2014——區域級商圈的「爆發年」看點：五大商圈中的商業體如何群雄逐鹿·每日商報

商報記者 韋佳 王曉迪

2014年，對商業零售業而言，或許是破與立共存的一年。

經過了百貨店最尷尬的2013年，和一個急速下滑的2014年的開年，往日極具煽動性的商業企劃的吸引力在這一年大幅下降，被限制的「三公」消費、對經濟環境下降的預期以及電商的強勢衝擊，讓百貨業原本牢固的根基突然間變得不知所措，尤其在開年春節業績下滑25%以後，大家都有些坐不住了。

而就在2月中旬，瑞典宜家家居宣布杭州店開工，永旺夢樂城良渚新城購物中心等項目也將開工，其他幾家綜合體已陸續簽約。從建築周期來看，餘杭喬司板塊的人氣將會在明年下半年真正爆發。與此同時，慶春商圈、城北商圈、城東商圈和錢江新城商圈的一眾商業體也都在積極籌備，大家對區域級商圈的熱情從未像今年這般火爆。

傳統商業模式的革新、新商業體的崛起、新商業秩序的建立，都必須通過「顛覆舊模式」這種方式達成，不「破」則無法「立」，如果說要重構整個杭州城的商業版圖，2014或將是一個新的元年。

入駐商業項目：

下沙銀泰城、城東新城銀泰百貨

杭州時代天街、下沙印象城

銀泰百貨在城東有兩步棋，第一步，銀泰百貨集團和浙江中鐵房地產集團合作開發了總建築面積為3萬平方米的城東新城銀泰城，計劃建成社區型類購物中心的模式。從戰略上來講，它可以和銀泰慶春店在東部形成南北兩店，攔截更多從東部進入杭州市區的省內客人。

第二部棋，是牽手下沙。金沙湖板塊，也叫新城中心區板塊，是下沙的「明星」地塊。2013下半年，中沙社區經濟聯合社與銀泰百貨簽約，預示著下沙路的永泰商城項目，今後將變成下沙銀泰城，這一項目預計會2015年前後完工，規模和銀泰慶春店差不多。

此外，另一個大型商業項目杭州時代天街也把「未來」壓在了下沙。據悉，杭州時代天街將規劃有40000平方米的美食餐飲，約13300平方米的國際精品超市、約8800平方米的六星級IMAX影院以及約1600平方米的真冰溜冰場。核心商圈定位基本包括下沙新城中心區，次要商圈覆蓋整個下沙新城，邊緣商圈輻射下沙周邊的九堡和喬司，甚至臨平、海寧、蕭山。

分析

在前兩年，下沙幾乎是一塊「商業空白地」，而隨著住宅區和周邊配套的逐漸成熟，這塊區域掩蓋下的商業活力也開始萌動。就在不久前，深國投商用置業集團成功競得高沙地鐵上蓋物業地塊，這就意味著，繼銀泰城和龍湖天街之後，印象城這又一家大型品牌商業娛樂購物中心將落子下沙，城東商圈的商業未來，已經越來越清晰。

入駐商業項目：

西子國際、天虹百貨

在杭州城市規划上，地鐵2號線與4號線的布局，像兩條商業大動脈，讓慶春商圈的未來充滿想像。

銀泰慶春百貨是目前慶春商圈最主要的商業體，短短几年就成為撬動周邊商業消費的中心點，然而在今明兩年，兩家新的商業體的先後開業，將會讓這裡產生商業積聚效應。

杭州大廈的西子國際落子慶春廣場和銀泰慶春店的西側，項目總建築面積28萬平方米，規劃業態涵蓋購物中心、寫字樓和酒店式公寓等，數據統計顯示，西子國際項目在2013年的商鋪成交額已經達到10億元。值得一提的是，地鐵2號線慶春廣場站將成為其上蓋物業。西子國際項目被定位成「城市生活體驗中心」，城市生活館、精品服飾館、文化藝術館、兒童微世界……有望創造一種全新的和生活有關的零售方式，並在今年完成整體工程，明年開業。

而來自深圳的百貨連鎖店天虹百貨，已布局新塘路以東鳳起路以北交會處的中豪五福新天地，商場使用面積預計有7萬多平方米，計劃引入餐飲、娛樂、百貨和超市，以及影院，目前正在招商過程中，預計今年下半年開業。

分析

在幾大商業綜合體的相互作用下，慶春商圈未來不僅能牢牢圈住商圈內客群，經慶春隧道從蕭山來杭，以及通過秋石高架延伸段入杭的其他省內城市客人，也將成為決定慶春商圈未來可能性的重要因素。

入駐商業項目：

來福士廣場、高德置地廣場

與萬象城只一街之隔的工地上，兩座超高層流線式塔樓正在一天天「長高」，今年年底或明年年初，一座體量達到41萬平方米，世界級城市綜合體來福士廣場將一躍而起。

杭州來福士中心集中了甲級寫字樓、購物中心、超5星級酒店、高端服務公寓、行政公館等業態。現在已經明確將引入希爾頓酒店集團旗下最高級別的超豪華酒店康萊德，是繼新加坡、上海、北京、成都、寧波之後的世界第六座來福士，也是在中國已開業的來福士里規模最大、業態最豐富的一座。

而七星豪華酒店卓美亞將是高德置地廣場項目中面積最大部分，接近10萬平方米，預計2016年底開出。而高德置地方面對購物中心的內容諱莫如深，聲稱會高過杭州萬象城。

分析

地鐵4號線彭埠到錢江新城段有望在2014年底開通，和來福士開張的時間不謀而合。地鐵江錦路、市民中心等站點附近，正是杭州來福士中心、杭州高德置地廣場兩大綜合體，地鐵效應帶來的商業效應驅動，屆時也會表現得非常明顯。

入駐商業項目：

中大銀泰城、萬達廣場

藍翔綜合體

杭州城北，一直以來都是居住密集地，大型商業的缺乏，讓這一區域甚至還未形成能與其他板塊相競爭的商圈，各路零售大佬也一直對這塊蛋糕虎視眈眈。

在2014年，城北商圈的沉寂將被打破。杭州中大銀泰城落子東新路與石祥路交界處的北側，總建築面積約33萬平方米，其中購物中心面積約10萬平方米，擁有1800個機動車泊位，中大銀泰城設有杭城首個「流動峽谷景觀公園」，成為主打慢生活方式的「城市客廳」。 值得一提的是，地鐵5號線、3號線和4號線在此輻輳交織，中大銀泰城將整個城市東北的近120萬居民納入自己的輻射圈中。

此外，另一項商業綜合體——萬達廣場已在日前宣布主體結構結頂，這個集餐飲、娛樂、休閑、百貨、影院等功能於一體、總建築面積高達36萬方的商業綜合體，將定於今年12月正式開業。

華潤也早已在2012年確定入駐原藍翔綜合體，將在杭州城北打造「快樂消費」的夢想之城華潤歡樂頌。歡樂頌不僅具備日常購物、休閑、餐飲、文化、金融等服務功能，更增強了購物中心的遊樂場、劇場、影院等各種娛樂功能，為消費者帶來一站式消費和快樂消費的雙重體驗。

分析

從目前的商鋪成交量來看，城北商圈的確可謂是炙手可熱，回顧2013年，萬達廣場商鋪成交163套，斬獲金額7.5億，排在第一位。縱觀城北板塊，雲集了萬達、華潤、銀泰等許多商業大鱷，而從開業時間上來看，銀泰和萬達的開業時間不分伯仲，想必都想在2014年在城北站穩腳跟。

入駐商業項目：

瑞典宜家、日本永旺夢樂城

去年落子喬司的瑞典宜家，以其獨特的商業模式在全球範圍內贏得好口碑，這個項目的營業面積達5萬平方米，這個大小比宜家上海徐匯店3.2萬平方米的面積更大，而它的開業時間窗將會在明年6月。

從構造上來看，杭州宜家地面建築為3層，地下1層和地面1層都是用來做停車場的，預計會有1000多個停車位，地面2、3層用於購物。杭州地鐵1號線喬司站的B出口位置離它500米左右，地鐵1號線從湘湖方向來的客人，出站步行5分鐘就可以到達宜家。此外，通過周邊的杭甬高速和杭浦高速，也會將嘉興、紹興、寧波等地的客人吸引過來。

除了宜家，日本永旺夢樂城也是頗受關注的商業項目，永旺，作為日本著名的零售集團公司，以經營綜合購物百貨公司聞名，也是日本及亞洲最大的百貨零售企業之一。佔地10萬平方米的夢樂城，很可能會選擇以大型綜合超市為其核心店，同時帶入服飾類專賣店、運動品店、書店等大型店鋪，滿足社區顧客的生活需求。它距離親親家園的車程在2分鐘左右，距離良渚文化村的車程在5分鐘左右，從浙大紫金港開車過去也就10分鐘左右。對缺乏大型商業項目的餘杭區而言，永旺的商業零售項目必然會成為周邊10-15分鐘車程的商圈核心，成為盤踞一方的二級商圈。

分析

在杭州地鐵1號線的作用下，包括宜家、永旺在內的多個沿線商業點將「串珠成鏈」， 在宜家區塊以南，正布局著大型市場喬司國際商貿城，宜家區塊往北，地鐵1號線翁梅站附近計劃建設一個20萬平方米的商業綜合體，再往北的餘杭高鐵站、南苑站、臨平站也都將布局大型商業綜合體，這些塊狀商業體發揮出的集聚效應，有望帶熱喬司板塊和餘杭地區的商業熱度。