扎心！3季度16城超60%商場空置率越警戒線丨贏商數據

2017年第3季度，全國一二線城市1012家已開業購物中心共調整、關店、撤租品牌約10000個，商場自我革新加速。同時，新開業項目平均出租率不及預期，一二線城市商場平均空置率環比漲幅達5.3%，至8.4%。

從全市購物中心平均空置率來看，近一半城市商場空置率超警戒線；而在核心商圈，超60%的城市商場空置率越警戒線，經營下行壓力明顯加劇。

一線城市中，北京、廣州全市購物中心平均空置率環比保持平穩；上海環比漲幅高達25%，平均空置率（10%）創近三年新高；

二線城市中，受益於租賃需求較平穩，成都、重慶、杭州、南京、天津、廈門全市購物中心平均空置率環比呈下降趨勢；西安、武漢、長沙、青島、大連、瀋陽全市購物中心平均空置率環比呈上升走勢，主要由於新增供應的持續放量，拉低整體出租水平。

數據統計時間：2017年7月1日-9月30日

數據統計標準：上海、北京、深圳、廣州、成都、重慶、杭州、南京、天津、西安、武漢、廈門、長沙、瀋陽、青島、大連16大城市，商業面積3萬㎡及以上的1012個已開業購物中心品牌個數空置數量

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3季度一二線城市購物中心空置率分析

16大城市中，近一半城市商場空置率超過警戒值，其中，瀋陽全市購物中心平均空置率最高，達17.5%，經營持續承壓。（高於警戒值為運營下行區間，低於警戒值為運營上行區間，具體界定見文末說明）

而從環比漲幅來看，由於新入市項目拉低整體出租率，上海、西安漲幅（均為25%）最高，平均空置率分別至10%、5%；得益於新入市項目較高的預租率以及餐飲品牌的積極拓展，深圳環比降幅（19.4%）最大，平均空置率至5%。

核心商圈購物中心平均空置率

16大城市中，超60%的城市商場空置率越過警戒值；其中，廣州核心商圈購物中心平均空置率最低，僅為3%，整體經營保持向上的發展態勢。

而從環比漲幅來看，上海、西安、武漢、長沙、青島、大連購物中心空置率漲幅均超過10%；新項目陸續投放市場，使得大多數二線城市面臨更大的招商壓力，競爭更為激烈。（漲幅超過10%為運營下行區間，低於10%為運營上行區間，下同）

非核心商圈購物中心平均空置率

16大城市中，超56%的城市商場空置率越過警戒值；其中，杭州非核心商圈購物中心平均空置率（5.7%）最低，商業地產市場信心持續攀升。

而從環比漲幅來看，上海、西安、武漢、長沙、大連購物中心空置率漲幅均達20%及以上；其中，西安漲幅（31%）最高，主要由於優質項目稀缺，品牌拓展受限，出租率提升緩慢。

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因篇幅有限，下文重點分析上海、深圳、成都、重慶、廣州、杭州6大城市購物中心空置率變化特性；欲了解更多城市購物中心空置率，請百度搜索「贏商大數據」，進入winshangdata.com。

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3季度典型城市購物中心空置率解讀

全市平均空置率環比漲幅25%至10%，創近三年新高

據不完全監測，2017年第3季度，上海共有14座商場正處於全面調整期，由於調整改造的商業體量較大，且新入市購物中心整體出租率較不理想，上海全市購物中心平均空置率環比漲幅25%，至10%，創2015年以來上海全市購物中心平均空置率新高。

核心商圈購物中心：繼恆隆廣場、港匯恆隆廣場、中信泰富廣場等進行升級調整之後，位於南京東路的東方商廈也於8月全面閉店進行調整，上海核心商圈購物中心平均空置率持續走高，環比漲幅19%，至7.5%。

而對於品牌而言，核心區域的優質項目仍是進入上海市場的首選：

得益於實體消費的繼續回暖，未來上海核心商圈購物中心空置率將逐漸下降。

非核心商圈購物中心：第3季度，上海新入市6個項目，其中，5個項目位於非核心商圈，且預租率較低，上海非核心商圈購物中心空置率上行壓力明顯，環比漲幅高達20%，至12%。

深圳

全市平均空置率環比降幅19.4%至5%，餐飲入駐率攀升

2017年第3季度，深圳全市購物中心平均空置率環比降幅19.4%，至5%，主要由於部分項目通過增加餐飲比例提高出租率。

季內，深圳有超100個餐飲品牌進駐購物中心，如皇庭中心底層新開業的太二老罈子酸菜魚、鹿港小鎮；卓越世紀INTOWN新開業的八合裏海記牛肉店、喜粵8號、星洲小聚等，餐飲成為深圳購物中心進行租戶調整、快速「去庫存」的主力。

核心商圈購物中心：受益於餐飲特別是茶飲、甜點類品牌在核心區域保持較高的擴張態勢，深圳核心商圈購物中心空置率環比降幅達20%，至4%。

未來，深圳核心商圈購物中心將偏向高端化、精品化，與社區型購物中心呈分化發展，自身定位是否能精準鎖定客戶群，將成為購物中心差異化經營的關鍵。

非核心商圈購物中心：季內，位於南山的萬象天地開業，項目以較高的出租率提振非核心區域零售市場表現；與此同時，潮牌、輕奢品牌、科技體驗店的積極拓展，提升了非核心區域商場整體出租率，深圳非核心商圈購物中心空置率環比降幅達22.2%，至7%。

成都

全市平均空置率環比降幅13.7%至8.2%，「調整」為關鍵詞

2017年第3季度，成都部分優質購物中心陸續完成主力店大面積調整，租賃活躍度持續攀升，成都全市購物中心平均空置率環比降幅13.7%，至8.2%。

此外，部分購物中心集中打造主題街區，通過提升場景體驗和品牌豐富度，為高樓層引流提供了新的解決方案。如：

核心商圈購物中心：第3季度，成都核心區域零售市場需求端持續活躍，如

隨著IFS、遠洋太古里等地標性購物中心的入駐率逐季提升，成都核心商圈購物中心平均空置率環比降幅2.2%，至9%。

非核心商圈購物中心：第3季度，成都非核心商圈購物中心平均空置率環比降幅1%，至9.5%；主要由於部分購物中心積極調整，引入娛樂、文創、生活服務等與消費者交互性強的體驗類業態，在短期內實現快速去化。

如凱德·天府調整品牌近90個，調整面積超20000㎡；調整引入首店/旗艦店數量達25家，總面積約16000㎡；客流同比提升超20%，銷售同比提升超40%；項目出租率迅速攀升至95%以上。

重慶

全市平均空置率環比降幅3.4%至8.6%， 高端零售拓展積極

2017年第3季度，重慶迎來購物中心入市高峰，新增6個項目，商業面積總計74.66萬㎡，新增商業體量居全國二線城市之首。

由於新光天地、國金中心、龍湖U城天街B館等新開業項目取得較高的出租率，大坪時代天街D館等優質項目調整改造完成；在市場競爭的良性運作和新開業項目出租率較高的雙重影響下，重慶全市購物中心平均空置率環比降幅3.4%，至8.6%。

核心商圈購物中心：隨著地標性購物中心相繼落地非核心商圈，分流解放碑、觀音橋等核心商圈的消費客群，激烈競爭下，重慶核心商圈購物中心迎來新一輪提檔升級。

季內，位於南坪商圈的City城市廣場閉店調整；萬象城調整引進Balenciaga、積家、伯爵、卡地亞、寶珀等品牌，Salvatore Ferragamo、Coach等品牌亦在購物中心開出新店。

高端零售品牌在重慶核心商圈的的租賃需求得以集中釋放，提升了整體出租率，重慶核心商圈購物中心平均空置率環比降幅1.4%，至7%。

非核心商圈購物中心：第3季度，龍湖U城天街2期、北碚萬達廣場憑藉開發商強勁的招商實力和豐富的運營經驗，在非核心商圈滿鋪開業，填補西部新城和北碚區商業空白，推動重慶非核心商圈購物中心平均空置率環比降幅達2%，至10%。

而新光天地、國金中心等標杆項目的入市，提升了重慶非核心商圈的輻射力，使得重慶商業地產市場「組團式」的多核商圈格局更加分明，未來「商圈」之間的競爭將愈演愈烈。

廣州

全市平均空置率環比漲幅5.3%至6%，核心商圈商場經營向好

2017年第3季度，廣州新增供應迎來「小高峰」（新增4個項目，商業面積總計37.8萬㎡）；由於新入市項目預租率較低，且非核心商圈多個購物中心處於調整期，廣州全市購物中心平均空置率環比漲幅達5.3%，至6%。

核心商圈購物中心：廣州核心商圈購物中心因區位優勢和完善的城市建設利好，空置率維持在3%的「低位」；為追求差異化，多個購物中心積極引入品牌「首店」，如

非核心商圈購物中心：由於新增項目多位於非核心區域，拉低整體租賃水平，廣州非核心商圈購物中心平均空置率環比漲幅5%，至8.4%。

季內，個性餐飲、潮牌、生活/親子體驗類品牌成為非核心商圈購物中心零售面積的吸納主力：

杭州

全市平均空置率環比降幅1.5%至6.5%，兒童親子為去化主力

2017年第3季度，杭州新入市4個項目，總新增商業面積49.6萬㎡；由於新開項目較高的出租率（如龍湖濱江天街招商率99.5％，開業率99％），杭州全市購物中心平均空置率環比降幅1.5%，至6.5%。

核心商圈購物中心：第3季度，杭州核心商圈購物中心平均空置率環比降幅3.5%，至8%；主要在於兒童親子、餐飲品牌的積極拓展布點，商鋪租賃活躍，如

非核心商圈購物中心：得益於新開項目大多位於非核心區域且表現優異，杭州商業地產市場信心持續攀升，在供應充沛的背景下需求正在釋放；同時基礎設施的進一步完善為多中心的商業格局發展提供了有力支撐，杭州非核心商圈購物中心平均空置率環比降幅1.7%，至5.7%。

- 總結 -

儘管新增供應的集中入市在短期內推動空置率小幅上浮，但隨著「新零售」品牌的相繼入市及項目運營水平的不斷提高，一線城市購物中心發展整體向好；

在二線城市，商業供過於求的核心矛盾依舊存在，商場經營持續承壓，空置率大幅回落的可能性較低，但租賃需求活躍有望推動二線城市商場空置率短期下降。

而隨著消費「小眾窄群化」，購物中心的評價體系已不再僅僅局限於業態或品牌，而是通過物業改造結合業態品牌調整，來探索實體資產價值的重塑，在資本市場謀求更大的發展空間。

「空置率警戒值」說明：贏商大數據中心根據一二線城市已開業購物中心綜合發展指數進行劃分，高於警戒值為購物中心運營下行區間（運營不理想），低於警戒值為購物中心運營上行區間（健康運營）：

?全市平均空置率警戒值約為8%

?核心商圈平均空置率警戒值約為6%

?非核心商圈平均空置率警戒值約為9%