上海樓市崩盤 將使中國經濟陷入危局

上海樓市崩盤 將使中國經濟陷入危局

2005年的上海樓市演繹了一大神奇，未來走向為全國所關注，尤其牽動著身處上海的開發商、政府和廣大市民的神經。上海樓市的未來走向到底如何，很多人都是一頭迷霧。之前聽過許多談論，也看過不少專門文章的分析，總結起來大體上有三種觀點。

第一種觀點認為上海房價只會微調，跌幅在15%以內；第二種觀點認為上海房價會出現較大的回調，跌幅將在20%~30%之間；第三種觀點認為上海樓市將會出現類似20世紀90年代海南和香港樓市那樣的崩盤，跌幅超過50%以上。>>>您認為上海樓市會崩盤嗎

據筆者的觀察，上海房價的跌幅已普遍超過15%，所以第一種觀點不攻自破了，但將來到底會跌多少是需要認真分析的。

運用正確的分析工具

去年10月底央行的加息不但沒有遏制上海房價的過快上漲，反而使房價加速上行，成為上海樓市瘋狂炒作的導火線，筆者有幸在今年春節前後親眼目睹了上海樓市暴漲的神話。從2005年1月到3月的短短2~3月內，上海房價至少上漲了20%左右。

最後的瘋狂導致上海市政府和中央政府出台更加嚴厲的打壓政策，其中要數停止貸款轉按揭和兩年內出售購房交5%營業稅最為嚴厲。如此嚴厲的打壓政策令許多炒房者措手不及，他們在4月便神奇地消失了，多數自住購房者也從此進入了觀望狀態。在購房需求大幅度減少的情況下，虛高的房價進入下行通道成為必然。

在判斷上海樓市存在多少泡沫和房價該跌多少的問題上，不同的人從不同的角度，運用不同的方法進行分析，有些人運用「房價收入比」的方法，有些人從中低收入市民的情緒來看問題，還有的從市民房產財富縮水的角度著眼。運用這些分析方法本身是沒有問題的，但是如何運用這些分析方法是值得商榷的。

稍微懂點經濟學的人就知道，價格變化是由供需關係決定的。因此，運用供求規律來分析上海房價是最根本的方法，也是唯一正確的方法。

如果對上海房產的供需關係做一個整體分析的話，在土地資源相對有限的情況下，房價主要取決於需求的變化狀況。隨著經濟的發展和人們收入的提高，上海住房的需求增長從長期來看無疑是要超過供給增長的速度，因此房價未來長期上漲的趨勢是不會改變的。但是，房價的長期上漲趨勢不可能是直線式上漲，住房只要是商品就不能例外，其價格也將呈現周期性波動，階段性下跌是非常正常的現象。

上海房價該跌多少

現在來具體分析上海房價該跌多少的問題，先來說「房價收入比」分析法。有的人拿上海房價與上海本地人的收入進行比較，從而得出上海房價收入比過高和暴跌的結論。但是，這樣的分析顯然是不符合實際情況的，忽視了上海在中國乃至世界的重要地位。

上海在中國具有無與倫比的地理位置，其經濟潛能遠在珠三角的香港之上。所以，大量的外地人和不少的外國人奔赴上海謀求發展，他們或者已在上海購房居住，或者準備在上海購房，如果把這些人的收入算在內，那麼上海的房價收入比會降低不少。>>>您認為上海房價該跌多少

可以預見，隨著中國經濟的發展和上海地位的提高，未來上海的房價肯定要超過香港。如果這樣來看的話，上海的住房需求是相當強勁的，房價比較高是正常的，其泡沫並不像某些人預測的那麼大，得出上海樓市大跌50%以上的結論顯然太過主觀。所以，不能簡單地做房價收入比的分析，儘管房價收入比是國際上通行的分析方法。

其次，從中低收入市民的情緒來看，上海過高的房價的確是許多中低收入市民難以承受的，這勢必影響不少市民的生活質量，從而進一步影響到社會的穩定。所以，政府進行適當的調控是必要的，但如何調控就需要政府多做研究了。宏觀調控無疑只能從供需關係著手，實踐證明打壓需求才能更好地打壓房價。

那麼房價是否打壓得越低越好呢？如果僅從個別人的眼前利益著想，房價肯定是越低越好；但是如果從普通大眾的長遠利益來看恐怕未必。因為，作為支柱產業之一的房地產具有牽一髮而動全身的作用，一旦樓市崩盤就會引發整體經濟的衰退，遭殃更深的將肯定是中低收入者，他們或將失業，或將面臨更低的收入，更談不上買房改善居住條件了。

所以，上海本地低收入市民應該調整心態，不能指望政府完全無償幫助解決住房問題，還應該提高自己的競爭力。那些希望靠行政辦法，阻攔「外地人」購房或推行差異購房的想法是缺乏胸襟的，也是與國際化大都市很不相稱的。

有些人認為，打壓房價會造成多數家庭財富縮水，並以75%的市民擁有住房為由，得出「調控的目的只是穩定房價，政府不會讓房價進一步下跌，最多只會是微跌」的結論。這個結論並不可靠，房價較大幅度的下跌固然引起有房家庭財富的較大幅度縮水，但對大多數只有一套自住房的市民來說，其效用水平沒有絲毫的減損，除非移民離開上海。

相反，對於那些還沒有購房的市民來講，房價較大幅度的下跌無疑是福音。唯一真正遭受財富損失的，是房產開發商和那些以炒房為目的投資人，然而這部分人畢竟是少數。所以，房價較大幅度的下跌對廣大市民來說是有利的，不存在財富的真正縮水。

當然，以上推論是有前提條件的，即房價的較大幅度下跌只是泡沫的擠出，不引發整體經濟的衰退。而且，在存在較大泡沫的情況下，一旦下跌預期堅挺，即使政府也不可能在短期內挽救房價的跌勢。

如何評估樓市泡沫

上海樓市到底有多少泡沫？如何評估？我們知道，住房需求包括自住需求、投資需求和投機需求，但是投資需求和投機需求在房價快速上漲條件下是很難區分的，所以空置率是衡量泡沫多少最直觀的指標，比「房價收入比」法容易統計。

據筆者長期觀察，雖然上海房價在2002年就進入了快速上漲的通道，但那時投機炒房的人很少，只是到2003年下半年才開始多起來。雖然投機需求在2004年5月叫停期房轉讓後得到一定的遏制，但估計到2004年上半年上海樓市至少積累了10%左右的泡沫；2004年10月後投機炒房又開始行動起來，到2005年春節前後進入瘋狂，估計到3月泡沫成分已增加到30%左右。儘管經濟增長和收入提高會消除部分泡沫，但要徹底擠出泡沫的話，房價至少要跌20%~30%。所以，上海樓市大跌50%以上的觀點是缺乏微觀經濟基礎的，而跌20%~30%是比較符合實際的。

當然，上海樓市崩盤不是完全不可能的，但這必須有宏觀經濟條件的存在，即中國像東南亞一樣出現嚴重的經濟危機。但目前的中國經濟不太可能出現這種情況，因為中國工業化起步比較遲，市場還不是很成熟，沒有到達需要根本轉型的時期，中國政府也應有化解風險的能力。所以，中國經濟未來的長期繁榮是上海樓市不會崩盤的信心所在。

還有的人認為，上海樓市的崩盤只是局部的，比如像海南房地產泡沫破滅那樣，對中國宏觀經濟不太構成什麼影響。但是，這種觀點是錯誤的，海南與上海是根本不能相提並論的。上海在中國獨特的經濟地理位置，是任何其他地方無法取代的，所以它始終成為許多優秀內資和外資企業最青睞的地方，儘管它的商務成本已經比較高了。

很顯然，如果上海經濟崩潰，那無疑就是中國經濟開始崩潰的時候。因此，適當打壓上海樓市是必要的，但強行打壓上海樓市，並使其崩盤是非常危險的，我們必須保持這種警惕。

來源：《財經時報》