黃祖斌：中國以房養老的五大障礙

這兩天有以房養老的相關政策預期。這個政策當然不錯，可以減小緩解中國居民的養老金壓力。事實上上海曾經推出過試點，但試行幾年後，幾年前已悄然終止。現在重要出這個政策，前景也不會太好。 不久前一項調查發現，超九成的「80後」確定自己無法贍養父母，其中，有一半以上還需要父母資助。由於中國的獨生子女政策，不少年青夫婦面臨四位老人、一個孩子的「421」家庭結構，將承擔較大的贍養老人的壓力。以房養老（中老年人將房產抵押給金融機構，取得穩定的年金收入，去世後房產歸抵押權人）似乎是解決不少家庭養老問題的好辦法。但中國推行以房養老，卻存在以下四大障礙： 首先，將財產留給子女是中國普遍存在、根深蒂固的傳統觀念。很多中國父母自從有了孩子，人生的主要目的就是為子女不斷地貢獻。造成目前多數年青人購房成本高而無法贍養父母的一個重要原因，就是中老年人為子女購房出資。在美國等一些崇尚年輕人獨立的國家，年青人首次購房年齡比中國要晚十年左右，緩解了供求關係，房價反而比較便宜。因此雖然不為子女留房產，既減輕子女的贍養的經濟負擔，又能促進子女努力奮鬥，但極少有父母願意「自私」地將房產抵押出去。 其次，中國的房產不是完全的產權。土地使用權期限最多只有70年。中老年人已經使用幾十年的房產，現在抵押出去，二三十年以後，土地使用權期限就所剩無幾了。理論上講，土地使用權期限到期後，可以通過續繳土地出讓金的方式，將許可權延續。但一方面城市房產最大的價值構成就是土地，真正的建築成本反而是微不足道的，如果重繳土地出讓金，金融機構願意向抵押人付出的年金就非常少；另一方面即使土地使用權期限可以延續，建築的使用壽命卻是比較有限的，未必能超過70年。或許是銀行已考慮到了這些問題，目前銀行接受的房貸，標的多是房齡較小的准新房，而不是早年建設的舊房。 第三，未來房產未必象現在這樣值錢。目前中老年人普遍擁有的房改房，當年僅付出了非常小的購買價格。經過10多年的房地產牛市，增值上百倍的並不少見。目前中國的人口紅利即將跨過頂峰，從1990年前後新生人口的持續下降，也將導致未來處於購房年齡的年青人的數量持續減少。最重要的是，目前中國的房價，無論從房價收入比，還是從房價與租金收入比來看，都存在較大的泡沫。目前的中老年人，未來去世後，房產巨大的增值，都將從他們的第二代、第三代身上套現。巨大的房產增值，在供大於求的情況下套現，樓市價格將面臨較大的壓力。 第四，將住房抵押給金融機構，從金融機構取得不菲的年金，看起來挺美，但不要忘了，金融機構不是慈善機構，需要收取利息。這個長期利率，我估計要在7%左右，基本上沒有幾個中國的中老年人願意承受這麼高的利息支出。 第五，中國現在的情況很有意思，中老年人普遍有存錢的習慣，而中國改革開放後，晚一些出生的人，不少人喜歡積極消費，所謂「以卡（信用卡）養卡」和「月光族」不在少數，為了買蘋果的電子產品賣腎的都有。中國的中老年人其實多數並不缺少養老的錢，城市中基本上有退休金的，又有房子住（沒有房租支出），多數人恐怕每的都有積蓄。根本不需要將房產抵押出去增加養老金收入。 雖然多數中老年人都無法實現以房養老，但仍可輕鬆實現套利：將大、中城市的房產出售，去中、小城市居住，就可在不降生活質量的情況下，兌現大量的房產增值收益。但要實現這種套利，並不需要腦筋急轉彎，最難的就是觀念的突破。 這樣引用謝國忠文章中的兩段話： 1989年夏天，我在東京工作，當時那裡正經歷著大規模的房地產泡沫。我去拜訪一個朋友，他住著一座非常小的獨棟房子，與旁邊的房子挨得很緊，大約有120平方米。朋友告訴我，房子價值600萬美元，而他家的年收入是12萬美元，當時美國和日本的國債收益率都超過6％；也就是說，不動產的價格相當於家庭年收入的50倍，而房屋價值的利息收入是他們家庭年收入的3倍。我提醒他們可以賣掉房子，用收益購買美國國債，這可以讓他們在美國過上國王般的生活，然後等房地產價格下跌後再搬回來。但我的朋友輕描淡寫地回答我，「我們日本人不這麼做」。　　 正是因為日本人不曾打算套利，資金不斷湧入樓市，卻鮮有人獲利撤資，日本的房地產泡沫才被吹得如此之大。像紐約、香港這樣交易文化發達的城市，其房地產泡沫永遠不可能像當時東京那樣嚴重。1997年香港樓市大跌時，其泡沫水平不過東京的一半。
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