任志強憤恨：「不讓我們在國內投 我們就去國外投資」---北京市對房企衝擊更大的「限房價、競地價(土地財政下的「怪胎」？)」方式即將大規模推出

2013年05月30日 11:21來源：21世紀經濟報道 作者：王營

.cmt em{padding-right:3px;vertical-align:middle;}#cmtTitle em{padding-right:3px;vertical-align:middle;}5月27日晚間，華遠地產[簡介 最新動態][簡介最新動態]董事長任志強憤恨地對本報記者說，「不讓我們在國內投，我們就去國外投資。」

任志強的言論引來了富力地產[簡介 最新動態][簡介最新動態]集團聯席董事長兼總裁張力、洛杉磯市市長安東尼奧·維拉萊戈薩等周圍人一陣會意的笑聲。在全國工商聯房地產商會舉辦的「洛杉磯政府訪華代表團歡迎晚宴」上，洛杉磯市市長維拉萊戈薩說，歡迎中國企業在洛杉磯投資房地產。

然而，在國內，如任志強等開發商正感受到來自行政調控下的種種壓力和障礙。

限價只是行政調控的一方面。記者獲悉，北京市對房企衝擊更大的「限房價、競地價」方式即將到來。該方案正由北京市分管市長主導制定之中，北京市國土局負責供地，北京市建委負責制定審核相應的購買人群。

據知情人士透露，「限房價、競地價」此前在北京只是小範圍試行，但今年作為房地產調控下的制度創新，作為一種政治表態，下半年極有可能大規模推出。

制度創新？

據接近北京市住建委人士透露，北京市的具體想法是，為了讓那些沒有資格購買經濟適用房、雙限房的居民，能夠買得上納入限價房管理序列的商品房，為此而推開「限房價、競地價」，並藉此影響市場預期。

該限價房有別於傳統的保障房體系中的「兩限房」，具備完整的商品房產權；同時，該政策與以前的「限房價、競地價」相比，將增加購房人群資格審核，二次入市規定等。「基本思路是針對那些無房的，有購買資格的，包括北京市戶口、外地有購買資格的無房戶。」知情人士稱。具體方案正在加緊研究之中，屆時可能是由北京市住建委、國土局等部門聯合下發，而不是以北京市政府的名義。

「限價房序列管理」概念的提出最早是在3月底京版國五條細則中：進一步降低自住型、改善型商品住房的價格，逐步將其納入限價房序列管理。與以往不同的是，這次限價房序列管理有可能是大規模進行。

京版國五條中特別提及，2013年北京市住房用地供應計劃為1650公頃，並首次明確中小套型的住宅用地為370公頃。如果300多公頃均作為「限房價、競地價」的土地得以落實，該類型土地將佔到全部供應量的22.4%。

據相關消息稱，限價房序列管理的土地擬在土地出讓前就確定入市價格，通過土地出讓、稅收政策優惠等措施，保證其房價處於中低價位，而購買人資格以及二次入市是通過補繳稅費還是土地出讓金的方式仍然在研究中。

對於目前土地已出讓或在建、在售的商品房而言，限價只在預售環節，而被納入限價房序列管理的項目，則將徹底喪失「定價權」，開發商只有競爭地價的權力。

開發商的擔憂

限價房序列管理土地能否順利上市，開發商的興趣是目前最大的未知數。

曾經參與「限房價、競地價」的中鐵建相關負責人告訴記者，由於該種類型土地鎖定了房價而競爭地價，對於開發商而言，利潤空間就被鎖定了。據他測算，這種類型土地凈利潤也在3-4個點左右。

該人士稱，如果北京市真的大規模推行限價房序列用地，那麼開發商比拼的就是控制成本的能力。「比如，商品房項目外牆會用石材等，限價房可能就刷刷乳膠漆就可以了。」而且，風險也很大。如果市場不好，限價房照樣賣不出去。

萬科[簡介 最新動態][簡介最新動態]一位高層也向記者表示，這類限價房，大品牌開發商可以不賺錢背負1到2個項目，但如果規模過大，則難以承受。「這種類型土地最終預計競拍價也不會高。如果這樣，最終的地價能不能平衡政府的收儲成本以及貸款利息成本等？」

某品牌開發商負責拿地的相關人士告訴記者，「這些地塊開發商是否感興趣，還是要看能否獲得合理的利潤空間。」他抱怨稱，公司在房山的商品房項目，由於政府稅費太高，還要配建廉租房和公共配套等，項目基本不掙錢。「我們現在測算的項目，只看契稅、營業稅、所得稅、土地增值稅這四項，基本上是我們稅後凈利潤的3倍。除了稅費還配建了廉租房，政府回購價格連成本都不到，這部分又要賠幾個億。」

亞豪市場總監郭毅認為，企業的目標是實現利潤最大化，「限房價、競地價」的地塊是否能吸引房企競奪，最主要的是在房價與地價之間，是否留給了房企一定的合理利潤。針對這類型地塊，主管部門應該給予相應的優惠政策扶持，如減免稅費、適當降低自有資金比例、鼓勵金融機構提供低息貸款等。另外，准購人群的範圍，也是吸引房企拿地的原因之一，如果囊括人群基數較大，營銷成本低，也會提高開發商對於該類地塊的興趣。

土地財政下的「怪胎」？

中鐵建相關負責人認為，限價房用地如果大規模推出，儘管開發商可能興趣不大，但可以起到平抑房價的作用。

北京中原研究總監張大偉認為，超過300公頃的住宅土地如果以這種方式出讓，對市場影響非常大，將直接限制區域價格上漲的空間，消化大量的需求，解決房價過快上漲的問題。

但郭毅認為，如果北京土地出讓形式以「限房價、競地價」為主，建設主管部門購房資格設定限制性的門檻，可介於保障性住房與普通商品房之間，既可解決「夾心層」的購房需求問題，又不會對整體樓市造成過大影響。中低價位商品住宅上市量的增加，市場佔比的提高，必然可以實現平抑房價的目的。

但有不願意透露姓名的業內人士則認為，該類產品與兩限房一樣，均是土地財政下的保障「怪胎」。他認為，這是政府選擇性調控的背景，即，競地價保障自己的利益。「這一制度設計是將保障的責任交給市場來解決。」

北京某研究機構負責人擔心的是，該類產品如果是針對對價格敏感的「夾心層」，這部分人群會精確計算自己所付出的稅費以及貸款利息等，將這些費用與房價上漲預期做比較。他們購買限價房產品一定是認為房價仍然會繼續上漲。

某研究機構負責人認為，用限價房序列管理的方式進行調控，消耗了市場需求，卻沒有了市場。他認為，如果以需求為核心來確定購買對象，這到底是保障還是市場？沒房的人不等於沒錢。另外，如果一刀切以收入為標準來確定購買對象，則容易造成劃線兩側的模糊地帶。他提出質疑，我們到底有多大財力可以支撐用少量實物的方式來保障？另外，該人士還擔心，如果政府採用大量的限價房用地方式調控，一方面會擠壓商品住宅土地供應，一方面會會促使開發商更多轉向非住宅市場，那麼，最終會不會導致商品住宅項目的供應越來越少？

上述業內人士認為，目前所謂的制度創新仍然是政績思路，即只關心土地財政的收益而不關心購買人群究竟是誰？此前，北京市兩限房就存在大量不符合標準卻能申請到的人群。如果北京市大量推出限價房序列管理的商品房用地，就應對購買人群進行嚴格的設計、甄別，從而實現公平、合理的住房保障初衷。