中國房價已觸及天花板

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2014年07月14日02:29來源：人民網-國際金融報原標題：中國房價已觸及天花板（作者系資深媒體人）北京市統計局發布的數據顯示，5月份北京住房租金同比上漲1.2%，環比漲幅為零。4月份，北京住房租金環比下降0.1%。北京住房租金連續兩個月環比未出現上漲，為多年所未見。

今天，中國房地產市場上漲的停止，類似2006年的美國，房地產價格泡沫在這一年停止了膨脹，房價無法再通過成本和人口增長等經濟因素驅動上漲。待售房屋存量和房屋空置存量顯示，房屋價格已經高到無法出清的程度，房價停止上漲，意味著資金實力差的業主通過房屋上漲作為提款機的美國夢的終結，本來可以通過房價上漲過上輕鬆生活的人群陷入困窘。而隨著房價下跌，業主發現房屋價值縮水，高位入場者直接觸發了「尾部風險」，高價買入房產者喪失了抵押品贖回權。這導致空置和待售房屋庫存持續增長，持續壓制房價。這一負面影響的過程在2007年的深度經濟衰退中被強化，伴隨著失業率上升、家庭收入銳減，難以持續支付房貸。經濟衰退、失業、房價下跌和止贖比例形成提高了惡性循環，成為沉沒的螺旋。過剩房屋儲量的繼續累積，難以出清並持續壓制房價，直接導致金融災難的升級。

2008年以後，海量資金加槓桿進入房地產市場，就像危機前的美國，房地產泡沫與貨幣狂潮「永遠是一對連體兒」。但是，正如央行副行長潘功勝近日所說，國民如果以買房的方式來儲藏財富，可能導致房地產泡沫破裂甚至經濟危機。近幾年，大量熱錢和社會資金通過「影子銀行」和商業銀行的表外通道業務進入房地產，於是大型綜合體漫山遍野，大城市周邊鬼城迭出，為之輸血的主渠道高能貨幣堆積，經濟金融風險和社會風險都不可小覷。

當「美國夢」與房地產長期陷入「愛河」，華爾街的金融大佬們欣欣然與高槓桿的房地產抵押債券「調情」，「蜜月」時光美好而漫長，光一個房利美為1.6萬億美元的次級抵押債券擔保。美國的房價2006年三季度見頂，這時供應過剩，新建和已有待售空置房存量持續增加的風險已現。願意賭房價繼續上漲的人雖意猶未盡，但已裹足不前。他們已顯然不足以吸收去化如此高的庫存量。房價雖然停止了上漲，但各利益相關者，美國政府、美聯儲、財政部和華爾街的大佬們卻隱瞞實情，繼續向全世界推銷有毒資產，直到風暴不期而至。

「奇怪的浪漫」最終差點讓華爾街徹底崩潰。美國人反思次貸危機與房地產的關係時說，就像棒球運動員為了能打出更好的成績而注射類固醇激素，人為地增強肌肉一樣。在房價不斷飆升的歲月里，華爾街通過泛濫的金融創新向市場注入了太多的興奮劑。它刺激的棒球明星們創造過輝煌，但人造財富泡沫隨著華爾街的「創造性毀滅」而歷史性崩潰。伴隨著銀行大面積地去槓桿化，對發放房貸日益謹慎，購買力進入觀望，大批拋售房產轉入租賃市場，市場進入沉沒的螺旋。這趟失控的高速列車似乎悲劇般駛向卡桑德拉拉大橋。

中國式的「奇怪浪漫」已持續多年，房價向縱深挺進過程中已觸及天花板，能支撐市場安全邊際的收入房價比與租金售價比越來越離譜地進入外太空，甚至出現荒誕的「宇宙峰值」，這種「雙速脫軌」是現代房地產史上絕無僅有的「奇蹟」。房價持續沖高已經到了類似當年日本地產危機前信貸枯竭、購買力斷流的程度。