北京上海的房子貴，不如那1000多隻股票貴

06-23

房子總在漲漲漲。

一個月以來，這個話題正在成為不少術友朋友圈分分鐘都能看到的刷屏。

但要強調，包括京滬在內，一線城市房價的上漲絕對沒有像某些公眾號所說的那樣打破了經濟學常識。相反，它恰恰是經濟學規律的集大成體現。

我總覺得，那些一邊對這房價望洋興嘆抱怨現世不公人心不古，一邊用鍵盤焚燒《經濟學通論》的人，大多數壓根就沒見過這書長啥樣。

從亞當斯密至今的幾百年，經濟學的各門各派（《馬政經》除外）都在價格理論上用了很多篇幅來敘述，但剝絲抽繭後最根本的無非只有兩個字。

那就是：

供需

供需是決定價格的根基。

供給端：政府壟斷供地的情況下，一線城市新增建設用地不增反減，土地市場的IPO空間所剩無幾。

需求端：留京進京、一室換二、二室換三、三室換大別野、外匯管制下的資產配置，最後直到人們象徵性的總結出一句「X套以內，都是剛需」。

不是因為房子好，是你的錢沒得選。

滾滾貨幣，歷史洪流。

房子死的，所以它是是承載我們這一代人財富無處安放的最終墳墓。

但不安放於房子上，財富就會死無葬身之地。

於是，我們也就看到了這一幕。

覺得貴嗎？

本術今天想論證的是，如果將一線城市的房地產當作資產配置，從純粹資本估值的角度看，東三環的房子要比很多A股公司都便宜。

「很多」是多少？這個數字很可能會超過1000隻。

不少人聽到這裡可能不解，甚至會以為不可思議。

這是因為他們沒有理解，如今帝都魔都的房子貴，其實是貴在門檻上，而並非貴在單價上。

有時，人們直覺上也會把「貴」等同於「要花的錢多」。

動輒300-400萬的首付投入，自然比買十手民生銀行門檻高多了。

那麼，我們用市盈率這種資本市場中最原始的估值方法，來看看北京的房子到底貴不貴。

如果將市盈率的方法在房地產中套用：一套房子的總價可以被視為股價，年租金相當於每股收益，此時的租售比正是樓市的市盈率。

用這種方法，我們測試了一下3月22日的實盤價格。

東三環雙井富力城一套101平米的房子，售價1250萬。落在同等面積的房子年租金是15萬。

此時租售比為83.33，折算成市盈率是83倍多。

有著和這套房相似市盈率的一隻股票，叫御銀股份（002177.SZ），比它貴的股票數量有多少呢？

1290隻。

佔全部A股總比例的40.95%。

換而言之，僅從估值角度看，40%以上的國內股票，比東三環這套上千萬的豪宅，還要貴。

無論是北漂還是土著都知道，富力城已經算是北京比較好的知名樓盤了，這裡也住著不少的達官顯貴。

根據地理位置不同、新舊差異，戶型有別，有的是小區的房子比這個便宜。

比如這套：

和百子灣附近金港國際比，富力城不知道高到哪裡去了。

算一下年租金8.4萬元，而金港國際的這套一室一廳總價是470萬，市盈率才56倍。

56倍的市盈率放在A股市場中，那簡直就是便宜到了沒節操的地步。

同等估值的股票，是富森美（002818.SZ），往上數還有1783隻股票享受著更高的估值，佔比達56.60%。

這說明什麼——這套位於3.5環的一居室，比我國一半以上的股票還要便宜。

也許會有人反駁，股票和樓市不可簡單類比。畢竟股票充滿了無限的可能性，某個公司也許就是明日BAT，房子卻是死的，缺乏想像空間，沒有故事。

可換個角度想，有潛力的公司哪個不在京滬深呢，當這些公司成為風口龍頭，員工收入的上漲，也就成了推高當地房價及租金基礎動力，這是房地產價格里最大的故事。所以，術友們不要小看未來西二旗和後廠村路碼農們可能會撐起的那片霾天。

（這也是我認為杭州房價目前是被低估了的原因）

事實上，樓市和股市的相似性遠不止這些。

同愛講故事的創業板邏輯類似，樓市裡也充滿了各種概念。一旦沾染上市政府搬遷、新機場、學區房這些因素，房子的市盈率鐵定一飛衝天。

譬如「全是學區房」的大西城，市盈率即便放在A股里也毫不示弱。

一套毗鄰金融街的新文化街老房子，有著將近14萬的單價和區區9.6萬的年租金，這直接讓它的市盈率衝上了100倍。

960/（8*12）=100倍。

對比到A股中去，有著相同估值的公司是中堅科技（002779.SZ）。

但請注意，即便是有學區房概念，這套老舊小的估值水平在中堅科技上面那1054家公司面前，仍然要俯首稱臣。

別的不說，本術就好奇一件事，憑什麼住建委不允許鏈家掛出單價15萬以上的房子，而交易所卻有勇氣允許散戶對著好幾千倍PE還不退市的垃圾股買買買。

萬國之上，還有人類。

京滬深之上，還有那1000多隻股票比它貴。

我覺得，鏈家APP如果想進一步完善產品體驗，應該在每套二手房上面加一個租售比估值區間，和它在我國A股市場中的估值實時排行。

這樣才能更直觀的告訴人們，和股票相比，這兒的房子到底有多特么便宜。

用這個簡單的方法，一線城市的術友們也可以測算下自家房子在A股估值榜中的排名程度。

（低於50倍又想賣的，可在後台聯繫本術，寫字樓商住房商鋪勿擾）

最後再說說房子的估值問題。

那些成天盯著現金回報周期來鼓吹樓市泡沫問題嚴重的，絕不只是格局小就能解釋的。

總有人善於拿著一線城市房子的租售比太高找茬說事兒吐槽房價高。說到底，是它的估值方法出了偏差。

我一直有個觀點，那就是對一線城市的住宅，必須堅定的用可比公司法來估值。但對於商住房、寫字樓，究竟採用現金流折現法還是可比公司法，則要取決於它的品質段位和稀缺性。

京滬深終究是要（可能已經開始）東京化紐約化香港化的。泡沫蜂擁而至時，房價也必定超越東京紐約香港，甚至重蹈當年東京買下整個美國式的荒唐。但目前價格看，這種趨勢也才剛剛開始。

和股市類似，泡沫顯然不是市場健康（符合人們理想中的）的狀態，但又正如《凡人歌》所唱。

「問你何時曾看見，這世界為了人們改變？」

本期到此為止，下期精彩繼續

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