十幾項稅收都不能降房價，憑什麼指望房產稅？

真正意義的房產稅是財產稅，徵稅的標的是完全意義上的私有財產。可是，嚴格說，中國沒有人擁有自己的房產。

文/王福重

（著名學者、經濟學家，北京大學經濟學博士後，中國世界經濟學學會理事，中國經濟規律研究會理事）

高房價成了某種「公憤」。好事者環顧了一下世界，好像發現了新大陸。房價真正的殺手鐧不是什麼提高首付比例，也不是行政限購，而是房產稅。

開始的時候，討論的是物業稅。物業，一般認為是香港人的說法，指的是房產和地產。後來覺得不妥，因為內地的土地並非私有，只有地上的建築才是私有的。後來就變成房產稅，而房產稅是1986年就有的一個稅，不過只對經營性的房產徵稅。現在要徵收，只需擴大一下範圍，對非經營性房產也加征就可以了。如果是物業稅，還要重新立法。

2011年，重慶和上海兩市開始試點徵收房產稅，但是，徵收的範圍較窄，所獲不多，而何時全面推開，一直在討論中。

圍繞房產稅，有兩個問題：一是，該不該征房產稅；二是，房產稅能不能降低房價。

主張徵收的人認為，發達國家普遍徵收房產稅，因為房產是不動產，搬不走，很難隱藏，稅收逃不掉，可以為地方政府提供穩定的收入來源，所以，很多國家的地方收入中房產稅是主角。如果從長遠角度看，我也同意徵收房產稅。但是，目前就征是很不合適的。

長期看，真正意義的房產稅是財產稅，徵稅的標的是完全意義上的私有財產。可是，嚴格說，中國沒有人擁有自己的房產。真正意義的房產包括兩部分，土地和地上建築物。即使拿到了房產證的人，也只是擁有地上建築物部分，而並不同時擁有土地，不過是擁有70年的房屋租賃權而已。70年之後怎麼辦，還需要法律的進一步明確，或者繳費延期，或者免費自動再延期70年，主動權都不在業主一方。而稅收本質上是對私的侵犯。對不具有完全所有權的房產徵稅，在法理上是有重大瑕疵的。儘管目前，個別地方已經在徵收房產稅，也不能說明徵稅就是適當的。

有人說，美國就徵收房產稅，是的，房產稅確實是美國地方政府的重要收入來源。可是，不要忘了，美國購房人擁有包括土地、天空和地上建築物在內的全部的所有權。假使在房子下800米之內發現了石油或者礦藏，這些石油和礦藏也是屬於購房人的，而頭上的天空，也是私人空間。

嚴格說來，現在徵收的土地出讓金就是國外的房產稅。因為土地出讓金是強制徵收的，將來成為房價的一部分，而且一下子就徵收70年，遠超過一般人居住的時間，恰好就是財產稅的特徵。要徵收房產稅，除了清理整頓其他亂七八糟的收費，取消土地出讓金也是前提之一，否則就是明顯的重複課稅。

個別地方試點徵收房產稅，初衷是配合其他調控措施共同降低房價，這是典型的為達到某個行政目的「集思廣益」的產物。可是，房產稅降低房價，也許只是一相情願。

在國人的傳統觀念，以及政策的意圖中，住房是消費品，頂多是最大的消費品。這樣的認識是很偏頗，並且不利於房地產行業健康發展的。住房有消費的屬性，但住房主要是投資品，而且在本質上是投資品。

為什麼？人們購買住房，可以獲得兩個方面的收益。一方面是有了自己的房子，就可以不用支付房租，即節約了租金。注意，即使房屋所有人不出租，而是自己居住，所有人也獲得了相當於市場租金的收益，即隱性收益；另一方面，在正常情況下，房屋具有保值增值的特點。有人以北京的房產為例，研究房屋價值的變遷，發現除了極端的戰爭和革命時期，房價一直是上漲的。住房的增值是擁有房產的第二項收益，這是典型的投資品屬性，或者金融屬性。即使只有一套住房，也能有增值收益，比如賣掉，去租房住或者到其他房價低的地方再購房。

消費品和投資品的區別是，一方面人們購買消費品是為了消費，不是為了增值，一般也不會增值，而購買投資品不是為了消費，而是為了增值收益。不否認有部分買房的人就是自住，不想出售獲利，但是，前文表明，即便如此，他們還是享有了增值的收益。另一方面，對消費者來說，消費品的價格是越低越好，在其他條件相同的條件下，價格越低，人們買得越多。而投資品的購買，則取決於人們對於未來預期收益的估計，跟現價的關係不特別大。買房的人，是不是有這種特徵呢？顯然是有的，預計房價上漲，人們就會購買，不管現價多高。

房產稅能降低房價的依據是，房產稅增加了納稅人保有房產的成本，每年都要為名下的房產交稅，如果稅率足夠大，那投資房產，不如轉投其他。如果房地產的投資（在中國經常被稱為投機購房，其實，投資和投機本質是一樣的，不過投機有貶損之意）收益下降了，需求下降了，就有利於房價「回歸合理價位」。

有人說，美國的房產稅稅率就很高，確實如此。但是不要忘了，美國政府對房地產不再徵收其他稅費。如果只是征一個房產稅，就不能說是高。如果稅收能降低房價，那麼，美國、中國香港以及內地的房價，就不會那麼瘋狂。過去的十幾項稅收都沒有降低房價，再增加一個房產稅，就可以指望房價降下來？

房產稅是否一定能打擊投資或者投機呢？這要看人們對未來房價上漲的預期。如果業主把房子出租，則在房產稅普遍徵收的情況下，業主可以在原有租金基礎上把房產稅加上，一齊由租客承擔。如果租客的需求不那麼迫切的話，也有可能只轉嫁一部分。如果業主不出租，而是自住等待出售，則業主可以在未來出售時，將全部或者部分稅收轉給購買者承擔，這同樣取決於房地產市場的供求對比。如果人們預期房價還會上漲，則大部分或者全部房產稅仍可以通過提高售價由買者負擔。

所以，不能斷然說房產稅能打擊投資或者投機，一切取決於市場供求狀況，畢竟房地產投資是長期投資。就現在的情況看，中國正處於城市化過程中，房價將是一種上漲的趨勢，必須等到這個過程的後期，房價才會真正穩定下來。這還不考慮富人投資渠道的狹窄等問題，考慮到後者，可能更不支持降低房價了。

即便普遍徵收房產稅成為事實，那如何使用房產稅便是由此產生的新問題。因為地方政府經常處於捉襟見肘的窘境，財政支出的公共性也並不明顯，沒有達到公共財政應有的水平，人們有理由懷疑，房產稅不過是為地方財政增加了一個收入渠道，而稅款本身並不會用於有關的社區服務。與之相對照，美國的房產稅，70%～80%用於社區公立學校支出，剩下的用於公立圖書館、殘疾人服務，用於政府支出的不過3%～5%。在沒有規定好稅收用途前，貿然開徵房產稅也是不適當的。

節選自《公平中國》，有刪減。東方出版社。

著名學者、經濟學家。1998年獲經濟學博士學位，1999-2001年，在北京大學經濟學院理論經濟學博士後流動站從事研究工作。曾任北京航空航天大學國際經濟與貿易系主任。主要研究經濟學基礎理論、國際經濟學和公共財政。

現任中國世界經濟學會理事（2005年以來），並且擔任《上海證券報》等媒體專欄作家，是CCTV、上海第一財經、廣東衛視、鳳凰衛視等電視台財經節目的特約評論嘉賓。發表學術論文100餘篇，專著、譯著10餘部。