能再度出現大漲了。

房地產長效機制，並不是近期的新鮮詞，早在2013年就提出來了，但一直無果。尤其是2014年樓市降溫之後，相關部委也不再提及。直到本輪房價大漲之後，為了穩定房價而再次提出。

2016年12月中央經濟工作會議中提出：要堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落。

由上可知，房地產長效機制包括金融、土地、財稅、投資、立法等多個手段，其中也包括大家最關注的房產持有稅。據說，這一方案正在緊鑼密鼓的籌備中。

不過，老楊認為，長效機制越早推出，則限購限貸限價等短期措施越有可能退出；另外，房地產市場天生具有波動性，即便建立了長效機制，未來某些時段，仍會出現某些城市的房價明顯上漲，屆時仍需要適量的短期行政干預；而市場低迷時，還會放鬆短期政策，如果低迷程度超過官方忍受的底限，則長效機制中部分抑制需求的政策也會退出。

本次調控放鬆的重要窗口是2019年

先從近期的一次重要會議精神，略探最新政策形勢。11月21日，住建部、國土部、央行在武漢市召開部分省市房地產工作座談會，部署近期房地產工作。

會議強調，堅持調控目標不動搖、力度不放鬆，不能有任何「喘口氣、歇歇腳」的念頭，保持調控政策的連續性穩定性，把穩定房地產市場、化解泡沫風險作為重中之重，引導好市場預期，防止出現大起大落。大力整頓規範市場秩序，堅決打擊投機炒作。

說得如此赤裸，就不用老楊解釋了吧。當前，以及未來幾個月（至少半年吧），政策面應不會出現明顯鬆動。

什麼時候才會實質放鬆？請大家注意一個關鍵詞：防止出現大起大落。這句話同樣出現在去年12月的經濟工作會議上。

按老楊理解，從2016年3.25滬深率先出新政，至9.30住建部開會圈定16城集體調控，到2017年3月以北京為代表十幾個城市出新政，到2017年9月下旬至今20多個城市出新政，主要目標是防止房價大起。

當然，事實上部分城市房價已經大漲。那麼，在這些城市，防止房價大起，事實上就轉化成：防止房價進一步大起。這個效果正在顯現中，比如北京、上海、天津、合肥、蘇州、廈門等城市的二手房價開始跌了，尤其是環京地區跌幅更大，已有哀鴻遍野之感。

進入2018年，我認為主要目標，將由防止房價大起，慢慢轉為：防止房價大落。估計2018年四季度前後，防止房價大落，就成為主要目標了，2019年則會進一步強化這一目標。

另外，2017年7月底，在國新辦的新聞發布會上，中央財經領導小組辦公室經濟一局局長王志軍表示：對於「灰犀牛」事件，因為問題已經存在了，也有徵兆，所以對這類問題要增加危機意識。對存在的「灰犀牛」風險隱患，如影子銀行、房地產泡沫、國有企業高槓桿、地方債務、違法違規集資等問題，要摸清情況，區分輕重緩急和影響程度，突出重點，採取有效措施，妥善加以解決。

這也就是說，房地產泡沫已經出現，必須摸清泡沫大小情況，然後採取措施，防範這頭「灰犀牛」，由靜靜吃草變為踐踏式狂奔。2018年下半年至2019年，將是防範牛奔的關鍵時間窗口。

而政策的變化，也將是漸進式的，先是部分地方政府暗松、小松，接著是明松，最後相關部委放鬆部分調控措施。政策的實質性變化，估計會出現在2019年。

政策放鬆的最早信號，很可能有兩個，一是部分城市限購暗松，比如可以補交社保；二是由「認房又認貸」，轉變為「只認房不認貸」。這兩條不會由中央部委統一出文件，而是由地方政府和商業銀行按自身情況而實施。從2018年下半年開始，大家就應關注這兩個最早的信號了。

至於很多關注的新盤限價，放鬆是必然的，但信號價值並不高。當前，包括北京、上海、蘇州、合肥、深圳等多個城市，限價正在鬆動中，主要是因為二手房價下跌後，限價意義不大了，按限價開盤，部分新盤也難以出現熱銷局面了。估計2018年，多數城市都會放鬆，甚至取消樓盤限價。