恆大效益年亮劍：左手500億利潤，右手5000億規模

文潘永堂

500億，是一個數字，更是一個房企的雄心！

的確，對於當下中國房企而言，500億，在地產江湖，也是有一席地位的！

但如果今天老潘說，這個500億，說得不是銷售額，而是稅後凈利潤，那麼你是一種什麼感受？這並非誇張，而是當下真的有一家房企在衝刺500億的利潤。

他是誰了？

事實上，今天這個企業利潤的出色表現和預期，也催化了股價的飆升，截止7月26日，恆大收報20.9元，漲幅18.08%，市值達到2730億港元。一大批註入美林美銀國際大行開始從買入上調為「」強烈買入」。

顯然，今日恆大的畫風已經不同！

從小一招鮮，長大均好王

從小一招鮮，長大均好王，這是房企成長不同階段的「經營功夫」。

當房企還小的時候，他很難做到均好，甚至也沒必要做到均好。這個時候，更多靠一招鮮的獨門秘籍，或者天下武功，唯快不破，最終殺出一條血路，比如從幾十億迅速進入300億、500億的黑馬房企，他們大多是有一技之長，比如他們擁有更快的周轉能力，他們為了沖規模，增加負債，減少利潤，最終換來貨如輪轉和業績爆發，迅速進入地產50強，30強。

長大後，他們一個個開始強調均好，走向均好！

原因很簡單，做大之後，風險是首要問題，此時的規模更像是一把「雙刃劍」。

超大的規模，會讓企業好的地方几何倍的放大，更值得關注的是，企業做大後，細微的BUG和短板，就會被迅速的無限放大，導致戰略受阻。所以，此刻的房企的增長與跨越如果出現問題，往往不是優勢沒有發揮充足，而是因為木桶中最短的那塊木板，而拖累整個企業。

什麼是均好了？

對大陸房企而言，就是「規模、利潤和負債」的鐵三角，則是反映一家房企經營水準、經營穩健型的關鍵三個指標，的確財務報表數字密密麻麻，但最核心的，抽絲剝繭還是這3個指標，這三個指標也是資本市場評級、穆迪、惠譽、花旗等國際評級機構評價中國房企每年經營好壞的三大KPI指標。

恆大的「金三角」

2017年，或許是恆大成績單最漂亮的一年！為什麼這麼說了？是因為恆大在規模、利潤、負債取得了「金三角」的均好和各自利好！

恆大在過去給人的印象一直是業績的高增長，當然也伴隨一定的高負債和低利潤。恆大在上市之後，創造一個行業奇蹟，這個奇蹟不僅是恆大，更是所有房企，甚至連互聯網行業都驚嘆和嫉妒的複合增長率——即在上市後近10年時間，恆大竟然保持了年均71.9%的複合增長率，這在龍頭房企中位列全國NO.1。

克而瑞諮詢：四家龍頭房企銷售金額複合增長率

數據來源：企業公告，中國房地產決策諮詢系統（CRIC)

從這個角度來看，我們甚至有理由理解恆大過去一定程度的「高負債和低利潤」，否則10年年均71.9%的增長，又怎麼可能。所以理性的看，不談銷售增長率片面談負債率是沒有意義的。

2017年的恆大，在2016年取得世界規模冠軍之後，開始宣告從規模發展進入「規模+利潤」型並行發展。在今年業績會上，許家印在宣布未來三年目標計劃時，就曾明確表示，接下來恆大將以提升利潤作為工作重點。

如今半年過去了，恆大的成績就出來了。「是去年同期3倍左右，上半年稅後凈利潤可達214億左右，考慮到下半年房企結算利潤一般較上半年高，預計恆大全年凈利潤將達500億左右。」如能實現，「規模之王」恆大極有可能成為「利潤之王」。

利潤衝刺500億隻是金三角的一個角，而就在上半年，恆大銷售2440.9億，在基數已經較大的情況下再同比增72%，而全年預測將突破5000億，而2018營業收入亦將增至5000億左右，屆時在世界500強排名或升至90位左右。恆大，正人如其名，恆大，恆久大。

對此，許家印曾預測：「未來2到3年，樓市總成交量還會繼續增加，隨著人均面積越來越大，3-5年後市場總需求會開始下降。但是無論怎樣下降，對龍頭房企而言都是沒有問題的。恆大去年銷售儘管已經達到3700多億，但在整個市場中的佔比也僅約3%左右，佔比並不高，增長的空間還很大，所以房地產業對恆大來說永遠是朝陽產業，因此要進一步的做大做強房地產業。」

第三個金角是負債率問題，僅半年時間，恆大在永續債問題上說到做到，而且還是提前償還，今年最令恆大投資機構興奮的一個舉措是恆大在5、6月份兩個月內就迅速還清總額曾高達1129億的永續債，業內預計此舉將釋放逾百億股東利潤；其次，無數央企、國企、優秀民營企業為恆大背書和戰投，恆大今年成功引入了中信、中融、華信、深業集團、山東高速、深圳廣田等700億戰略投資，充分表現出央企、國企、大型金融機構、民營企業對恆大前景的看好。同時，恆大6月成功發行38億美元債券，加上要約交換債券28.24億美元，合計發債66.24億美元，利率最低6.25%，期限最長8年。通過上述一系列的舉措，摩根士丹利、美銀美林、野村證券等國際大行均預測，恆大負債率有望下降一半左右。凈負債率將由119.8%大幅下降至60%上下。

顯然，500億利潤、5000億業績，60%左右凈負債，恆大的成績單已經不是鐵三角，而是金三角！而恆大真正的考驗來自於，如何繼續保持這種更有質量的增長。

微利時代，高利潤從哪裡來？這是行業超級難題。能做好者唯有央企中海，民營企業就難了，而且規模型民營企業就更難了。2017年恆大上半年213億的利潤總額，可能是上市公司的「利潤之王」，這就顯得尤為不易。

你也一定會問，這500億的凈利潤到底從何而來？

首先是來自效益管理年的重大經營和管理舉措。2017年是恆大的效益管理年，這個年號，在恆大並非口號和說說而已，而是真槍實彈的干。

許家印曾強調恆大人2017年要向房地產開發的每個環節要效益，向拿地要效益，向產品要效益，向銷售要效益，甚至向招投標、材料供應要效益。許家印曾苦口婆心的強調：拿地是重頭，土地成本能降一點就降一點；規劃設計環節，要進一步優化設計，包括單體方案，比如裙樓部分哪些放公建，哪些是配套，哪些是可售的，甚至一個店鋪的面寬多少，進深多少，都會影響到我們的最終效益……從這一點微觀細節可以看出，恆大搶抓效益管理是動了真格。果不其然，今年恆大地產集團開始實施全員浮動工資、獎金與利潤掛鉤，將原來的銷售獎、利潤獎統一合併為效益獎進行考核。

顯然，從戰略，決心、考核多重因素來看，恆大2017年成為名副其實的效益管理年。

其次，2017年高利潤也是2016年恆大冠軍銷售之後的跨年「兌現」。房地產是預售制，確認為利潤，往往是在之前項目完成交付之後，因此2016年恆大位列房企銷售榜奪冠，銷售業績大幅度增加，也帶來2017年上半年物業交付和營業收入大幅度增長。而且在城市布局戰略調整後，去年恆大特別是恆大一二線項目，恆大佔比超七成，這也是重要的支撐。

其三，事實上，房企建安成本越來越趨近，但恆大成本控制則顯示出獨特的優勢。恆大全球第一的銷售規模以及統一、集中的標準化採購體系很容易形成戰略採購，集中採購的規模效應，比如恆大有的材料供應價僅是市場價的3至4折，主體施工單位、精裝修施工企業的利潤也很薄，跟市場其他企業相比，起碼少賺3-4個百分點，所以恆大有關負責人才表示，恆大利潤主要來自於各大戰略合作夥伴的讓利，包括材料供應商、建築和裝修單位等。

其四，除了成本控制，恆大還加強三費管控。就在年初集團會議上，恆大強調2017年在效益年後，要更加強化營銷、管理、財務三大費用的管控力度的。

比如針對財務利息和融資成本的下降，2017年上半年恆大可謂卓越成效。今年上半年恆大先後多次分批償還永續債同時發行美元債，有效的優化了資本結構、提升利潤率。截至6月底，恆大已完成全部共計1129.4億元永續債的贖回工作，目前恆大已完成全部永續債的贖回工作，預期其股東當期應分配利潤也會有明顯提高。

又比如恆大2016年融資成本已經從2015年的8.42%降至7.78%，而2017年恆大成功發行利率最低6.25%的美元債替換前期的高成本債務，顯然恆大綜合融資成本有進一步下降的趨勢。許家印一再強調，要管控好財務費用。一是要降低融資成本，我們的平均綜合融資成本還有進一步下降的空間，利率降一個點就能省幾十億的融資成本；二是要提高存款利息，我們賬面上有3000多億的存款，利息增加1個點我們一年就能多30億的利潤。

凈利潤500億，銷售5000億，顯然2017年恆大預計稅後凈利率會達到9%~10%左右，這對於一家5000億量級的巨無霸企業而言，這個凈利率已經難能可貴了。

老想法，到不了新地方，也到不了「新地產」

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