為什麼在澳洲買房？幫你算利潤

澳洲房產將會很火

經濟學家預計11月住宅建築許可總數較10月份上升3.0%。澳大利亞統計局數據顯示，經季節性因素調整後，11月份私營部門住宅建築許可總數較上月下降1.9%至9386套，但較上年同期上升32.8%.經季節因素調整後，11月份建築許可總金額較10月份上升24.6%.經濟學家表示，好於預期的住宅建築許可數據表明，2010年澳大利亞房地產市場將會很"紅火"。但是如果澳大利亞央行在2月份出台連續第四次加息政策，那麼房地產行業將面臨下行壓力。CommSec首席經濟學家詹姆斯表示，11月營建許可數據 "非常令人鼓舞".他表示，住房供應短缺和人口增長都將會刺激澳大利亞房地產市場的增長。

一、以房養學澳洲房產的增值之道

澳大利亞房產經過了約180年的發展歷史，相關法律和市場管理制度非常完善，並被評為世界第一類"高透明度"房地產市場。官方統計數據表明，在過去近50年，澳大利亞房產平均每年升值10%，房價平均每七年翻一倍，卓越地段優質物業升值甚至高達15%-20%。

去年3月15日，專業的房地產數據分析機構Residex推出了一組預測數據，關於澳洲所有首府城市未來8年的房地產表現走勢。從Residex的預測數據來看，悉尼未來8年將以6.48%的年漲幅位列所有首府城市之首。如今悉尼房屋的中位價是$657,000,按照6.48%的漲幅，經過8年以後，悉尼將是所有澳洲首府城市第一個也是唯一一個中位價超過100萬的城市。

相信許多的讀者看到這裡又開始了質疑，怎麼可能呢？均價超過100萬的房地產對今天的我們來說看上去似乎有點不可思議，然而這就是一個基於市場數據分析而得出的結論。

澳大利亞的生活環境及優質教育也同樣具有吸引力。從2006年至2011年，在澳洲的華人數量增加了54%.花旗集團的計算機模型數據顯示，中國移民人數水平變化應該會引起三年後澳洲房價漲跌響應。澳洲高等教育的主導者也是中國人。最新的高等教育簽證中，獲得簽證的中國留學生比例從33%上漲到36%，佔全澳海外學生數量比例的22%。

這些"華二代"群體對"以房養學"早已不陌生，留學生購房自住不僅能擁有舒適的居住和求學環境，出租多餘的房間還可收取租金以補貼日常開支，更重要的是畢業後房價升值部分貼現基本可賺回留學費用開支。更多的留學生家長也會選擇通過升值貼現循環投資的方案長期持有。

"以房養學" 有以下三大優點：

其一、給孩子提供一個舒適的居住環境，既可以節省留學期間房租費用又可以又可以為孩子創造一個更舒適的學習環境；

其二、購買澳洲房產既可獲取穩定的租金收益補貼孩子的日常生活開支，又可享受通過澳洲房產的增值獲得穩定的投資回報；

其三、基於澳洲房產中長期穩定的增長趨勢，若畢業後回國發展，可通過出售或中長期持有升值貼現獲得可觀的投資收益；

很多留學生初次到海外都選擇寄宿家庭，由房東提供所有傢具、生活用具及三餐。但這種房屋租賃方式只適合年齡較小的留學生，而且費用比較高。

由於目前澳洲的的房屋空置率低，很多不想在寄宿家庭居住的留學生要在學校附近租到合適的住房很難。

所以更多有條件的家庭則將目光瞄準了在澳洲買房"以房養學"."從投資的角度看，如果一個留學生在悉尼以合租方式租一間房，分攤房租一周平均租金是150澳元，4年下來光租金就是3萬多澳元。如果採取"以房養學"的方式，以家長為孩子購買一套兩房價值50萬元澳元的公寓為例，一間用於自住，另一間出租。家長的成本是首付40%,即20萬澳元，選擇只還貸款利息每周為288.46澳元，4年總共接近6萬澳元，也就是說，其4年成本是26萬澳元；而這4年期間，按其出租一間公寓房，每間租金260澳元一周計算，其房租收入大概為5.4萬澳元左右。再以這4年平均10%的房價增值計算，家長可以從房屋增值中獲利近20萬。也就是說，這4年時間租金加房屋增值其可得到75萬澳元，減去30萬貸款，其可獲利19萬澳元。

經濟條件較好的家庭可以選擇購買一套房子給孩子自住，既可避免孩子因租房影響到正常生活和學習，又能給孩子一個家的感覺，同時也節約了父母看望孩子時所花費的高昂的酒店住宿費用，更重要的是可以將購買房產和留學相結合，利用澳洲房產租金和房價的穩健升值，投資一套房產實現"一舉多得"。

隨著近年中國人的收入大幅提高，有能力在國外置業的人也越來越多，特別是那些有子女在國外留學的家長開始考慮在當地買個房子，供子女留學期間居住，這樣既能為子女提供一個穩定舒適的居住環境，讓子女們能安心讀書，同時也能省下一筆租金，如果能碰上當地樓市景氣的年頭，還能從房價升值上賺上一筆。事實上，近幾年就有不少來自國內的投資者，憑著自已的投資意識和眼光，在海外樓市上投資獲利。

澳洲人口增長速度創下40年以來的新高，這意味著將有越來越多的人需要房屋居住，這也是為什麼各大城市的房屋空置率如此低的原因。澳洲全國房屋供應委員會調查發現，澳大利亞的房屋需求以每年15萬套房屋的速度增長，而供給增長只有13.6萬，這種供不應求的局面也將推動房價上漲。

在澳洲買房可以擁有永久的產權，並且可以將遺產留給子女繼承，沒有遺產稅。根據以往的經驗，澳洲的房價基本保持每年10%的增幅，通常7年左右會翻倍。在澳洲購買房產已經成為當今人們投資的一種流行。澳洲房產升值穩定、回報率高、並且產權終身所有，滿足您投資，旅遊、自住、留學等多種用途。

二、土豪：中國買家佔領悉尼樓市，政府幫個忙！買1套送5千！

在新州購買新建住房的海外買家可以獲得5000澳元的補助，因為政府讓"非公民"（ non-citizens ）也可以參與到新洲新房補貼計劃（NSW New Home Grant Scheme）中來。

正在中國投資者被指是悉尼房價猛漲和首次購房者被擠出房產市場的罪魁禍首時，政府的這一政策無疑又再"燒"了一把火。

根據首次置業補貼計劃（Fist Home Owner Grant Scheme），一對夫婦購房的話，兩人中至少要有一個是澳洲公民，而且需要連續居住住滿6個月才能享受補貼。

但是，根據2012年推行的New Home GrantScheme（新房補貼計劃），買家可以在自己原籍國購買多處房產，同時仍然可以申請在澳洲購房的補貼。他們不需要住在房子裡面，他們所需要做的就是通過外國投資審查委員會的審查就可以購買了。

事實上，如果一個海外買家要購買20套期房（off-the-plan），他們就可以申請20次5000澳元的補貼。昨天，新州財長Mike Baird辦公室也證實了這一消息。據悉，這個補助是給那些購買不超過650000澳幣的房產或者要建房的空地不超過450000澳幣的購買者的。

僅去年一年，政府就給16,474位新房主發放了82370000澳元的補助。相比之下，去年11月份，首次置業者購買現房的批准比例相較於兩年前下降了 67.3%.根據外國投資審查委員會的數據顯示，截至到2012年7月的一年時間裡，流入新州房產市場的海外資本達59.5億，這與兩年前的17.4億形成了鮮明對比。