中國房價分析與預測（長文）

中國房價分析與預測（長文）

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一、具體房價走勢

近十年的房價走勢，基本上就是下圖兩種（一線城市和少數主要城市以後稱之為核心城市）

下圖北京朝陽區2000至今的房價

二、初步理解房價走勢

（1）看到上圖房價走勢和增長速度，普通人第一時間想到的肯定是巨大的泡沫。價格一路漲、漲幅巨大，因此認為泡沫巨大，然後得出要暴跌的結論；價格一路下跌且跌幅巨大，因此認為嚴重低估，得出要暴漲的結論。這種想法很明顯是錯誤的。

這種一路上漲的現象在資本市場非常普遍，股價在飛速上漲的同時，業績也在飛速增長，以致出現了十幾年甚至幾十年的長期大牛股。

上圖是格力電器的兩種坐標走勢圖。左側是普通坐標，普通人第一反應肯定是「最近的泡沫太大」，原因無非是價格上漲的高。而右側對數坐標則顯示，單純對比價格漲幅，很明顯2007年的「泡沫最大」。對數坐標意味著，相同坐標間距的漲幅是相同的（注意圖中的黃色上漲幅度標尺）。很明顯房價漲幅比例最大的是05-10年，單純從價格漲幅看，2010年的房價泡沫最大，以致多數城市房價橫盤了六年左右。

（2）為什麼會有這樣的走勢呢？我們先理解一下格力的走勢。

假設7倍市盈率是格力的「合理價格」，如下圖紅線：

年底市盈率：06年是15、07年32、08年12、09年19、10年12、11年9、12年10、13年9、14年8、15年7。在對數坐標下，走勢的特點非常明顯。

投資者都是聰明人，都會對一個行業的發展、企業發展等做一個預期，多空力量博弈，最終確定企業估值水平。發展迅速的行業、好的公司，不確定性就越低，估值水平也就越高。07年的非理性過後，四萬億投資計划下去，家電下鄉等等，所以格力的股價在2007-2010年被嚴重透支，價格遠遠高於7倍市盈率的水平，到了2014-2015年，才開始交叉，股價回歸「合理水平」。（不要較真這個7倍市盈率）

（3）格力的走勢是在A股大熊市（2008—2014）的背景下走出來的。市場沒有傻瓜，如果大家普遍都認為企業未來幾年後會發展到什麼程度，那麼價格就會被透支到幾年後的水平，所以價格往往如下圖A走勢所示；如果存在短期炒作，短期主力會在非常短的時間內把股價拉高位，過分透支企業發展，那麼就會如下圖B走勢所示；如果不考慮短期炒作，只考慮市場背景，比如牛市，市場內資金非常多，估值水平會更高，如下圖C走勢所示。

小結：房價就像城市的股價，如果經濟發展的很塊，自然房價就會高。短期價格虛高，這是一種正常的市場行為，並非是反市場規律的。所以在分析房價高企和預測房價走勢之前，肯定要先清楚上圖的紅線的走勢，也就是「合理價格」的房價歷史走勢。

三、主觀判斷泡沫水平和「合理」價格

本人沒有本事準確度量，但是可以取巧，用主觀判斷來判斷合理價格走勢，也即用現在的主觀感受衡量過去的歷史價格相對於現在的泡沫水平。

（1）如果房價回到09年水平，比如北京09年房價為1萬多，這個價格相對於現在而言，明顯低估。很自然得出：

結論一：09年全國房價相對於2018年而言，是被嚴重低估的。

（2）2011-2015年的價格水平：全國非核心城市的房價在2011——2015年長期橫盤，其價位水平相當於2018年的一半。

①最近一年買房，貸款70%，如果用2015年的房價購房，則意味著每月還貸減少5/7（72%）以上。話句話說，如果你現在貸款30年買房，15年之前的價格相當於少還20年房貸以上，也就是10年以內就能付清房貸。北京太大了，我們看看朝陽區的房價，2010年也才不到3萬。

②假設剛需家庭一家三口，80平房子，首付30%貸款買房，利率八折，貸款30年。那麼1萬/平，每月還貸2729元；2萬/平，則是5457元；4萬，則是10915元。對家庭而言，還款佔中等收入夫妻雙方總收入的四分之一以下，則壓力很輕；四分之一至二分之一，則壓力適中；二分之一以上，則難以承受。2015年房價水平明顯屬於合理水平。

③以山東為例，2010-2015年房價基本橫盤，青島市南嶗山兩萬不等、李滄黃島一萬，濟南歷下一萬三、市中一萬，淄博聊城臨沂等都在四千至六千不等。不存在明顯的泡沫，房價非常「合理」。全國其他地區也類似。

④再考慮供給因素。在2010-2015年，雖然多數城市核心區房價並沒有升高，但是新建商品房卻並不少。如果反推中央「去庫存」，我們會意識到大部分城市的供給非常多，存在區域泡沫。

結論二：2010-2015年的房價水平相對於2018年而言，較為合理。部分城市或者主要城市部分地區，由於新建商品房供給太多，房地產市場相對於現在（2018年）而言，存在明顯的區域性泡沫。

（3）結論三：2015年後，全國大部分城市依次上漲，漲幅都比較大（最近中小城市暴漲），泡沫無疑非常大，之前存在明顯庫存壓力的城市的泡沫無疑更大。

那麼大部分城市的房價走勢的合理價格走勢如下圖紅線所示

注意：

1、本小結僅僅是對「合理價格」進行一個不嚴謹的判斷，並不意味著2018年才消化完之前房價泡沫。這個請讀者自行對自己的城市進行判斷。總體而言，2015年之前的房價泡沫在2018年已經被徹底消化。

2、上圖的藍線的價格是多數二三四線城市的房價走勢。

3、我所謂的「合理水平」，是刨除貨幣因素、投資和投機等因素的價格。

4、不同城市的情況肯定也不一樣，經濟發展、宜居環境、走向衰落、投資屬性等等，各種情況都有，甚至同一個城市不同城區的發展也有天壤之別。不可能一張圖全都表示出來。只是一個大體的判斷。

5、這個紅線是變動的，假如經濟衰退，紅線也會下滑。

四、過去被消化的泡沫和房價上漲原因

（1）我們注意到中國房地產最瘋狂的是2004-2010年，房價上漲極其猛烈，朝陽區房價漲幅近700%。其他城市也類似，只是沒有準確數據，無法準確度量而已。除了核心城市在2013年有過一次上漲之外，其他大部分城市都處於橫盤當中。

（2）歷史上那麼大的泡沫都去哪了？答案很清楚，經濟發展消化了泡沫。城鎮化率從2000年的36.22%增長到2017年的58.52%，城鎮人口由4.59億增長到8.13億，城鎮人均可支配收入由6280元增長至36396元。（注意：①不需要考慮通貨膨脹；②可支配收入的統計口徑在2013年發生了改變，但是並不影響我們分析）

（3）核心城市和主要城市的快速發展。比如上海，以肉眼可見的速度在追趕東京。具體文章太多，每個人或者上一輩應該有深刻體會。目前全國已經形成了幾大城市群、城市發展已經形成梯隊。在中國經濟奇蹟的背景下，不僅百姓之間出現了明顯的貧富差距，城市之間也出現了明顯的馬太效應、吸血效應。所以某些城市的房價才會出現遠超全國經濟增速的增長。同時，優質的科教文衛等等資源服務的稀缺，戶籍制度等原因，進一步推高了部分地區的房價。

（4）貨幣超發、投資和投機、預期。自從08年金融危機以後，積極的財政和貨幣政策，導致大量資金進入實體經濟和虛擬經濟，由於實體回報率低、樓市回報率高進而出現「脫實入虛」現象，導致資金大量進入股市和樓市。15年牛市被ZF（zhengFu）強制壓制後，大部分資金最終進入了樓市。對大部分人而言，除了買房就是炒股，資本市場的波動性太大，而房價是一路牛市。這種強大的預期和樓市強大賺錢效應，使中國樓市匯聚了大量的資金，推高了房屋價格，不斷的正反饋，價格不斷上漲。同時炒房團投機炒房也是一個主因。

（5）土地財政模式。目前大部分城市以土地財政為主。ZF控制了土地供給，理想的情況下，ZF通過高價出售土地使用權獲得資金用於政府支出。房地產企業運用槓桿進行運作，雖然總體利潤率較低，但是還是能獲得高額回報。同時ZF支出用於科教文衛水煤汽電路等等，吸引人過來定居，城市得到發展，開放商也能順利回籠資金。

從這個角度看，土地財政就是一種ZF融資模式。如果城市發展不好，房價就可能長期下跌且跌幅很大，開放商就會賣不掉房子，意味著地方ZF不能高價賣地，財政就會吃緊、開發商就會破產，情況嚴重的話，整個城市的經濟就會進一步萎縮。同時如果ZF賣地過多，導致房子供給太多，也會導致這種情況出現，比如過去十來年，全國各地出現多個鬼城。

到2015年的時候，中國二三四線面臨不同程度庫存壓力，比如大連。庫存壓力大，意味著企業回籠不了資金，那麼企業就還不了銀行的錢，只能不斷的借新償舊，地方ZF也賣不了地，財政吃緊。所以ZY決定去庫存，一方面製造新地王，一方面放開政策，導致信貸擴張，核心城市的核心區的房價很快就暴漲，最終帶動二三四五六線城市逐步上漲。大部分庫存得到出清。

（6）外部環境。08年以後，其他主要國家不同程度的進入了量化寬鬆的階段，低利率、低通脹、低經濟增速，進而導致大量資金進入金融領域，推高了資產價格。歐美日是美股，中國是樓市，其實本質是一樣，都是量化寬鬆和一些政策導致的。A股15年泡沫急速發酵就是一個很好的體現。

（7）匯率、蓄水池。2015年A股崩盤後，ZF開始查XX，緊接8月份出現了大量資本外逃，同時美聯儲加息預期，美元走強。美元資本和人民幣資本都瘋狂外逃，帶動其他人購換美元，造成人民幣不斷貶值，進一步形成預期。僅2015年，就讓外匯儲備減少五千多億美元。而樓市恰巧上漲，鎖住了部分人民幣資本，同時政府又進行外匯管制，最終穩住了匯率。樓市作為儲蓄人民幣的蓄水池，在關鍵時刻起到了作用，具體多大作用，只有政府知道。

（8）非理性和市場行為。2015年全國大部分城市存在明顯的庫存壓力，但是很多人卻反而認為房價上漲是「供給不足」導致的。有人因此建議，提高供給，來遏制房價上漲。這種做法除了製造一些鬼城之外，對遏制房價不會有多少幫助。樓市上漲，從微觀上看並不是供給不足導致的，道理很簡單，用股市的規律就能解釋。

①ZF必然要權衡供給和城市發展。一線城市的核心區發展已經沒有過多土地，確實存在供給短缺。但是其他城市則明顯不同，地方ZF有過度供給的傾向，大部分城市的供給往往都是多餘的，不然哪裡來的去庫存政策。

②任何股票，哪怕你體量超大，只要有足夠的資金買入，就會造成價格上漲。所以遏制房價要從「投機角度」，也就是要遏制房地產的「投資屬性」和打擊「炒房團」。炒房團瘋狂買入，帶動其他跟風客、剛需一起買入，這種短期的需求是非常大的。目前中國任何一座城市，哪怕供給翻倍，只要給炒房團借口炒房，只要政府不管制，價格會飛速的上漲。

③有些人認為，增加供給，那麼價格就維持不住高位。這可不一定。哪怕價格翻倍了，剛需還是會買入，甚至買的更多。這在股市上非常普遍，股價低時，沒人買；股價暴漲，散戶瘋狂的買。越是牛市，越是瘋狂，入場的人就越多。這就是人性。縱觀歷史，哪一次泡沫不是如此。而且ZF通過降低首付比例、利息打折、甚至房價打折，可以大幅提高剛需的接盤能力。

④如果供給增加的太多，某一天價格撐不住了，投機、投資客不斷賣出，形成崩盤。多數人在一開始下跌時會買入，但是隨著房價下跌肯定不會買，反而會跟著賣出。這在現象在股市非常普遍，股價不斷下跌，散戶在高位加倉，在低位減倉。所謂追漲殺跌。當然，這種情況在樓市還沒有發生。可以想像一下，什麼情況下一座城市的房價會長期的大幅下跌。如果你低位「抄底」用於居住的房產，但是價格繼續暴跌，你的信用、賬面財富和消費信心會急速惡化，你的心態會如何？

⑤有的人認為這種非理性太扯淡了，沒有基本面支撐，早晚要跌下來。其實並不如此。散戶和剛需平時對價格並不敏感，往往是價格接受者。15年我去過臨沂一趟，當時它那個北城新區開發的非常好，鋪的特別廣，房價四千多。當地朋友就告訴我說，沒多少人住，半個鬼城。這兩年房價暴漲，整個臨沂市都上漲，而北城新區漲幅最大，到了一萬多。居住率明顯提高，已經成為臨沂最核心的地區。事物的發展就是這麼具有戲劇性。便宜的好東西沒人要，一旦暴漲，搶著買。

⑥房價為什麼能長久的維持在某一個高位？這無疑和樓市的特色、居民心裡有關。刨除投機者，其他人賣房意願並不強烈（因為強烈的早就在上漲階段賣完了），哪怕差幾個點，都不願意降。此外限售和上漲預期支撐著這個價格。2010年那麼高的泡沫都能堅挺橫盤那麼久，已經說明了一切。這種現象在股市太常見了。不過多解釋。

小結：房價上漲和泡沫不破的主要原因都介紹的差不多了。本文的重點還是房價預測，本小結內容不過多展開。

五、房價預測因素

想要預測價格趨勢，就要對事物的發展、各種相關因素進行判斷，才能在此基礎上進行預測。判斷中長期房價走勢的關鍵在於以下幾個方面：

1．城鎮化方向、速度，城市發展格局。

2．人均可支配收入的增長速度、分配方式的變化。

3．長期經濟發展能否符合預期。

4．土地財政過渡期的政策變動、房產稅。

5．ZF對房價的調控和對泡沫的態度。

6．資本市場的建設和發展情況，是否會引導資金進入其他市場。

7．2020年後的短期風險處理情況，比如債務問題是否妥善處理。

8．2020年後的貨幣政策走向。

9．2020年後是否會強刺激。

10．2020年後的外圍環境，尤其是美國經濟、歐洲政治的情況。

六、中國城鎮化

1．城鎮化方向

（一）十9大提出，形成以城市群為主體構建大中小城市和小城鎮協調發展的城鎮格局，加快農業轉移人口市民化。中國城市化方向沒有選擇超大城市發展模式，而是嚴格控制特大城市人口規模，選擇城市群發展模式，並形成兩橫三縱城鎮化格局

（二）劉he表述：

……現在有一種誤解，認為城市化就是建城市，實際上城市化是解決農村剩餘勞動力向城市轉移。在這個轉移過程中，就需要對土地制度進行重新的鑒定。農村的人口進入城市後，需要進入城市的社會保障體系。他進入城市後需要就業，需要尋找、搜索就業的市場，所以城市化實質是市場化的過程……

……這個均衡點就是農村轉移人口個人資產負債表的平衡。平衡表的左邊是在城市工作的收入預期，右邊是由住房、教育和其他支出構成的生活成本，再加上儲蓄結餘和自我尊嚴等社會心理指標……但中國目前的情況是，由於對城市生活的嚮往和認同，即便個人資產負債表失衡，支出大於收入，仍然有大量的人口從農村向城市溢出，一部分人則成為個人資產負債表失衡的城市不穩定性新社會群體。這時，通過城市化均衡模式的創造，實現轉移人口收支平衡，進而在社會穩定狀況下有序引導城市化健康發展，就成為極其關鍵的因素。

「城市網」是均衡發展理念下的城市化模式，即通過現代化的交通、通信體系，把一個區域內特大城市和中小城鎮整合起來，形成城市網路，通過城市間基礎設施一體化實現大中小城市的『同城化』。這樣既能夠實現大城市的規模效益，又可以避免單個城市盲目擴張帶來的大城市病，既可以降低大城市生活成本，又可以避免小城鎮缺乏就業機會的現象。在這一模式下，大城市尤其是特大城市更多提供市場和就業機會，而中小城鎮側重為轉移人口提供住房和教育、醫療等公共產品，這樣的模式安排使市場行為主體、地方ZF和ZY都可以實現預期目標：個人收入增加、公共服務職能優化和國家發展戰略順利實施。

（三）《XXXX關於全面深化XX若干重大問題的決定》

推進農業轉移人口市民化，逐步把符合條件的農業轉移人口轉為城鎮居民。創新人口管理，加快戶籍制度改革，全面放開建制鎮和小城市落戶限制，有序放開中等城市落戶限制，合理確定大城市落戶條件，嚴格控制特大城市人口規模。

（四）《國家新型城鎮化規劃（2014—2020年）》有詳細的說明。

（五）宏觀調控：一線城市控制人口增長（落戶政策等），自然人口溢出至二三線城市（各種政策優待）；自覺逃離：環境、養老、購房成本等諸多個人因素，出現了「工作在一線，置業在二三線」現象（城市擠出效應）

2．城鎮化速度

預計2020年，城鎮化率會達到63%（2017年為58.5%）。每增長1%，意味著要轉移一千三百多萬人口。中國的城鎮化空間無疑非常大，下圖非常明顯。

全球對比

城鎮化率變化速度（引用自百度圖片）：

2016全國各省城鎮化率排名（引用自百度圖片）

簡單的說，未來城鎮化率的速度肯定會逐步減慢並保持適當的增速（注意2013年之後的城鎮化速度）；未來城鎮化的空間也非常大，尚有15%（俄羅斯或德國）至25%（美國）；按照目前的增速，基本上在2030年前後會達到德國水平。城鎮化的速度和空間涉及土地財政，換句話說未來土地財政仍有很大的空間（土地財政轉變的過渡期問題）。大部分省份的城鎮化空間非常巨大（比如幾個人口大省：山東52.17%、湖南47.96%、安徽47.86%、河北46.86%、四川44.9%、河南省僅為42.4%。）

3．城市發展格局

由北向南，每個城市群的核心城市：

瀋陽、大連：哈長城、遼中南——都說投資不過山海關

北京、天津（雄安）：京津冀——核心城市群

青島（煙台、濟南）：山東半島——矮子裡面拔將軍，二胎生育靠山東

鄭州、西安：中原城市群、關中平原——國家戰略中心城市，中西部發展的核心城市，城鎮化率低、人口大省，潛力巨大。

上海、南京、杭州（蘇州、合肥、寧波、無錫）：長三角——核心城市群

成都、重慶、武漢（長沙）：長江中游、成渝——中西部發展的核心城市

廈門、福州、溫州：海西——不了解

深圳、廣州、珠海、東莞（佛山）：珠三角——核心城市群

可能漏掉幾個城市，基本上這些就是中國最重要的城市，其佔據中國35%左右的GDP，未來隨著中國經濟轉型和繼續增長，城市之間的競爭加劇，上面這些城市中的幾個很可能掉隊，而其他城市將享有超越經濟發展速度的發展速度。這是由於大城市的吸血效應和二八效應導致的。簡單的說未來較長的時間段內，這些城市佔的經濟比重只會不斷提高。

有時候，不需要過多努力，你只需要找對位置隨波逐流，就能獲得遠超其他人的收益。知乎有一個問題就是關於前50名城市，以30%人口貢獻60%gdp的。可以自行查閱。

普華永道的報告，22座城市按照排名順序：北京、上海、廣州、深圳、杭州、武漢、南京、成都、廈門、西安、天津、長沙、蘇州、鄭州、珠海、青島、濟南、昆明、重慶、寧波、無錫、福州。當然，類似的排名還有很多。

如果沒有ZF的調控壓制，核心城市早就暴漲了。當然ZF的調控既是為了遏制短期房價暴漲，同時也是為了長期價格不爆跌。這種政策市，沒人能真正的有把握判斷中短期走勢。從長期看，一線城市會最先達到發達國家水平。但是房價是否會在未來十年之內，像某些人想像的那樣再翻一倍，如果刨除貨幣因素（考慮貨幣因素，漲個兩三倍都有可能），我認為不可能。但是部分二線城市卻有希望成為一線城市，部分城市的部分區的發展卻是可以想像出來的。這種區域性機會我覺得比較穩妥。

小結：城鎮化的空間還是非常大，城鎮化的速度也不慢。根據城鎮化方向和城鎮化水平可以看出，未來二三四線城市可能有更大的發展。這些城市的判斷分析需要實地考察研究，研究人口、經濟、環境、文化等諸多因素，本文重點不在此。注意，市場哪怕走弱，也會有黑馬殺出。未來有的城市會走下坡路，有的肯定會上一個台階，其房價走勢肯定是天壤之別。

七、人均收入

1．十8大報告明確提出，到2020年，實現國內生產總值和城鄉居民人均收入比2010年翻一番。這個人均收入翻一番，指扣除通貨因素後的購買力翻一番。2016年相對2010年已經增長75%，假設未來每年環比增長8%，那麼2020年的名義收入將會是2010年的2.4倍。

2．國家統計局數據：

下兩圖引用百度圖片

由兩圖可以看出：

（1）城鄉收入差距不斷減少。

（2）城鎮居民人均可支配收入增長率逐漸下滑至8%水平，且近14年都高於8%的增速，大部分時間的增速在10%以上。

（3）城鎮居民人均可支配收入增長率高於GDP增長率。

（4）1.08^10=2.16；1.06^10=1.79，意味著，基本上每10年，名義收入就會翻一倍。

3．十9大，XI關於兩個階段的論述：

第一個階段，從2020年到2035年，在全面建成小康社會的基礎上，再奮鬥十五年，基本實現社會主義現代化……人民生活更為寬裕，中等收入群體比例明顯提高，城鄉區域發展差距和居民生活水平差距顯著縮小……

4．劉he達沃斯論壇：

總的要求：中國經濟由高速轉向高質量發展的轉變。人均八千美元，進而向一萬多美元邁進。從總量擴大到結構優化，從有沒有到好不好的轉變。

5．到目前為止，已經多次進行減稅降費的措施，李多次闡述和強調相關政策。但是這個還是要看未來的政策。按照我的之前文章的分析，2020前後會開始逐漸大幅減稅。

6．人均收入提高是經濟轉型的結果和客觀要求。中國經濟轉型的結果是高端服務業、高端製造業、信息技術產業等新經濟取代舊經濟（舊制度下的傳統產業，比如利差吸血的幾大行、去產能的鋼煤國企等等）。新經濟的特點就是龐大的中產人群。新經濟中，占經濟增長最大、也是發展最為迅速的是服務業尤其是高端服務業（類似歐美）。經濟轉型客觀要求「內需」增長，也就是消費，這就要求收入提高，未來減稅勢在必行（不論減稅與否都會如此，只是減稅會讓收入提高的更快）。

7．如果未來十年經濟發展逐步下滑至6%甚至5%，那麼城鎮居民人均可支配收入增長率長年高於6%完全合理，如果考慮未來減稅和經濟轉型，增速在6%-10%區間內非常合理。1.06^10=1.79，1.10^10=2.6。

小結：人均收入增長會非常快，中等收入人群的比重也會快速提高。這意味著，不論這個收入的增長源於通脹、經濟發展還是分配方式改善，泡沫被消化的速度都將會非常快。

不論是城鎮化還是收入增長，如果其結果符合預期，那就意味著經濟發展符合預期。所以重點還是要對未來的基本面進行判斷，尤其是未來二十年內的經濟發展的預測。

八、未來二十年中國經濟長期發展的預期

1．這個問題可以拆分成三個核心點

（1）核心一：中國經濟未來二十年的發展空間有多少（經濟潛力）

①平均勞動力質量和勞動生產率都比較低。人均GDP馬上將超越主要的發展中國家。高校畢業生人數穩步增高，2017年接近八百萬，是2001年八倍。勞動力質量穩步提高。

②城鎮化發展空間仍然巨大、農村人口仍比較多；地區之間城鎮化水平差距較大，中西部地區潛力巨大。

③大部分製造業仍處於中低端，產業升級仍在快速進步。

④第三產業比重太低，內需不足。

⑤科技仍在追趕階段

⑥公共服務遠不到位，優質科教文衛資源十分稀缺。

……

中國經濟未來二十年的發展空間無疑巨大，這個結論還可以從多種角度去分析，比如中西對比等等。

（2）核心二：有沒有比較寬的發展路徑以實現這個空間的發展。

①全面深化XX（《XXXX關於全面XX改革若干重大問題的決定》）

②經濟領域的供給側XX

③十三五發展規劃

中國製造2025、一路一帶、雄安新區與京津冀、長江經濟帶……相關文件內容太多，建議自行搜索。

上層建築反作用於經濟基礎，目前中國很多「現實」嚴重阻礙了經濟的發展，所以經濟發展離不開全面深化改革；具體到經濟領域，就要看供給側改革能否真正的有效的進行下去。供給側改革的文章非常多，可以自行查找。

（3）核心三：ZF和市場能否大概率實現這個發展路徑。

①是否應該相信D的領導，相信ZY的改革決心，對歷史和現實的觀察總結來看，我認為應該相信；

②從經濟領域看，市場本身有其自身的規律，比如科技模仿與追趕永遠比科技創新快等等，中國製造業在未來勢必全面進攻、衝擊高端領域；

③木桶效用。不需要每一個戰略都實施絕對完美，只需要進步一點，就會釋放巨大經濟潛力。

雖然短期面臨諸多困難，但是個人認為未來還是向好。多數人看空經濟，根本上還是抵觸政府。關於未來經濟發展的系統全面的分析，這個太難，看了一些經濟學家的分析，也沒有人真正的系統的來分析。仁者見仁智者見智。

這個問題非常非常關鍵，因為它不進涉及房產，還涉及股票的基本面分析和選股。如果未來經濟持續向好，就可以根據發展結果和路徑進行倒退，進而選擇個股標的。如果選對標的，股價增長個十幾倍很容易。

2．換一種角度理解未來的經濟發展

（1）四種觀點（相關的文章和觀點很多，

http://finance.sina.com.cn/zl/china/2017-12-29/zl-ifypyuve2351585.shtml）：

①樂觀預期：未來二十年經濟增速下滑較慢。

②中性預期：未來二十年經濟增速適當下滑。2028年經濟總量超越美國。很多人似乎都是這個觀點。

③悲觀預期：未來二十年經濟增速下滑較快。

④中國崩潰論：轉型失敗；短期爆發債務危機或者金融危機，進而可能引發經濟危機；全球長周期拐點，進入長期衰退；中美對抗加劇，被全面封鎖；政治風險……結果就是經濟長期衰退或者停滯。

（2）經濟發展的三駕馬車「凈出口、投資、消費」，這是由GDP組成決定的。中國經濟奇蹟（過去、現在和將來），概括的說就是：

①製造業大發展，成為了世界工廠——出口拉動經濟增長。低端（本世紀初）→中端（進十來年）→高端（2025+）；高端製造業發展慢、難度高、外部阻力大、利潤高；科技追趕、購買、模仿比創新容易；科研投入、人才培養……

②快速的城市化過程——投資帶動經濟增長。單純從空間看，最少還能持續近十多年（城鎮化速度和土地財政制約）；東部沿海部分城市城市化率已經達到很高水平，但是很明顯會繼續發展下去；中部崛起戰略具體效果會如何？中西部城鎮化過程尚需觀察。

③轉型新經濟——消費推動經濟增長。空間巨大，互聯網+、新零售等等。目前的方向很明確，就是要提高「內需」，提高服務業尤其是高端服務業對GDP增長的貢獻。這是中國經濟非常明顯的短板。

3．潛力巨大，路徑清晰，手段高明，其結果大概率會超預期。刨除短期風險，從長期看中國經濟發展，我認為沒有問題。按照中性預期，按照測算，2028年GDP超過美國成為世界第一大經濟體，同時城鎮化率會到72%，將會有1.9億人口入城，人均收入將會提高120%—150%和中等收入人群會明顯大幅提高，做為中堅力量的高級人才（本碩博）的收入提高的幅度必然會更高、更快。

簡單的說，十年左右，城市的發展會更進一步，三線城市發展成准二線城市，二線城市發展成准一線城市。目前的房地產泡沫未來會被徹底消化掉，那麼就算短期下跌，未來還會漲上去。發展較快的城市的核心區的房價必然會上一個台階。只要經濟長期符合預期，房價短期如何波動其實無所謂。如果核心城市房價中短期下跌，只會讓遠期漲的更猛。

小結：沒什麼好想的，中國人怎麼能看空中國呢？

九、通脹因素

1．房子具有明顯的抗通脹屬性。美國歷史上三次房地產大牛市，其中1969-1986年大牛市，平均年增長11%，但是刨去通脹率以後的年增長僅僅為2%。這就是經濟史上最有名的「滯脹」，經濟停滯的同時伴隨著很高的通脹。陳龍寫的關於美國房地產和通脹的歷史研究：

美國的房價在過去的100多年中的年平均增長率約為3%，略高於美國的通脹率2.8%。如果漲幅遠高於通脹率，後面就會沒有增長，或下跌。這個規律是如此的精準，以至於在這100年中只有1943-1947是唯一的明顯跑贏通脹又沒有跌回去的階段。

2．本文中的「通貨膨脹」指的大部分物價水平，並不是指「通貨膨脹」現象。有些人把貨幣超發導致房價上漲，歸為「通貨膨脹」。比如08年以後，在量化寬鬆的背景下，歐美日的通脹率非常低，超發的貨幣並沒有進入實體經濟（如果進入實體經濟，自然就會讓通脹上升），而是直接在金融領域，造成資產價格上漲。所以有人建議分富人和普通人來計量通脹，要把金融領域的價格上漲也列為通脹之中，把富人的消費單獨（比如奢侈品）計算通脹等等。本文的「通貨膨脹」指的是中國統計局的CPI衡量的物價水平。

3．分析中國房價根本不需要考慮通貨膨脹。首先，資產價格本身就是名義價格，收入增長、財富增長也是名義的。房價泡沫被通脹消化的部分已經體現在名義收入增長上了。按照本文的思路是根本不需要考慮購買力變化。其次，高通脹往往是經濟過熱的表現，本質還是經濟發展，所以分析經濟發展速度遠比分析通貨膨脹有用的多。然後，房價抗通脹是一個長期的現象。目前房價存在大量泡沫，並沒有回歸合理區間。如果房價回歸理性，再通過分析通脹水平來預測房價，可能才會比較有效。最後，通脹水平和經濟發展、資產價格的關係比較複雜，並不是簡單的「線性」關係。

十、土地財政和房產稅

1．土地財政早晚會被被「稅收財政」所取代，如果合理控制，中小城市和中西部城市還能繼續二十來年，但是核心城市未來十來年內肯定會逐步放棄這個模式（並不是徹底拋棄，而是不以為主）。這是由城鎮化水平和城市發展規劃決定的。未來中國經濟的潛力大部分得到釋放，也就是GDP增速降速至歐美水平，那時候大部分城市將自然的徹底的告別土地財政模式。

2．土地財政模式是成功經驗，沒必要一下子拋棄，尤其是對尚未發展起來的城市。而部分核心城市，城市擴張已經達到某種極限，已經完全的發展起來，可以不再依靠土地財政。按照中國改革的「漸進、試點」模式，對於財政模式轉變，肯定會存在一個時間很長的過渡期，在這個非常長的過渡期內，肯定會逐步改變、逐步推進、逐步準備，核心城市逐步進入稅收財政，中西部城市仍然會以土地財政為主，成為另個「雙軌制」——「間接稅」和「直接稅」並存。同時房產稅徵收的幅度也會逐步增大。上海、重慶市2011年試點了房產稅，具體請看http://news.sohu.com/a/211691980_157078。

3．如果我們站在ZF角度，你就會發現一個核心問題：是否會在2020——2030年之間的某個時間點，把「房產稅」擴展到其他核心城市。這個結論肯定是毋庸置疑的，房產稅肯定會在合適的時機擴展到其他若干個核心城市。但是在初始實施的幾年內，這個稅費水平肯定很低，對普通家庭而言，這個房產稅頂多算個物業費。直覺告訴我們，房產稅會一定程度上遏制泡沫，但是這種徵收力度，對房價的壓制會極其有限。

4．ZF肯定不願意泡沫出現，但是它肯定更擔心中小城市和中西部城市的房子賣不出去形成更大的問題、擔心熱錢亂竄引發的其他風險。當經濟繼續快速發展，城市人均收入提高，大量人口進城，城市發展更上一個台階，房價泡沫被大部分消化。全國多數城市的房價已經具備繼續上漲的條件，那麼未來十年內，是否還會有一次全國性的上漲呢？這就要看國家的宏觀調控方向。

十一、未來宏觀調控方向

巨大的泡沫，從成因看，主要是大量貨幣（信貸）湧入的結果。水漲船高，大量的資金湧入市場，資產就相對稀缺，資產價格就會飛速上漲。全球歷史上，主要的大體量的市場泡沫，無一例外和流動性過剩（貨幣超發）、利率走低、金融擴張（金融自由化）、寬鬆監管、信貸擴張等等有直接的關係。

對於目前的一系列的比如債務規模之類的大問題，很多人對未來ZF的政策方向都有自己的判斷，我的猜測2020年後是這樣的：

1．債務清算、資產置換、債務重組、債轉股等等，運用各種手段處理債務，甚至可能會像當年四大行資產置換那樣，最終讓納稅人買單。政府處理當前債務的手段太多了，它考慮更多的是未來是其他因素——比如如果不給地方ZF或者某些國企銀行教訓，是否會引發更嚴重的道德風險。

2．嚴金融監管——遏制資金脫實入虛；遏制價格泡沫；長期去地方政府、企業、居民槓桿，也就是控制債務規模，通過經濟增長來逐步降低「債務/GDP」之比以實現去槓桿過程。——2020年後的相當長的時間內，除核心城市之外的其他城市的房價會長期橫盤，沒有上漲的貨幣支撐。金融業被整頓後早晚會放開，這是中國崛起的必然。

3．貨幣政策。只要對金融系統進行了嚴監管，哪怕寬鬆的貨幣政策，也不會導致泡沫發酵的特別大，也不會導致槓桿增長的那麼快，也不會那麼容易出現金融風險。按照我的理解，如果ZF這幾年諸多政策實施的不錯，比如轉型順利、金融槓桿控制的順利、債務問題處理的妥當、外部環境較為有利等等，那麼就會自然的選擇偏寬鬆的貨幣政策，以刺激經濟增長。如果諸多條件不允許，可能會繼續採用穩健中性、甚至偏緊的貨幣政策。但是最終終將會進入寬鬆，經濟增長可能會重新回到7甚至8以上。

4．逐步減稅——刺激經濟、增加企業競爭力、增加居民消費能力。「降成本」這塊，國家已經出台了很多政策，但是我感覺後續應該會有更驚爆市場的政策，這肯定要在諸多因素轉變以後才會出台，應該在2020年前後。

5．（僅僅是憑空猜想）加大中央財政支出（肯定包括加大製造業投資和加大國防軍費）——大規模發行國債，加中央政府槓桿。

6．逐步向主要城市擴展房產稅、遏制特大城市人口增長……

7．未來資本市場的建設力度和發展程度非常關鍵。按照我之前的判斷，未來政府肯定是希望遏制資金脫實入虛，但是肯定會松一個口子，引導資金進入股市（那麼多優質企業上市，池子太大，出現瘋牛的可能性極低）。股權融資，債轉股等等，遠比債務融資高明的多。

8．「去槓桿」政策理解

（1）ZF不會主動的大幅度的去實體端的槓桿，因為主動的大幅度的去實體端的槓桿，就是債務硬著陸，也就是企業、居民大面積破產。其實通常說的去槓桿，就是控制債務規模，通過經濟的發展來實現「債務/GDP」的下降。中國增長的太快，所以只要控制債務規模的增長，那麼槓桿去的會非常快。

（2）目前槓桿最高的是企業，大頭都還是國企，真想去槓桿，直接往國企頭上來一刀，槓桿很快就降下來了。所以這次去槓桿的核心目的並不是要降低槓桿。籠統的講，並不是為了去槓桿而去槓桿，而是為了「控槓桿」。去槓桿的真正目的是去金融槓桿，是為了遏制金融的無序擴張。去金融槓桿本身會產生風險，但是不去金融槓桿，未來的風險會更大。不去管控金融業的話，整個金融體系尤其是銀行業會更不穩定、只會形成更大的壞賬和更大的泡沫等等。

（3）銀行通過信貸間接的把存款方和貸款人相連，銀行信貸就佔了社會融資極大的比重，但是銀行表內業務被嚴格監管，風險可控。實際過程中，銀行通過理財產品（尤其是銀信產品）、信託通過信託產品、證券通過資管產品和其他通過有限合夥或者P2P等等方式，間接貸款給地方政府（最終又給企業）、企業和個人，導致無法監管，風險無法控制、度量（當然，實際更加複雜），這就是影子銀行的隱形槓桿。政府去的槓桿，很明顯指的就是這部分槓桿。

（4）由於這部分槓桿的「隱性」、規模較大、牽扯較多（槓桿疊加、層層嵌套等等）、增長飛快、剛性兌付」「隱性擔保」的特點，所以風險極大（尤其是很多都是借新償舊的旁氏融資）。為了防範風險所以去金融槓桿，而去金融槓桿本身也會引發局部流動性危機，從而導致危機爆發。因此目前政府的核心任務是「防範化解重大風險尤其是金融領域的風險」。

（5）對待這部分的槓桿的思路肯定包括「排查」「摸清」，甚至讓其「暴露」出來，至於最終是否會「去」，其實很明顯。肯定不會讓企業大面積違約，但是必然會有選擇的讓一些企業付出嚴重代價，尤其是旁氏融資絕對要徹底劃清，進而一步步打破剛性兌付和銀行政府兜底的預期。至於地方政府隱性債務，目前處理的手段非常多。當金融槓桿得到妥善處理，金融體系得到梳理，銀行業抵禦風險的能力加大。整個金融體系的穩定性就會提高。同時也會遏制資金脫實入虛，遏制泡沫增長，如果配合其他政策，就可以真正的引導資金進入實體經濟或者引導資金進入資本市場，進而反哺實體經濟（比如獨角獸企業上市）。

（6）劉he之前的文章中有多次論述。尤其是《兩次全球大危機的比較分析》。最近我看到有人認為去槓桿應該配合寬鬆的貨幣政策，並以美國08年之後的去槓桿做案例。我認為這個說法應該是錯誤的。美國採用寬鬆的貨幣政策能實現非金融部門「去槓桿」，主要是因為其爆發過金融危機，整個金融體系、企業、家庭部門對加槓桿非常謹慎（比如銀行不會輕易的放貸）。簡單的說，雖然貨幣寬鬆，但是貨幣乘數下降，信貸規模才沒有明顯擴張。但是美國股市卻一飛衝天。寬鬆的貨幣政策，低貨幣乘數，經濟復甦緩慢，資金脫實入虛，其結果就是「非金融部門去槓桿」和「資產價格泡沫」。我認為現在ZF的目標對準的是金融業，是與之相關的影子銀行的「槓桿」。

（7）去槓桿就3年，2020年底就是轉折。

（8）整體而言，去槓桿對樓市的影響並不直接。

9．ZF反覆強調要注重市場自身規律，「市場在資源配置中起決定性作用」。很多人對此多有異議。其實政府說到做到，「更好發揮ZF作用」。強調市場的作用的前提是「完善宏觀調控機制」。準確的講，在完善宏觀調控機制的前提下，很好的發揮市場的作用，讓市場在資源配置中起決定性作用。所以樓市未來只會受到更嚴厲的調控，簡單的說政策市屬性極強。

小結：長期政策不好準確判斷。其實也沒必要判斷，被動接受就好。按照上面的政府判斷，部分核心城市應該在2020-2021年前後有一波適當的上漲，而全國多數城市的房價將會長期橫盤，沒有上漲的貨幣基礎，2025年前後才有可能出現上漲的契機。因此，對多數城市的房價，我們要相信ZF說的，也就是「住房不炒」。ZF的態度非常明確，這也符合本文的分析思路。

雖然ZY自己有一套打算，但是如果外部環境發生劇烈變化，那麼勢必會影響甚至改變ZY原有的打算。因此決不能忽視外部環境的變動。

十二、外部環境

1．美股泡沫並沒有破裂，三大指數macd絕對值急速縮小，市場回歸穩定，且美元走強，資本回歸。同時美國經濟繼續加強，經濟擴張期可能超越歷史，通脹預期上升，美聯儲加息沒有超出市場預期，美債中長期收益率上漲。這一切預示著美股面臨的資金壓力並不有想像中的大，反而可能會有大量增量資金入市，很可能會繼續上漲。按照目前的趨勢下去，新一波資金入市，美股繼續上漲，泡沫繼續發酵，同時聯邦利率進一步上升，經濟擴張達到極限。只要態勢反轉，勢必長期走熊。

2．這種外部環境對中國非常有利，因為中國最擔心的是美國出現金融危機，只要美國出現系統性風險並且影響很大，中國市場勢必極度恐慌，債務風險、金融危機非常有可能引爆。只要美國堅挺住，經濟越好、漲的越猛，會給中國去槓桿贏得寶貴的時間。按照中國政府的設想，三年解決掉金融風險，也就是2020年前後。那麼最好的情況就是，美國2020年前後出問題：基本上2020年美國經濟擴張期達到極限，美股泡沫繼續發酵甚至在目前水平上在上漲30%以上，同時市場利率也高。只要中國推出什麼政策，讓資金反流，非常有可能引發美股崩盤。這時候只要美國發生危機，中國就可以自然崛起。具體劇本和策略，請參照我這篇文章。

策略研究（01）——做空美股策略初談

3．短期人民幣貶值壓力比較大。政府早有對策。比如推出什麼戰略配售。具體請看我之前的文章

系統學習（01）——前言：不遠處的創富大潮

4．歐洲近期的情況似乎不樂觀，政治非常不穩定。英國脫歐、法國極右翼崛起、近期義大利政治震蕩，此外還有難民問題、人口問題等等。這些太複雜了，我並沒有深入研究。

小結：投資者往往關注短期走勢，而不是長期分析。長期分析不確定性太多，因此長期分析需要不斷的修改。隨著時間的推進，進行不斷修正，這是最好的辦法。但是如果腦子裡本來就沒有長期的分析框架，又怎麼可能去修正呢？

十三、短期2018-2020年

1．2020年是個中國經濟的關鍵點、轉折點。2020年前後，面臨的風險非常大。現在多數人都非常恐懼系統性風險（比如外盤一跌，A股就暴跌）。目前：

（1）短期內，房地產泡沫過於巨大——雖然和八年前的漲幅相同，但是現在存量太大，導致泡沫遠大於2010年。

（2）短期內，房價泡沫通過債務捆綁了金融系統尤其是銀行業，進而在短期內綁架了中國經濟。請看這個視頻http://v.youku.com/v_show/id_XMzYwMzg1NDM2OA==.html

（3）短期內，中國進入金融去槓桿階段——年初明確表態，至少持續至2020年。

（4）短期內，全力防控金融風險——天天強調，已經行動。

（5）短期內，全球可能面臨周期性危機——這似乎是「共識」（具體我會在其他文章分析）

（6）中美貿易摩擦，美國加息縮表，美元走強，油價上漲等——客觀現實

2．很自然的，我進行了如下的推導和思考：

（1）市場存在非理性，政府的手不一定能控制住市場的看不見的手。風險爆發本身就存在偶然性，政府不一定能及時穩住市場。

（2）短期內，ZF會想盡一切辦法不讓房地產泡沫破裂。房地產泡沫短期如果破裂，會引爆所有的風險。

（3）如果外部環境惡化，肯定會進一步加劇目前風險爆發的可能。

（4）就算一切順利，房價本身也必然會適當回調。漲的太高，自然就要回調，任何市場都是這樣，尤其是泡沫越大的地區，面臨的回調壓力就越大。準確的講，核心城市核心區應該會在目前的位置橫盤震蕩，其他的肯定要適當回調一下，價格穩定以後才能長期橫盤。而且這二者應該不同步（就好像大盤炒完震蕩橫盤，然後小盤股開始暴漲）

3．再結合之前的分析，對於短期行情，我得出兩個個判斷：

（1）判斷一：未來兩年，房價總體穩定。部分漲幅太猛的城市和主要城市非核心區的房價會適當下跌回調，穩定以後，房價會震蕩橫盤。

（2）判斷二：風險會適當爆發，但是會很快被政府給管控住。這個過程中，市場大概率會出現短暫的流動性危機，樓市的價格具有滯後性，但是股市會非常敏感，這是股市的一次巨大的同時也是高風險的短線機會。這個我會在未來的文章中進一步分析（具體請自行參考2013年錢荒爆發時市場的表現，巨大的機會）。

小結：短期風險確實很高。雖然現在樓市非常熱，但是只要外部環境發生改變或者國內風險適當爆發一下，就會很快改變部分人的預期。

未來兩年內，如果這種情況一旦發生，那麼房價很有可能會有一波適當的下跌。但是還是本節所說的，不要過分恐慌，政府會及時管控市場。當市場反彈後，會趨於一個穩定的價格，這個價格會持續非常長的時間。

十四、綜上

1．圖中走勢是建立在中國經濟發展較為樂觀的基礎之上的。

2．藍線是二三線主要城市的價格走勢，綠線是核心城市的價格走勢。紅線是如果爆發風險的可能走勢。紫線是「合理價格」，是考慮通脹、城市發展、經濟發展等因素、刨除貨幣超發、投機等因素的價格走勢。

3．豎坐標沒什麼具體意義，圖中核心城市和其他城市的走勢並不精確。比如2015-2016年核心城市上漲且漲幅很大（圖中很小），而其他主要城市是2016-2018年上漲、中小城市是2018年上漲。細節並不重要，關鍵是這種趨勢的判斷。

4．圖中價格橫盤階段，並不意味著價格就是橫著走的。而是在震蕩中趨於穩定。細節並不重要，關鍵是這種趨勢的判斷。

5．圖中的短期頭部的形態並不準確。大部分情況下，頭部波動會比較大，短期可能有一個幅度較大的回調。圖中並沒有體現這一點。細節並不重要，關鍵是這種趨勢的判斷。

6．目前核心城市的房價一直被壓制著，到2020-2021年前後，非常有可能有一波漲幅適中的上漲（可能30%左右）。

7．2028年前後，中國經濟總量超越美國時，全國主要城市的房價泡沫基本上被消滅掉，那麼在2025年前後，全國房價存在上漲的合理性。但是具體上漲時間，要看政策和市場環境等諸多因素。期間房產稅肯定會擴展到多數城市，進一步對房價上漲形成遏制。所以具體上漲可能在2024——2030年前後。

8．至於為什麼判斷2025年前後，其中一個重要的判斷是大部分主要城市經過6年才出現上漲。在存量大的基礎上，2018的泡沫肯定比2010年更大。那麼未來上漲最快也要七八年，也就是2025年前後才會出現全國範圍內上漲的契機。

9．投資者策略：

（1）目前部分一線城市房價被壓制，但是短期存在顯著的風險（比如2019年全球可能爆發金融危機，近兩年中國去槓桿可能出現的債務風險等等）。如何選擇是個難題。理性的投資者肯定不會追逐每一塊利潤。

（2）短期風險爆發後，房價如果出現明顯下跌，是否敢買入，是否相信中國經濟的長期快速發展。這個問題應該深思。

（3）關鍵判斷：如果2021年前後，核心城市房價進一步上漲，那麼意味著全國房價泡沫被消化掉了部分。核心城市上漲後的兩三年，等市場穩定後，購如主要城市的房價，可能更有把握。

（4）根據歷史和其他市場的經驗來看，橫盤階段的特點為：交易量明顯縮小；價格趨於穩定。

（5）根據歷史和其他市場的經驗來看，上漲階段的特點為：交易量明顯擴大；價格有一到兩輪明顯的上漲；漲幅較大；上漲時間持續一年至兩年。這幾個特點可以有助於賣點的判斷

（6）下一波上漲後，投資者就可以徹底告別房地產投資，這應該是最後一波超額上漲。

十五、個人角度

1．房子具有明顯的投資屬性，貸款買房就是將所有的一切判斷、分析、資金流等等一切，濃縮為一個購房的策略，是把雞蛋放到一個籃子里的投資行為。這和普通人去做其他投資，比如股票、貴金屬等等，除了變現快慢，手續費貴之外，沒有多少區別。房產作為一個強制性的長期投資，具有明顯的優勢:那就是避免短線操作帶來的損失。買房子，就是長期看好中國經濟，看好這個城市的發展，和炒股有本質的不同。一輩子買一個和經濟發展掛鉤的股票比「買一堆看不懂的股票進行頻繁操作」更具優勢。股市大部分時間是震蕩的，散戶克服不了人性的弱點追漲殺跌，結果往往就會虧損。普通人買股票不也是賭么？

2．樓市投資需要耐心。如果長期橫盤，那麼潛在的機會損失和利息損失會比較可觀。1.04^10=1.48，這個數值並不低。如果資金用於股市等領域，是否會盈利。這個問題似乎很搞笑，但是這就是現實。所以一定要慎重權衡。

3．貸款買房就是強制儲蓄。假如10年後上漲48%，可能很多人非常高興，認為自己發財了。其實他並沒有賺多少，他感覺的「超額收益」其實是過去每月還貸的錢。年輕人很難節制自己的慾望，很難控制消費，這不僅是個人的問題。現在網購發達，軟文遍地，攀比成風……剁手黨、月光族、校園貸。年輕人消費能力特彆強，也存不下錢。這是一種必然趨勢。市場經濟的發展，作為宏觀決策者必然主動引導或者任由這種趨勢的發展，而企業家也會不自覺的去宣傳，消費者也會不自覺的去消費。從歐美的儲蓄率就能看出來。過度消費是資本主義市場經濟發展到一定階段的正常現象（IS-LM模型）。而購買房產，無疑面臨一個長期的還款壓力。可以看做是個變相的強制儲蓄，這對被消費主義洗腦或者即將被洗腦的年輕人而言，是非常有效的控制消費的手段。

4．房子具有明顯的消費屬性，而消費會獲得滿足感（效用）。對於家庭而言，擁有一套住房是最基礎的需求，所以被稱之為剛需。有能力買房的，同時已經結婚的，不會不買房。對於家庭而言，擁有房子獲得的各種滿足感，遠遠大於去做其他消費。但凡住房獲得滿足感低於其他消費，肯定會有人選擇賣房。但是現實世界，基本沒有賣掉自住房去消費的。

5．抄底很難做到，因為市場多數時候是上下震蕩的。空倉對投資者而言是一種巨大的折磨，尤其是你對它的注意力會格外的很大的時候。你每天都在關注它的價格優勢，它的每一次上漲，哪怕漲一點都是在撕裂你的傷口，往你傷口上撒鹽。你看空，你對象、父母和朋友也是看空么？上漲的話，你輾轉反側，別人的討論在你眼中就好像對你的嘲笑。家庭矛盾加劇，很容易矛盾升級。房價稍微一跌，你更難以入眠，考慮要不要買。房價的反覆震蕩，你就好像在烈火上被反覆炙烤……當你決定買房的時候，心裡的大石頭落了地，你一身輕鬆。這是大部分人的常態。這是人性，是人的弱點。沒幾個人能克服貪婪和恐懼，不是成熟的投資者很難面對未來的不確定性。

6．目前沒能力買房的，或者因為貸款壓力太大而選擇不買房的，很難做到抄底。如果這兩年房價泡沫劇烈崩盤（核心城市都跌幅40%以上），大概率會引爆中國債務危機並且造成經濟短期衰退，或者房價泡沫破裂是系統性風險爆發的結果。債務危機如果能嚴重的爆發出來並且造成巨大的影響，銀行業也肯定出了問題。這個時候，不會有多少銀行選擇放貸。除非你的現金流非常好。

7．如果你打算抄底，就一定要想清楚，到底短期房價下跌多少，你才會選擇抄底？底部踏空是非常常見的現象，所有你一定要想清楚。

8．中國的發展、時代的進步，可能超乎所有人的想像。

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真正的房地產投資要具體到城市的發展，選擇真正的價值窪地。本人對房地產投資的理解還是很膚淺，更多的是通過股市的規律來研究樓市。關於政策方面的一些分析，都是胡猜的，沒有什麼真正的理論支持。本文僅僅只是個人膚淺的觀點。近期可能會重新修改，重新發布。歡迎探討

最後，歷史很可能會重複，但是不會簡單的重複。

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