中國人一來,房價必漲!

　　閱讀提要：次貸危機戳破了歐洲多國房市泡沫，歐洲諸國在歷時四年的經濟為後，今年一季度房市普遍出現了回暖跡象。但是，房市暖春並非受本國國內房產需求的刺激，而是得益於國際資本的介入，尤其是歐洲國家鬆動的買房移民政策。大批投資移民湧入，在刺激當地房市的同時，也引來業界的擔憂：海外資本過度抄底，或許會催生新的房市泡沫！尤其是中國炒房團！

　　這兩周在荷蘭考察，對比西班牙有諸多感觸。荷蘭這個歐元區中堅國家，擁有比西班牙更完善的福利制度，人民生活安居樂業，是典型的「資本主義強國」，不似邊緣非主流的西班牙，失業率飆漲，房地產暴跌。但英國《金融時報》上周發表評論文章，擔心荷蘭成為壓垮歐盟的最後一根稻草！

　　荷蘭是全球人均負債最高的國家之一。每個荷蘭人承擔的債務與收入之比高達250%。一直遭人詬病的西班牙，人均負債比最高峰值也不過124%。

　　荷蘭人均負債比是西班牙的兩倍，是希臘的2.5倍，比葡萄也和愛爾蘭都要高。這個比歐豬四國都要窮的國家，的確是歐元區的中堅力量， 緊跟著德國老大哥的步伐，極力維護歐元區和歐盟的統一。

　　不過德國老大哥貌似沒有給與荷蘭小弟太多的幫助。

　　1995年到2008年期間，荷蘭的房價平均上漲了250%。過度開發房地產操起了諸如西班牙般的房地產泡沫。經濟危機一來，地產泡沫破裂，銀行呆死壞賬難以計數，房價在四年內下跌了24%，之前引以為傲的「以房養老」政策也面臨極大挑戰。進入到荷蘭當地最大的房產交易平台一查閱，待售房產一片一片的。

　　荷蘭大量的空閑房產，是早些年120%貸款和超低貸款利率的惡果。這與西班牙有相似之處。

　　為了緩解窘迫境地，趁著歐盟身份還值點錢，西班牙政府出台200萬歐元國債或購買50萬歐元房產送西班牙居留的政策。荷蘭在去年也推出了125萬歐元基金換荷蘭居留的政策。相比於沒有底線的塞普勒斯和葡萄牙，這兩個歐洲國家更為謹慎。荷蘭從來就不是一個移民國家，西班牙也不是。但在要錢要米過生活的逼迫下，只能適度敞開大門。但荷蘭政府明確提出：不對海外移民開放房地產市場。

　　為啥？

　　荷蘭害怕啦！

　　經歷過一次房地產泡沫破裂，他們害怕對海外資本開放房地產投資，會催生另一輪的房產泡沫。這次，荷蘭是真心實意向德國老大哥學習了。

　　德國，是所有發達國家中，政府對房產宏觀調控最有效的國家！

　　最近30年德國平均房價只上漲了60％，同期個人收入增加了近3倍。

　　在德國，很難通過炒房來獲得巨額利潤。德國買賣房不但要繳納3.5%的交易稅，還要繳納差價盈利稅。德國法律規定，房價超過「合理房價」的20%即為「超高房價」，如果不降到合理範圍內，出售者將面臨最高5萬歐元罰金。房價超過合理水平50%則為「暴利房價」，地產商則會觸犯《刑法》，構成犯罪，最高可被判處3年徒刑。價格是否合理，由獨立地產評估師來評估，但評估師對出具的評估價格要負責30年，對相關錯誤負有法律責任。

　　在這樣嚴格的控制下，德國房價一直保持在一個理性的範圍。對於租房，德國政府也進行了有效的監控。

　　約有60%的德國人選擇租房生活，而法國為45%，英國為30%，西班牙約為15%。德國《租房法》規定3年內房租漲幅不能超過20%，否則便是違法。而且人口超過5萬的城市每兩年更新一次「租房價格表」，如果房租價格超出指定價格的20%，就會受到巨額罰款，超出50%則會構成犯罪。1997年至2007年，德國房租10年平均漲幅僅為1.1%。

　　在這樣的政策控制下，德國絕對不可能出現太太炒房團這樣的群體。不過，德國有的是撈錢的辦法，不以房地產為經濟發展主導，自然有其他拉動經濟的策略。其他國家就沒有那麼牛了。比如西班牙。西班牙以旅遊和農業為支柱產業，大量積壓房產和銀行房貸壞賬，靠悠閑懶散的西班牙人民是絕對消化不了滴！只能國門大開，買一送一七折八折的吸引海外投資者。

　　根據西班牙統計局公布的數據，第一季度西班牙房產交易中，超過20%的成交房產都被海外買家收入囊中。外國購房者中，英國人最多，佔13.8%；其次是法國人，佔10.5%；俄羅斯人排在第三位，佔8.4%。受到比爾-蓋茨和喬治-索羅斯在西班牙房地產市場投資的影響，美國人在西班牙住房市場的投資額度，同比激增了88.9%。中國人則受到50萬買房送居留政策的刺激，在西班牙住房市場的投資同比激增83.1%。

　　西班牙，對中國人來說，還是一個存在於海盜傳說里的國家。王健林買下馬德里的西班牙大廈，才讓希望海外投資的目光逐步聚焦到西班牙。

　　除了這兩年「崛起」的葡萄牙，英國是中國土豪們房產投資的主要目的國。

　　在英國，海外買家持有及轉手房產數量均不受限制；海外買家無需支付房產稅、增值稅；海外買家可申請購房貸款；租賃市場表現強勁，租金收益率高；大部分房屋可擁有永久產權或長期租賃產權；完善的法律、稅務及簡單便捷的購房體系，使海外投資者在國內即可輕鬆購買倫敦物業。

　　中國投資有限責任公司（中投）於2013年年底與黑石集團達成協議，以8億英鎊從後者手中購入位於倫敦西部的一處大型商業物業奇斯威克園區。中國平安以2.6億英鎊買下了英國倫敦地標性建築勞合社（保險交易市場）大樓，這是保險投資新政放寬海外投資渠道後，保險資金投資海外不動產的首例。萬達集團在2013年6月投資7億英鎊在倫敦核心區建設超五星級的萬達酒店，這棟新建築還將刷新西歐的高度記錄。2013年上半年，中國企業在英國市場的併購交易額超過37億美元。倫敦房價還會持續被海外投資者推高。過去15年，英國平均房價已上漲了177%，而倫敦的房價增幅更是高達276%。

　　李嘉誠在英國砸錢也不遺餘力。旗下公司已經控制英國大約25%的天然氣、30%的電力和7%的供水，英國媒體曾驚呼，「李家要買下整個英國！」

　　中國財團在國際市場的表現，的確亮瞎雙眼。普通中國移民買房，則是另一股不容忽視的力量。

　　溫哥華及多倫多的住宅價格近些年平均年上漲幅度高達9%和7%。中國移民占溫哥華整個城市人口的30%，華人購房比例從2011年的29%上升到2012年的超過40%。而在澳大利亞，華人不僅涉足城市高層公寓，而且涉足高檔區的高價位豪宅，包括華人在內的新移民將成為澳大利亞房產投資市場的推動力。

　　就像當年太太炒房團所到之處，必定帶高當地房價。不僅美國和加拿大已經開始重視這一問題，逐步收縮移民政策。移民政策尚未大幅度開放的歐洲國家，也對此慎而又慎。西班牙當年在推出16萬歐買房送居留策略時，就遭到歐盟各國的一致抨擊，最後不得不提高到50萬歐元。葡萄牙買房換居留政策推行兩年多，房子是賣出去不少，但其中的泡沫難以估量。

　　有一個行內數據，做葡萄牙移民的中介，通過買房獲居留辦移民，至少可以拿到房價10%的返佣，而普通返佣比例在20%左右。由此可見葡萄牙移民購房價格之虛高程度。

　　從現在起到2050年，歐洲如果要維持1995年的人口水平，每年要接納180萬移民；如果要維持現在的就業年齡人口水平，每年要接納360萬移民；而如果要達到就業與退休人口的合理比例，則每年需要吸納2520萬移民。

　　歐盟大門，不開放也得開放！

　　2013年，西班牙商業地產投資額達11.9億歐元，較2012年增長69%。而2014年一季度，這一投資額已達14.23億歐元，超過去年全年總額，創新紀錄。西班牙買房移民正在升溫，房產專家每年都說房價已經抄底，個人看來，房價真正觸底，是在中國人大批進入之前的幾個月！因為中國人一來，房價必漲！2014年，將是華人大批湧入西班牙的臨界點！