力哥手把手教你買到心儀的房子！（最終彈）

來自專欄力哥說理財

這篇是海外買房系列第十彈，我們來聊聊關於泰國買房的實操問題。

Q1：什麼人適合在泰國買房？大概要準備多少錢？

A：前一個問題，力哥在第二彈《被限購/買不起，還想上車，怎麼破？》里就說過。

我認為必須同時滿足兩個標準，才比較適合去海外買房。

第一，已在北京、上海、深圳、廣州、杭州擁有至少1套獨立產權的普通住宅（各類商住房、小產權房、商鋪、寫字樓等一律不算），目前已被限購或無力再買第二套；

或者已在天津、石家莊、太原、呼和浩特、瀋陽、大連、長春、哈爾濱、南京、蘇州、寧波、合肥、福州、廈門、南昌、濟南、青島、鄭州、武漢、長沙、南寧、海口、重慶、成都、貴陽、昆明、西安、蘭州、西寧、銀川、烏魯木齊、廊坊、保定、雄安、固安、涿州、香河、大廠、三河、無錫、嘉興、南通、湖州、常州、台州、紹興、鎮江、揚州、溫州、崑山、太倉、嘉善、馬鞍山、滁州、泉州、煙台、開封、宜昌、湘潭、株洲、佛山、東莞、珠海、中山、惠州、江門、咸陽等67座二三城市的主城區或新城，合計擁有不少於2套獨立產權的普通住宅（各類商住房、小產權房、商鋪、寫字樓等一律不算）。

第二，在擁有上述房產之外（允許有貸未還清），還有200萬以上的可投資金融資產。

具體原因不再重複，有興趣的請出門左拐複習第二彈。

後一個問題，力哥在第八彈《曼谷房子買哪裡？》里也大致說過目前曼谷各區域的均價。

在素坤逸外區、東北城市拓展區、西岸濱江區等相對沒有沒有那麼核心的區域，目前還有不少單價在2萬人民幣以下的房子。

泰國最小的一室一廳一衛公寓房，面積可以小到只有20多平米。因為泰國買房不計公攤，只算室內實際面積，泰國房屋面積差不多要乘以1.5倍，才是國內房屋的建築面積。泰國一套實際面積30平米的房子，目視感相當於國內45平米的房子。

泰國公寓房

所以曼谷買房門檻大概在50萬元人民幣左右，如果要買貴的，當然兩三百萬甚至更貴的也有。

Q2：人不去泰國，可以委託中介全權負責，一條龍搞定嗎？

A：海外買房那麼大的事，不到實地看一看，親，您真放心把錢匯出去嗎？您這心也真是忒大了吧~

另外理論上說，其他所有事都可以中介幫你搞定，但有兩件事必須你親自跑一趟。

一是泰國土地廳辦理房產過戶手續時，雖然可以委託中介辦理，本人無需到場，但必須要有過戶前兩個月內入境泰國的簽證蓋章，證明的確是你本人來泰買房。

二是泰國買房後，房租以泰銖形式打到你在泰國開立的銀行賬戶上，在泰國開戶就必須要本人攜護照到銀行櫃檯開戶。

另外泰國年年都是中國人最熱衷的境外旅遊目的地之一，聽力哥介紹了那麼多泰國的風土人情，來泰國買房，順便體驗泰囧之旅，不也蠻好嘛，有錢買房，肯定不差旅遊這點小錢吧？

Q3：直飛泰國的航班多嗎？機票貴嗎？

A：你上去哪兒搜一下就知道了，航班還是挺多的。像上海、廣州每天都有十幾個航班對飛曼谷，北京、深圳也有6、7個。

因為泰國航空業競爭特別激烈，常規航空公司就有泰航和曼谷航空，廉航更有亞航泰國、鳥航、獅航泰國、虎航泰國、泰越捷、泰微笑、泰東方……群雄逐鹿，廝殺慘烈，曼谷飛泰國國內任何地方，都能很容易買到200多人民幣的特價機票。

機上充滿「泰式服務」的泰國航空

所以為了賺錢，這些年很多廉航紛紛開闢中國二線城市航線，今天除哈爾濱、長春、太原、貴陽、銀川等少數城市外，大部分省會城市和所有計劃單列市都有直達曼谷的航班。

其中最幸福的是上海，因為是春秋航空大本營，每天3個航班對飛曼谷，100元特價機票（含稅600多元）經常有，隨買隨走。

Q4：辦泰國簽證麻煩嗎？

A：泰國已對中國公民實行落地簽，只要你拿著目的地為泰國任意機場的機票，以及有效期半年以上的中國護照，海關直接放人。到了泰國機場，提交落地簽申請表、入境卡、2000泰銖簽證費（約400人民幣）和2張2寸照片，就能入境了。

其中落地簽申請表可以提前網上下載，列印出來並填寫好，入境卡可以向空姐索取，直接在飛機上填好，這樣最節省時間，當然也可以下飛機後到簽證櫃檯領取填寫。網上有很多教你如何填寫的中文模板，很方便。

更省錢的方法是在國內提前辦好泰簽，領館收230元，飛豬上代理開價在235-280不等，成都、廣州領區便宜點，上海、北京領區貴點，但都比落地簽便宜，同樣交2張2寸照片，一般7-8個工作日出簽，加急可以縮短到5個工作日出簽，沒有犯罪記錄啥的，基本不會拒簽。

除了貴，因為要現場交錢，落地簽過關排隊時間也更長，所以更適合臨時出行來不及辦簽證的小夥伴。

單次泰國簽證有效期90天，能在泰國最長逗留60天，簽證到期前可去移民局辦理簽證延期30天，也就是最多可以待90天。

但落地簽只能在泰國逗留15天。

特別注意，入境卡交給泰國海關後，對方會從你的入境卡上撕一小片紙還給你，那是出境卡，離開泰國時要交給海關，千萬保存好，弄丟就麻煩了！

另外不用擔心自己第一次到泰國人生地不熟不知道跑哪搞落地簽，泰國機場現在幾乎所有指示牌都是泰英中三種文字並列書寫，素萬那普機場王權免稅店裡，到處都是會講中文的泰國導購，最喜歡說的一句話是「支付寶有優惠」，第二句話是「支付寶匯率划算」。

曼谷素萬那普機場王權免稅店提貨櫃檯，比中文指示牌更顯眼的，是支付寶和天貓廣告……

不過人家說的的確是事實，泰國很多靠近旅遊區的商場飯店都有醒目的支付寶促銷海報，當然微信也有，但氣場明顯不如支付寶，力哥實測下來，的確在泰國能刷支付寶的地方，一般都是支付寶最划算。

Q5：怎麼換泰銖最划算？

A：上面說了，能刷支付寶的地方，比如7-11、全家、屈臣氏和許多大商場，盡量刷支付寶，不要付現金。

如果不能刷支付寶，優先刷銀聯信用卡，經常會有優惠活動，匯率也還可以。如果銀聯也不能刷，那就刷VISA或萬事達。

但總有些地方不能刷卡，比如坐地鐵、出租、三輪車，在路邊攤或小飯館吃飯，那就只能用泰銖現金了。

泰銖

換泰銖主要三種渠道。

一是國內銀行提前換好。

因為泰銖是小幣種，一般只有中行、工行等大銀行才有兌換，工行匯率一般略好於中行，但不是每個網點都備有泰銖現鈔，所以一般要提前預約，用工行APP預約比較方便。

因為現鈔賣出價是最差的，而且還是泰銖這種小幣種，匯率真的不怎麼樣，我一般不推薦。

二是在泰國街頭的換錢商那裡換。

說實話，我一次都沒去那裡換過。

一是看到牌價匯率實在太差，尤其是人民幣，慘不忍睹。二是東南亞國家有些換匯商，誠信度不高，會用明顯高於市場價的匯率吸引你，然後趁你不注意，偷偷抽掉一張，反而吃虧。人生地不熟的，多一事不如少一事。

三是直接拿銀聯卡在泰國ATM機上換。

泰國主要銀行ATM機都支持銀聯卡直接泰銖取現，匯率都是統一的，每天更新一次，不用貨比三家，很多ATM機已有中文界面，尤其是標誌為綠色的開泰銀行（KasikornBank），全中文界面很友好。

泰國各大銀行ATM機，顏色很好辨認

另外泰國也有不少工行和中行的ATM機，工行尤其多，我試過，和國內的操作界面一模一樣，絕不會出錯。

但是注意，所有這些ATM取現統一每筆收取150泰銖（30人民幣）手續費，如果你一次取錢很少，手續費比例就很高了，所以建議預估一下泰國行程的每日平均支出，然後一次性稍微多取點，避免再次取現多掏手續費。

另外這是當地提款行收取的手續費，國內發卡行也會另外收取一筆手續費，但有些銀行的銀聯卡可以全球取現免手續費，建議優選這種，比如力哥用的上海農商銀行工會卡。

如果泰銖多取了點沒用完，金額不是特別大，也不建議再換回人民幣，否則匯率損失有點大。因為泰國是旅遊國家，可以多次去玩，這錢以後還能用。如果你在泰國買房的話，那以後肯定還會去泰國。

Q6：泰國買房可以貸款嗎？

A：2017年7月1日之前，中國人在泰國買房是可以找中銀泰國或工銀泰國貸款的，利率5%-6%，最長可貸20年，但7.1匯管新政後，為了避免資本外流，外匯儲備縮水，對人民幣匯率穩定造成衝擊，國家不再允許中國人到海外買房，所以泰國的中行和工行也響應國家要求，不再給中國買家貸款了。

至於泰國當地銀行，人家一直就不願給中國人買房放貸。

倒不是人家嫌棄咱，而是因為中國是外匯管制國，中國客戶要把錢從中國打到泰國還貸，不是有錢願意打，就能隨時打出來的，經常會有匯款被退回來的事，到時泰國銀行只能幹瞪眼啊~

不過現在也不是說中國人在泰國買房一律不能貸款，有些金融公司，主要是新加坡的，你可以近似理解為泰國P2P吧，銀行不做的業務他們做。

當然利率比較高，8%-9%，要知道泰國央行的基準利率才1.5%，8%+已經是很嚇人的高利率了。

如果是5%這種正常銀行房貸利率，力哥會強烈推薦大家盡量貸。可如果是這樣的利率，就有點雞肋了。

不過就算你想辦理這種貸款，也不是所有開發商都願意接受的。

因為房地產是資本密集型行業，開發商都希望儘快回籠資金，有些金融公司放貸周期很長，不少開發商索性一律pass，只接受能付全款的客戶。

PS，就在最近，力哥得到消息，似乎有些泰國銀行（主要是開泰銀行）看中國人生意那麼好做，房貸違約率本身就很低，開始針對中國購房者發放房貸了，不過具體情況，不同開發商不同樓盤可能不一樣，而且政策多變，還得到你買房時才能最終確認能否貸款。

Q7：泰國買房要交哪些稅費？

A：力哥對比了很多國家房屋買賣和持有的稅費，泰國算是很良心的。

首先，在持有階段，泰國沒有房產稅，今後子女繼承也沒有遺產稅。

其次，買賣階段，買賣雙方只需各繳納1%過戶費。

賣家持有房產不足5年，繳納3.3%特別營業稅，超過5年，繳納0.5%特別營業稅，目的是抑制短期炒房行為。

此外，還有幾百泰銖印花稅，幾千泰銖房屋保險費，都是很零星的雜費。

還有就是一次性繳納的房屋維修基金，一般在500-600泰銖/平方米，普通公寓房，加起來也就小几千人民幣。這和國內一樣，這錢以後就是用來重新粉刷外牆啊，綠化帶重新整修啊，老化水管改造啊這種項目上。

最後是物業管理費，這個比較貴，我後面再說。

Q8：如何把國內的錢匯到泰國？

A：因為我國是外匯管制國，如果你過去沒有海外賬戶和外匯資產，所有購房款都要以國內的人民幣形式轉移出去，只有用點小技巧。

最簡單也是成本最低的手段，是直接用每個中國公民每年都有的5萬美元外匯額度。

要注意的是，在通過網銀購匯時，填寫的購匯理由一定要寫「因私旅遊」，別傻乎乎地寫海外投資。

然後以美元形式，直接匯到泰國開發商的對公賬戶，當然，匯款理由也要寫「旅遊購物」之類的。

中間的手續費有三道。

一道是國內資金匯出銀行收取的手續費和電報費，各家銀行手續費比例不同，就算同一家銀行，不同級別的客戶收費標準也不同，有些小銀行還免收電報費，這個政策一直在變，等確定買房要匯款時再問問清楚。

另外不同時期，受外管局壓力，不同銀行向海外匯款的收緊程度也不一樣，有時A銀行成功率高一些，有時B銀行成功率高一些。所以不能光看哪家銀行手續費最低，還得看境外匯款成功率。如果匯款被退換，手續費是不退的，因為匯款金額很大，可能手續費損失也要幾百塊了。

上面這道手續費是我們可以自住選擇的，能提前知道金額的，是在50000美元匯款之外以人民幣形式額外扣除的。

但下面兩道手續費，我們沒有選擇權，也無法提前知道金額，對方收多少是多少。

因為中國是資本管制國，中國境內銀行很少和海外銀行有直接的進出賬協議，需要通過同時與兩邊都有協議的第三方銀行中轉，主要的中轉行就是香港的滙豐、渣打、花旗這些，他們作為中間人，就要抽一道手續費。

我買的房子，50000美元匯出去，被中間行收了25美元手續費，接近160元人民幣，到賬只有49975美元。

最後一道是泰國資金匯入銀行收取的手續費，我買的那套房子，開泰銀行收了350泰銖（70人民幣）手續費。也就是49975美元按照即時匯率換成泰銖以後，還要再扣掉350泰銖，才是開發商真正拿到手的購房款。

我大致算了下，三道手續費加起來，總成本大概在0.16%左右，不算高。

當然，50000美元肯定是買不了一套曼谷房子的，所以就需要把你的父母、配偶、子女甚至其他親戚的50000美元外匯額度借來用，小房子，一般2個賬戶10萬美元就夠了，市中心大房子，可能需要5、6個賬戶，這個只能你自己搞定了。

有中介會建議你先去開個香港賬戶，但是現在境內基本已不能開香港賬戶了（部分城市的民生銀行聽說還能開），你得去香港開。

這麼做的好處是境內個人賬戶匯到自己名下的香港個人賬戶一般不會被退回，香港是自貿港，錢隨便進出，從香港賬戶打到泰國賬戶完全沒問題，當然匯款理由就得寫購房了。

所以每次聽到有人問「海南要建自貿港，房子能不能炒一波」的問題，我就想笑……

但從匯款成本上看，這麼做可能不比境內賬戶直接匯到泰國便宜，因為你境內賬戶匯到香港賬戶得兩頭收費，香港賬戶再匯到泰國賬戶還是兩頭收費……

最省手續費的辦法，其實是境內工行賬戶直接匯到你名下的工銀泰國賬戶，資金都在工行體系內，手續費全免。

再從你的工銀泰國賬戶匯到開發商對公賬戶，只需要收泰國國內匯款的一道手續費。

「宇宙行」果然不是吹的

可惜現在以買房這個理由，我們貌似在泰國也開不了工銀泰國賬戶……

另外外國人在泰國買房都需要向泰國土地廳出具FET（Foreign Exchange Transaction Form），即外匯轉賬文件，證明你在泰國買房的錢是從境外匯入的，否則誰知道你這錢是不是金三角販毒賺到的呢？以後這房子賣了，也才能把錢再轉出國，沒這張證，人家咋知道你不是借買房洗錢呢？

如果你從國內直接把錢匯到泰國開發商對公賬戶，完全合規，開發商直接去銀行開FET就可以了。

如果你從國內匯款到你自己的泰國個人賬戶，再從自己的泰國賬戶匯款到開發商對公賬戶，就需要你本人去泰國銀行櫃面開FET，等於你還得多跑一趟泰國，又麻煩，成本又高。

如果很不幸，你今年的外匯額度已用完，身邊親友也搞不定，那就只有通過另一種成本更高的辦法搞定——直接在泰國刷銀聯卡。

就像我們在香港買保險一樣，只要你卡里額度足夠，有些銀行每天可以最多刷5萬美元，有些能刷更多。

這種方法優點有三，一是規避了中國公民每年50000美元的換匯額度限制，二是規避了國內銀行向境外開發商對公賬戶匯款可能被退回的風險，三是節省了境外匯款手續費。

但缺點也很明顯：成本更高。

因為你的銀聯卡是直接在泰國境內POS機上刷的，就像美國人拿著運通卡在中國境內商戶POS機上刷卡消費，也不能說這屬於境外匯款吧，所以不符合泰國銀行開FET要求的。

但在清廉指數37分的泰國，很多不合規甚至不合法的事，有錢就能搞定。

銀聯卡刷卡買房要開FET，需要額外支付1%-3%不等的「手續費」，不同中介找的不同當地關係，不同時期針對不同銀行，「手續費」都會有所不同，就算按最低1%計算，一套100萬的房子，也要支付1萬元「手續費」，相比於正常國內銀行向境外匯款合計0.16%的手續費，還是明顯高出一截。

所以從節省購房成本角度看，最好的選擇還是直接向境外匯款。

但有一種情況除外，就是你買的那套房子的開發商有很強大的當地銀行系統內的關係，可以幫你搞定FET，不需要你額外支付「手續費」，那直接刷銀聯卡就是最好的選擇。

Q9：買房需要準備哪些材料？

A：泰國買房的絕大部分工作，泰國當地中介都會幫你搞定，我們需要提供的是以下材料。

1、有簽名的護照首頁複印件，也可以在國內拍照發給中介，幫你翻印。

2、有你本人簽名的購房合同和其他相關文件，同樣也可以在國內通過郵寄合同解決。

3、國內的郵寄地址，用來給你寄相關文件和產證，你把中文地址告訴中介就可以了，他們會幫你翻譯成英文地址。

4、你父母的姓名，用來做過戶授權書。

Q10：買房流程是怎樣的？

A：第一步：選中想要買的具體房屋單元，直接通過支付寶或微信支付1萬元人民幣（有些樓盤要2萬）定金，隨後簽訂認購意向書並拿到定金收據，你選中的單元就會被鎖住，不再對其他客戶開放。

注意，是「定金」，不是「訂金」！事後反悔，定金不退！！！

所以付定金前，一定要想清楚，千萬不要衝動，結果回國一想，覺得這房子有各種不滿意，或者發現自己資金吃緊買不了，或者父母家人死活不同意，然後就反悔了……這就很悲劇了。

第二步：在指定時間內，匯第一筆購房款（首付款），簽訂正式房屋買賣合約，並拿到首付款收據。

在指定時間內，匯第二筆購房款（尾款），並拿到尾款收據。

第三步：全款交清後，去泰國土地廳辦理房產過戶手續（中介可以代理，無需本人到場），一般一個月內就能拿到產證，可以寄到國內，也可以你去泰國驗房時再拿。

第四步：驗房收房。

注意，在泰國，「首付」和「尾款」的概念都和國內不同，「首付」不是和「貸款」對應，而是和「尾款」對應。

泰國人做啥事情都慢，買房也是。

如果是期房，一般是簽訂認購書後的2-3周內，交首付，比例在20%-30%，等到房子造好了，再交尾款，比例在70%-80%。要貸款的話，開發商會在交房前3個月詢問，如果要貸款，這時再申請辦理。

如果是現房，也不是一次性交清，同樣首付在2-3周內付清，尾款一般要求最晚在半年內付清（也有開發商要求3個月或45天內付清），所以購房者有相對充裕的時間籌集放款。

當然，如果是現房，你也可以儘早交清全款，儘快過戶，儘快收租。

不過這說的是相對規範的曼谷的規矩，我在普吉看到的是另一套規矩，期房會根據房屋建造的不同節點，要求購房者分4-5次繳清全款。

另外驗房有兩種方式，一種是本人親自到場驗房，一種是中介和你視頻，遠程完成驗房手續。

我一般都建議大家親自驗房。

如果是現房，雖然你決定買房時已看過屋內實際情況，泰國一手房幾乎都是全裝修房，不存在要你自己再去裝修的問題，所以理論上也可以遠程驗房，但問題是這房子我們買了不是自住，是出租賺租金，這就要求房屋裡配備齊全的傢具家電。

但對絕大多數中國買家來說，不可能親自跑到泰國賣場里一件一件挑選傢具家電，再等人送上門來安裝吧。

所以這些傢具家電，有些開發商會作為優惠禮包送給你，但也是在付清全款後一段時間陸續幫你配置齊全，有些則是你可以委託開發商幫你代為配置，根據房屋面積和配置級別，價格在1-4萬人民幣不等，同樣需要有一段配置的時間。

所以就算是現房，買的時候就看過實物，房間硬裝可以不驗，這些傢具家電怎麼也得驗一下，看看和對方提供的配置清單上是否吻合，質量是否過關。

如果是期房，你決定買房時，看到的只是模型和效果圖，更要到現場驗房了！

因為驗房通過即意味著你認可了開發商的交房標準，你們的房屋買賣合同即告結束，如果以後突然發現這房子有這樣那樣的問題，就很難說清楚了。

Q11：泰國買房，最少去幾次可以完成？

A：最少2次。

第一次去看房，如果看中了，就交定金。

第二次去有三件事要做，一是驗房收房拿產證，二是和中介簽訂房屋代租協議，三是辦理泰國銀行卡。

泰國買房證明主要有土地廳出具的買賣合同、地契和房屋戶口本。

其中最關鍵的是地契（Chanot），相當於國內的房產證。至於房屋戶口本（Ta Bian Baan)，只是記錄了這套房子的業主信息，不算房屋所有權證明。就像中國的戶口本一樣，主要是用來登基泰國人的居住信息，對我們外國人來說意義不大。

另外泰國買房後，泰國銀行卡是必辦的。一是方便收房租，二是方便繳納水電煤和物業費，三是以後房子賣了，泰國買家不可能直接把錢換成人民幣打到你國內賬戶吧。

Q12：泰國銀行開戶需要哪些材料？

A：外國護照只有拿長期簽（學生簽、工作簽、養老簽等）才能在泰國開戶，但就算拿著短期旅遊簽，只要再配上你名下的泰國購房合同，也能開賬戶。

所以你只要帶三樣東西：護照、購房合同、錢。一般都由中介帶你去開戶。

泰國本土有四大銀行：盤古銀行（Bangkok Bank）、開泰銀行（Kasikorn Bank）、匯商銀行（Siam Commercial Bank）和大城銀行（Bank of Ayudhaya）。這幾家實力都很雄厚很靠譜，開哪家都沒問題。

曼谷（盤古）、暹羅（Siam）、大城，看過力哥寫的第六彈，你一定就能馬上get到為什麼泰國最大的幾家銀行會用這些名字。

比較推薦的是開泰銀行和匯商銀行（SCB），因為路邊的便利店，多半都有這兩家銀行的ATM，以後你拿著他們家的銀行卡在他們家的機子上取現，就沒有手續費了。

其中最推薦的還是開泰，最初就是華人開的，對華業務最多，所以中文服務更好，也有中文客服電話。

開泰銀行中國業務

另外最關鍵的是必須開通網銀，今後你在國內就可以手機操作轉賬匯款等事宜，很方便。具體流程還得開戶時向銀行工作人員詳細了解。

Q13：房產證上最多可以寫幾個名字？

A：泰國房產可以共同聯名持有，一般人數最多為5人，但必須年滿21周歲。不過和國內房產聯名持有可以精確到具體的佔有比例，比如力哥佔80%，力嫂佔20%，但泰國不行，產證上有2人名字，就是各50%，4人名字，就是各25%。

雖然泰國沒有限購一說，但海外房產處置起來相對麻煩，今後要賣房，還得所有人一起去，所以力哥建議，產證上名字宜少不宜多。反正泰國也沒有遺產稅，今後子女繼承也不用額外交稅。

順便說一句，中國未來有沒有可能出台遺產稅，不好說。

但泰國，不可能。

因為曼谷老城區，甚至包括最繁華的市中心暹羅廣場一帶，都是泰國王室所有的土地，可以說幾乎半個曼谷的土地都是王室的。你在王室土地上面蓋的房子，每年都要給王室交地租，所以泰國王室是全世界最富有的王室。

如果要對以土地和房產為主的遺產徵稅，那首先就要對王室土地徵稅，沒有哪屆政府吃了熊心豹子膽，敢出台這種提案的……

順便說一句，現在國內眾籌很火，國內有些搞共享產權房的機構，也開始運作曼谷房產眾籌了，說白了，就是把原本比較高的海外投資門檻，降到屌絲也能參與的水平，比如1000元就能眾籌一份，幾十號甚至上百號人一起籌錢買套公寓，賺錢大家一起分。

說實話，我對這種金融創新持保留態度。

且不說國內現在嚴打金融創新和海外投資，這種東西是不是合規真不好說，國家要搞的話，分分鐘就能把你搞死。

就算短期內還處於國家監管盲區，收益率也不見得有多高，畢竟曼谷房子雖然一直在漲，但沒有暴漲過，現在租金回報率也不算很高，屌絲首先追求的是相對較高的收益率，這樣才有可能逆襲對不？

Q14：買一手房好還是二手房好？

A：一般建議大家買一手房。

一是泰國人生地不熟，二手房是零售市場，更加魚龍混雜，容易受騙或引起糾紛，相對而言，一手房是批發市場，標準化程度高，不容易被騙。

二是一手房去了直接可以買，二手房往往可遇不可求，主要看緣分，會耗費更多時間，我們耗不起，這和國內買房一個道理。

三是最關鍵的一點，現在曼谷房屋交易中，97%都是一手房，二手房佔比極小，二手房可挑選餘地太小。

現在的曼谷很像2003年的上海，房地產市場大繁榮還處於起步階段，到處都是工地，市場有充足的一手房供給，所以真正想買房投資的，或者想改善居住條件的，有那麼多更新更好的一手房，為啥要買二手房呢？

反過來這也告訴我們，如果樓盤周邊還有廣袤空地、農田或平房，未來隨著曼谷樓市持續升溫，這些土地都可能會被陸續開發，現在看起來很不錯的新房，到時成了舊房，而周邊新房供給持續上馬，你現在如果買了這種房子，到時想再賣恐怕就很難賣到一個好價錢。

Q15：買現房好還是期房好？

A：現房的優點是可以規避今後貨不對版或施工拖拉無法按期交房等各種風險，而且馬上拿到房子，馬上就能賺租金。

但缺點是對資金要求比較高，而且價格往往比期房貴。

現房的缺點正是期房的優點，可以有1-3年時間籌集資金，資金壓力較小，而且價格往往比現房便宜。

在第九彈中，我舉了個例子。

我在Rama 9看到一個現房，2014年開建時第一次預售，22000元，2015年第二次預售，漲到26000元，2017年11月建成時第三次銷售，漲到33000元，開發商留了個心眼，把最高的兩層樓壓著沒賣，等未來漲上去了賣更高的價格，現在放出來，開價37000元。

泰國的房子，開發商拿到批文後，地基還沒打就可以預售了，目的是儘快回籠資金，用於後續樓盤開發。

跟力哥學理財那麼久，大家都懂的，貨幣有時間價值，現在的1塊錢永遠比未來的1塊錢更值錢。

開發商要你現在就把錢交了，但又無法馬上提供相應產品（無法入住或賺租金），就只能用相對低一點的價格來吸引你。

等房子造好了，開發商一看周邊樓盤都漲價了，自然也就跟著漲了，但你可以馬上賺到租金。

所以力哥覺得，重要的不是你看中的樓盤是現房還是期房，而是這個地段本身值不值得買。

當然，為了規避期房以後貨不對板、偷工減料或無法按時交房等風險，能買現房，最好買現房。

如果要買期房，就一定要選擇實力雄厚的上市開發商。

口碑好的大開發商，自己這塊金字招牌最值錢，靠砸自己招牌賺錢這種事，一般不會做，所以施工質量相對會更有保障，這和國內買房，是找當地不知名的小開發商， 還是找萬科、龍湖、綠地、華潤、保利、碧桂園，房子和小區的品質會有差異，是一樣的道理。

泰國比較有名的開發商有Pruksa、LH、Sansiri、Supalai、AP、Q House、Ananda、Origin、LPN、PP等。

買這些大品牌開發商的期房，可能價格要比周邊不知名開發商貴一點，但相對更安心。如果交房時發現房子有各種瑕疵，和之前宣傳的不一樣，比如當時說小區有500平米綠地，現在綠地變成了停車場，當時說小區後面會挖一條小河，結果成了蚊蟲滋生的臭水浜，當時說小區每天會有到地鐵站的班車，結果放鴿子了……這種事情，我們在國內買房碰到的還少嗎？

但那時你錢都付了，天高皇帝遠的，難道你還會去泰國打官司不成？

不對，中國業主遇到這種事，也不打官司，維權方式是在小區門口拉橫幅，甚至把開發商的售樓處給砸了，從而引起政府介入，但對不起，在泰國，這種民事糾紛政府不管了，人家根本沒有維穩指標一說。

但如果買上面說的這些大牌上市開發商，一般不太會出現這種情況。

Q16：買公寓好還是別墅好？

A：從是否擁有土地所有權角度看，泰國房產分兩類。

一類是有土地的，主要是Townhouse（聯排別墅/雙拼別墅) 和Villa（獨棟別墅），這類房產在土地之上只有一戶業主，所以地底下的一切都是他的，這叫freehold（永久產權）。

但對不起，泰國法律明文禁止外國人購買這類帶有永久土地產權的房子。

試想一下，如果一群中國土豪把一整個別墅小區都買下來，土地就是中國人的，那這塊地是不是可以看成是中國在泰國的租界或飛地呢？

泰國獨棟別墅

泰國政府真是笨，學人家英美國家搞「城堡法」，像我們天朝多好，不管中國人外國人買房，一視同仁，買的都是使用權，統統都是「長期租客」，就沒這問題。

現在有些中介打擦邊球，說外國人也可能買別墅，辦法是開一個泰國公司，以公司名義買房。

但泰國開公司必須至少有4個泰籍自然人股東，而且外籍自然人占股不能超過49%，也就是從法律上說，有那4個泰國人在，這家公司無論如何不可能是你這個中國人說了算，這家公司名下的財產也不可能完全是你的。

當然，也有中介說，泰國有能力的獨立律師能幫海外買家找到泰國人當名義上的大股東，既以公司名義買房，又能最大限度規避那幾個泰國人把你的房產捲走的可能。

呵呵，這種事，不管是不是真靠譜，反正我是不會嘗試的。

這種方法又複雜、成本又高，還有很大的法律風險，所以很多開發商為了把別墅賣給購買力更強的外國人，大多採用另一種辦法。

除了永久產權，泰國還有一種產權，你買一次可以持有30年，獲得的是土地臨時產權，和freehold相對應，叫leasehold。

然而泰國的土地，不但不能永久賣給外國人，也不能以30年為期限長租給外國人。

雖然開發商不能直接把土地長租給外國人，但可以為外國購房者辦理合法代持手續。

也就是說，開發商買下這塊土地後，並沒有把土地賣了，而是按照30年為期限，把一棟棟別墅的土地使用權一次性打包租了出去。

有點咱70年土地使用權的意思。

但要注意，在泰國土地廳那裡，這塊土地還是開發商持有的，你和開發商再簽個合同，證明你因為法律限制不能長租這塊土地，所以由開發商幫你代持這塊土地，今後如果要轉租，也是經由代持的開發商幫你轉租。

所以這塊土地實際上不是你的，還是開發商的。

之所以制定這套很奇葩的遊戲規則，就是因為泰國政府既不想讓土地落入外國人之手，又想要借國外資金激活泰國房地產市場。

但30年後，你可以按照當時購買這棟別墅的價格為基數，再繳一筆稅款，就可以再延續30年租約，最長續約兩次，持續90年。

你說90年後，我早掛了，我兒子可能也掛了，沒必要考慮那麼遠的事吧。

對，大部分人別說90年，就算30年也不可能持有，在第一個30年周期內就會把房子賣掉。

這時問題來了，這房子賣給誰？

別忘了，泰國所有樓盤都必須保證51%以上的房子賣給泰國人。

這意味著你的鄰居，至少有一半以上是可以持有永久土地產權的泰國人。

如果有人要買你這個樓盤的二手房，他是更願意買你手裡的30年租約，還是買泰國房東手裡的永久產權呢？

到時候，你這隻有30年租約的臨時產權，就很雞肋了。

更糟糕的是，leasehold的本質是租約，不是產權。產權可以代際繼承，所以貴族的孩子還是貴族，但租約不能，只能跟著人身關係走。哪天你突然掛了，對不起，你的老婆孩子都不能繼承這份租約，相當於這錢打水漂了……

這些話，有些忽悠你買別墅的無良泰國中介，是打死也不會告訴你的。

所以我更建議大家買另一類，也就是地皮是整個建築物上所有單元業主共同持有的，這就是公寓房。又分為兩種，Apartment和Condo。

Apartment很好理解，就是普通公寓房。

Condo比較特別，我想了半天，大致可以對標國內的「酒店式公寓」，或者叫「服務型公寓」更貼切。

泰國Condo

在泰國，Apartment和Condo都能買，但絕大部分投資客買的都是Condo。

Apartment有點像我們自己家有套空餘房子裝修一下出租出去，日常維護也沒人管，就靠租客自己捯飭，小區業主微信群日常話題就是擠兌物業各種不是。

Condo則有更多更全面的管家式物業服務，樓下有酒店式大堂，年輕漂亮的前台小姐，彬彬有禮的保安小哥，真皮沙發休息區，還有會議室、咖啡廳等各種公共活動空間，底層還會入駐商戶（大多是7-11，星巴克之類的便利店），樓上則有游泳池、桑拿房、健身房、撞球房、屋頂花園、甚至還有無邊泳池等等，這些都有阿姨日常維護管理。

所以Condo的物業費會比Apartment高出一截。

現在曼谷Condo物業費一般在40-90泰銖/月/平方米之間，也就是8-18元人民幣，這次我買的房子是14元，要放國內，這樣的物業費標準是豪宅水平的，但人家的服務的確也和國內豪宅差不多。

曼谷某樓盤頂層的無邊泳池，單價1.9萬/平方米，物業費16元/平方米/月，這種配置的樓盤在曼谷並不少見

Q17：買高層好還是低層好？

A：曼谷市中心的公寓房一般都是高層，樓越高越貴，到底要不要多掏錢買高層，主要取決於樓層房價差有多大，如果差價太大，則沒必要買太高，中間層就可以了，如果房價差不大，則可以適當買高層。

但無論樓層房價差大不大，一般都不建議買太低的樓層。

一是曼谷交通擁堵，離地面遠一點，噪音污染較小，二是曼谷未來新中心會出現越來越多的高樓，樓層太低，看出去會很壓抑，也會影響以後的租金和房價。

Q18：買朝南好還是朝北好？

A：中國地處北溫帶，尤其到冬天，太陽斜射很厲害，朝北的房間冷得要死，所以中國人都喜歡朝南的房子。泰國則恰恰相反，因為地處熱帶，日照太多，巴不得房間背對太陽。

曼谷同樣處於赤道以北，每年有25%時間太陽從北邊照過來，75%時間從南邊照過來，所以曼谷人更喜歡朝北的房間，一般朝北也比朝南的房間定價略貴。

朝東和朝西也是一個道理，地球自西向東轉，只要不站在南/北極點，太陽永遠東邊升西邊落，西晒太陽曬死人，曼谷也一樣，所以朝西的房間一般比朝東的稍微便宜點。

但也有特殊情況，如果朝南朝西是景觀房，面對湄南河、公園、市中心繁華地段等，朝南朝西的房子也不見得比朝北朝東的便宜。

當然，為了讓整幢房子的所有房間都不要有太差的朝向，尤其是避免房間朝正南方向天天被太陽烤，所以大部分開發商都會把房子設計成東北-東南-西南-西北的朝向。

像我這次買的房子，客廳朝西南，卧室朝西北，所以房價相比樓層房型一樣但朝向東北的房間，就會稍微便宜點。

至於到底朝向選貴一點的還是便宜點的，還得看你的買房需求。

如果更看重的是租金回報率，則沒必要多花錢買這種溢價房，因為租客不會那麼在意房間看出去有沒有景觀，也沒那麼在意朝向，白天要上班，晚上窗帘一拉開空調睡覺，無所謂。

但如果更看重長遠的房價升值潛力，也就是希望若干年後房子能賣個更好的價錢，那現在加點小錢買朝北/景觀房更合適。因為買房的人會長期居住，就會看重這些因素。

Q19：需要買停車位嗎？

A：如果買的是Condo，一般不需要另買停車位，每戶人家都有一張停車證，先到先停。越是高端樓盤，停車位配比越多。

說到停車場，順便多數兩句。

地下停車場的造價比地上停車場貴，所以泰國很少有地下停車場，很多酒店的一樓就全是停車場，但有些高層住宅還是不夠，所以2樓、3樓、4樓可能都會變成停車場。我在Rama 9的Central Plaza看到，地上8層還有停車場……

這停個車得繞多少圈上樓啊……

我自己買的樓盤，也在曼谷市中心，東西南北都是高樓，低樓層看出去視野很差，所以開發商索性把2-8樓統統建成停車場，所有住戶和活動空間都在9樓以上，霸氣！

所以停車問題一般不需要擔心，也別把國內投資停車位賺錢的思路套在泰國。

Q20：房子怎麼出租？

A：在普吉那邊，因為主要是針對遊客的旅遊地產，短租為主，對後續服務的專業要求比較高，所以大多是開發商集中管理出租，有包租服務，也就是每年承諾給你7%-8%的固定回報。

但在曼谷，基本沒有包租一說。因為大部分房子都是一年以上的長租客，對後續管理服務的專業要求沒那麼高。

有實力的泰國開發商都有自己的物業公司，可以和他們簽訂房屋代租代管協議。根據曼谷這邊的行規，一般成功介紹一位租客入駐，會收取1個月租金作為中介費，另外還會從每月租金中收取一小部分日常代管費。

當然，現在曼谷租賃市場越來越火爆，也有很多華人中介公司在做二手房租賃服務，就和國內的鏈家、我愛我家之類的中介推出的代租服務一樣，房子有任何問題都由他們搞定，不需要房東費心，只需要坐收租金就行了。

當然，如果你買的房子地段很好，靠近地鐵站，比較容易受到遊客青睞，也可以做成短租民宿。

民宿的好處是單位租金比長租高，畢竟一個相當於零售價，一個相當於批發價，但需要有人日常打理維護，否則疏於打理，Airbnb上評價較差，出租率不足，可能一年下來賺到的租金反而不如長租。

這種方法只適合那些恰巧曼谷有靠譜親友可以幫忙代管的，一般人是不建議的。

總之，真沒必要太擔心房子買了以後不知道怎麼租出去的問題。

就像你前腳剛結婚登記，後腳各種婚紗影樓婚宴廣告電話就來了……

就像你前腳買好房子，後腳各種裝修公司甚至貸款公司的廣告就來了……

就像你前腳把逝去的家人送進殯儀館，後腳各種推銷墓地的廣告電話就來了……

中國清廉指數41分，泰國比中國還腐敗，信息安全保護力度更差，所以放心，你前腳買完房，後腳就會有泰國的華人中介跑來問你房子租不租的。

攤手~

Q20：租金要交稅嗎？

A：目前泰國做長租房是不需要交稅的。個人做短租房，像Airbnb這種，泰國法律其實是不允許的，但實際上也沒人管，所以同樣不交稅。

Q21：泰國買房能送綠卡嗎？

A：泰國不是移民國家，買房不能入泰國國籍，也不能獲得永久居留權（綠卡）。

但如果你真的非常喜歡泰國，想在泰國買套房，以後長期在泰國生活，也有很多辦法。

如果超過50歲，可以申請辦理10年期的泰國養老簽證。

不到50歲也有其他辦法可以搞定，比如和泰國人結婚，就可以辦結婚簽證，兩年後可以申請綠卡。

最後再強調一遍，泰國是一個清廉指數只有37分的發展中國家，雖然不像印尼海關人員，直接明目張胆過關時向遊客討要小費，但泰國真不是一個非常健全的法治國家，很多事都能靠錢搞定，黑幫勢力非常強大，所有風俗業都是黑幫控制，很多事，警察也是睜一隻眼閉一隻眼，執法和司法效率很低。

但也正是因為這個國家還有這樣那樣的問題，所以買房的升值潛力才會更大，真到一切都成熟了，那房價也已經死貴死貴了。

總之，我想說的是，你真想長期留在泰國，只要有錢，怎麼都能搞定的。

不過呢，世界那麼大，多出去看看啊，有很多地方比泰國更適合移民，力哥真心不建議大家移民泰國，別一根筋啊……

Q22：如何找到靠譜中介？

最後，海外買房終究和國內不一樣。在看房、下定、匯款、簽約、開戶、交房、出租等一系列流程中，都需要能和你無障礙溝通的華人中介提供專業服務。

但泰國的華人中介市場，也是魚龍混雜，「中國人專坑中國人」這種事，無論港澳台、新馬泰還是歐美澳，全世界到處可見……

如果百度隨便搜泰國買房信息，能搜到無數中介發的廣告文，一個個都把泰國買房吹得神乎其神，你要是心動了，隨便找個中介，遇上不靠譜的，別說服務不專業，幾十萬上百萬資金被騙走也不是不可能。

在泰國，當地華人管這種弄一個虛假樓盤信息，雇幾個當地人假模假樣站那裡施工，給客戶承諾高額購房折扣和租金回報，吸引貪便宜的中國買家入套，然後老闆帶著首付款跑路的龐氏騙局，稱為「P2P」。

這種事，就今年，還在泰國發生了N次……

哎~中國P2P的名聲已經臭到海外去了，orz……

還記得力哥過去4年說過無數次的那句百試不爽的理財箴言嗎？

「不懂不要碰」。

我是在做了從第一彈到你現在看到的第十彈那麼廣泛而深入的功課後，才決定在曼谷買房投資的。

這次力哥去泰國買房，再次發揮了我10年記者從業經驗，明察暗訪，察言觀色，先後找了8、9家華人中介機構，仔細觀察各家中介的團隊規模、服務水平和專業能力，其中找了那麼2、3家我覺得最正規最靠譜實力最強的進行推介合作。

不過為了保證力哥文章本身的中立性和客觀性，我不會做任何公開的樓盤廣告，如果你真對泰國買房有興趣，後台回復「泰國」，力哥可以私下介紹給你。

這篇文章寫完，並不意味著這個系列文章的終結。海外置業投資的話題，雖然小眾，但對有需要的人來說，力哥在文章里寫到的這些乾貨，真的彌足珍貴，價值連城，所以今後力哥還會繼續做下去。

畢竟，我發現，這真是一個我非常擅長也非常喜歡做的高門檻專業領域，能把我對投資理財的專業理解能力，我對歷史地理文化的深度認知能力，以及我10年記者經驗帶來的敏銳觀察能力，綜合起來，成就感十足。

接下去，我還想繼續考察日本、澳洲、越南、柬埔寨、美國、加拿大、英國等國的房地產市場，敬請期待吧~

相關閱讀

海外買房不是菜場買菜，一定要做足功課再下手，請務必看完前面幾彈。

第一彈

全世界哪裡房子最值得買？看完一目了然！

上的是地理課，告訴你哪裡的房子天然最適合人類居住。

第二彈

被限購/買不起，還想上車，怎麼破？

上的是風險教育課，告訴你海外買房沒你想的那麼簡單。

第三彈

哪裡的房子最適合中國人買？

上的是海外置業理念課，告訴你當今世界最適合中國人買的房子主要是：東南亞、日本、北美、澳洲和歐洲，不同地區，房產特點不一樣，你的買房目的也不一樣。

插播番外篇

在泰國，我愛上了一個男人

上的是泰國的風俗課，你懂的~

第四彈

原來你是這樣的泰國！

上的是泰國投資之前的背景知識課，重點介紹了泰國國內的民族問題。

第五彈

我在泰國買了套房，了解一下？

上的是地理課，介紹了泰國的周邊環境和主要城市的各自特點。

第六彈

「確認過合同，這房買對了！」

上的是歷史課，介紹了泰國800年滄桑變遷。

第七彈

這座城市，房價還要漲！

上的是政治課，主要介紹了2016年剛駕崩的拉瑪九世和把撕裂泰國社會的他信。

第八彈

曼谷房子買哪裡？

上的又是地理課，不過聚焦在曼谷這座城市上。

第九彈

這裡的房價，4年漲了68%

具體分析了曼谷哪個區域的房子，最有投資價值