60多個城市房價又漲了？只有被崩盤狠狠的教育一次，我們才知道痛嗎？

要做淡定的一小撮，而不是狂熱的大多數。——題記

01

從「經濟奇蹟」到至今的「噩夢」

提到因為炒房不作不死的國家，一定有日本。

二戰後，日本憑藉美國的扶持和製造業的突飛猛進，成為發展最快的國家。80年代，日本經濟進入令人炫目的鼎盛時期，成為世界上僅次於美國的第二大強國。

於是，日本膨脹了。

「這是我們該得到的。」

「這是二戰失敗後，上帝對日本的補償」。

當時，日本的房地產和股票市場空前繁榮。幾乎所有人都人為，房價和股票會無止境的上漲。全球各個角落都是Made in Japan的產品，全世界的潮流是「開日本車，買日本貨」。

羊毛多了，誰都想剪上一刀。當日本成為美國頭號貿易順差國之後，美國不淡定了，「兄弟，美日貿易逆差太高了，日元應該升值。」「日本依然是美國親密無間的朋友，但日元不升值，我們對美國人民也不好交代」。

就這樣，在美國的忽悠下，1985年，以美國為首的美德法英日五國簽署了著名的《廣場協定》，隨後，日元對美元驟然升值。手上的錢突然變得更值錢了，日本人開啟「躺著就可以賺錢」的舉國炒房時期。

日本的地皮被炒到多高呢？「用日本京東23區的地價就可以買下美國整片國土，還可以找零。」「我們賣掉黃居的話可以買下加利福尼亞一個州。」

上帝欲使其滅亡，必先使其瘋狂。空前繁榮的經濟讓整個日本社會充斥著金錢的味道。在泡沫最膨脹的時候，日本人甚至蜜汁自信的認為，由美國主導的時代該結束了，由日本主導的太平洋世紀已經到來。（來自：石原慎太郎和索尼創始人盛田昭夫合著的《日本可以說不》）

甚至有人慫恿當時日本最大的商業地產開發商三菱地所的社長說：什麼時候把紐約的洛克菲勒大樓買下來吧，那可是美國最高的大樓。1989年，三菱地產公司果然以13.73億美元的高價收購了這棟大樓，並在樓的最高處插上了日本國旗。

美國人慌了，他們擔心，「總有一天，日本會買走自由女神像。」

可惜日本並沒有買走自由女神像。

打臉來的如此之快。第二年，日本房地產經濟開始全面崩潰，日本房價走向連續16年的陰跌。截止2006年，全國平均房價下跌了49.56%，基本回到了地產泡沫發生前1986年的水平。

日本經濟陷入長達二十年的持續衰退，至今依然沒有徹底走出來。

02

日本的泡沫，如何摧垮兩代人

泡沫破滅的可怕之處不在於資產價格暴跌，真正可怕的是，人的幻滅感。錢沒了，可以再賺，鬥志沒了，民族就完了。

1990年的崩盤，足足害了日本兩代人。當年傾盡所有炒房的中年家庭一夜返貧，不得不一輩子背負沉重的房貸。而新一代年輕人，得過且過，價值觀崩塌。

70年代，日本人最驕傲的是鋼鐵，80年代，日本的最驕傲的產業是汽車。現在，日本的第一產業，卻是パチンコ（彈珠機），一種賭博遊戲機。

日本崩盤後，彈珠機的營業額直線上升，1995年，彈珠機的銷售額達到最高峰——30兆920億日元，直到現在，彈珠機的年度總營業額也佔到日本總GDP的5%~7%，這個數字是日本全球500強綜合跨國企業日立集團的2倍，是日本最大的軍工生產企業三菱重工的3倍。

彈珠機甚至一度成為判斷區域GDP的標準，大到東京小到鄉下，彈珠機的店面無處不在。而裡面的玩家，絕大多數都是空巢老人、中年失業者、無業游民。

日本有100萬的「失蹤人口」深宅在家，甚至有的數十年未曾踏出房門一步。下滑的經濟讓他們缺乏就業機會，他們對人生失望並且拒絕外界交流。日本經濟學家大前研一在《低智商社會》中是這樣描述的——日本的新一代，正在逐漸步入「低智商社會」。他們讀的書越來越幼稚，對各種謠言絲毫不會思考，很容易遭到媒體的操縱，得過且過、毫無鬥志。

03

與泡沫共舞的時代

在炒房這件事上，日本人是有深刻教訓的。

如果現在，你去日本買房。你會明顯感覺到，日本的房產經紀人會詳細告訴你房子的品質、居住的舒適度、周邊配套的便利性，甚至是租金情況。但是，他不會說，未來房價有多少漲幅，這片區域有多大利好。

如果你問，買這套房子能不能實現財富暴擊，走向人生巔峰?他也許會大大的翻一個白眼，告訴你：「大哥，房子是用來住的，不是用來炒的。」

日本人對炒房早就徹底失去興趣。可惜我們未從日本人身上得到任何教訓。

大炮任志強曾有一句被刷屏的名言：只要有政府信譽做擔保,你們就拚命去買房。過去30年，中國長期執行負利率。所以我們這一代人，被寬鬆的金融環境教育，潛移默化的認為：貨幣會不斷貶值、房價會永遠上漲，樓市會被人為消除下跌風險。

但，風險真的會被消除嗎?

不會。它只會轉移，或者以另外形式呈現。

你以為，不會破的泡沫，就不可怕了嗎？

04

沒有黎明到來的黑暗

投資最害怕的事情是什麼？

是入錯門徑，起手那一瞬間，你就錯了。

老一輩人講，盛世買古董，亂世買黃金。在亂世的時候，你投資古董，是要賠錢的。因為古董最為嬌貴，無論是在搬運還是在保管環節都需要精心呵護，對於光照、溫度、濕度等都有嚴苛要求。每一個保管細節，都意味著前期巨額的隱性成本。

更何況，亂世很難找到買家——大家都在想辦法逃命。所以，哪怕是你捧著上好的古董碗，沒人買，你餓了，照樣拿著它要飯。

看起來很好的投資，遠非那麼風光。

這兩天，統計局發布了70個大中城市的5月份的房價情況，房地產漲幅下調10個月的市場再次出現反彈。

二手房只有福州、上海、南京、廈門4個城市下調。61個城市上漲；新房上漲最快的是丹東，高達5.3%，三亞、成都、海口、青島也超過了2%。只有福州、上海、南京、深圳、無錫、安慶、泉州等城市房價下調。

如果你經常觀察樓市，那麼你會發現——

按常理，樓市上漲最快的地區，應該是經濟發達的東部，但現在漲幅最高的卻是中西部、東北，反而東部不溫不火；

按常理，一線才是樓市最堅挺的地區，結果三、四線大漲，北京、深圳下跌了一年多如今不溫不火，上海樓市至今低迷；

按常理，環京、環滬、環深都有其價值支撐。但環京已經腰斬，環滬不限購的嘉興、南通，環深不限購的惠州，行情依然火熱……

(關注貓叔有點宅公號，後台回復關鍵字「2018」可獲取2018年樓市分析報告)

如果市場反常了，那麼也一定說明，正在過快上漲的城市，已經出現了泡沫。即使政府這張有形之手，會防範泡沫破裂的風險。但市場規律依然會狠狠教訓不遵守他的人。

所以無論是你行情多麼火熱的時候進入上述市場，一旦買入，你就沒辦法離場。房價不會降，但你要用漫長的時間來消化泡沫，而且找不到下家。就像買戰時的古董一樣，不停的補貼養護成本，無法套現。

最近，總有小密圈的朋友問我，大亞灣的房子買了不好賣怎麼辦。老家的房子雖然漲了，但是賣不出去怎麼辦。

投資最害怕的是入錯門徑，當你買入那一瞬間，你就錯了。割肉賤賣，想什麼美事，不存在的。

幸運的是我們不會經曆日本當年的慘烈。不幸的是買入泡沫資產後的無數個長夜，要一次次鈍刀子割肉，多疼就只有自己知道了。

(關注貓叔有點宅公號，後台回復關鍵字「2018」可獲取2018年樓市分析報告)

延伸閱讀：

中國的房地產是不是在反噬國內經濟？

樓市崩盤後我們就買得起房了嗎？

2018年房市剛需族該何去何從？

如何看待 2017 年部分三四線城市房價瘋漲的現象？

中國房價漲成這樣，為何沒有任何經濟危機的徵兆？

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