終於找到溫哥華房價居高不下的「罪魁禍首」！有數據有真相！

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大溫房價就像BC的森林大火，盡情的燃燒但所有人無計可施。海外買家稅的滅火作用也只是曇花一現。

昨天，加拿大著名智庫機構菲莎研究所（Fraser Institute）的發布了最新的研究報告，發現最近20年來住房貸款利率的下降，和加拿大人收入水平的持續提高，才是推動加拿大房價上漲的」罪魁禍首」。

一方面，2000年至2016年期間，加拿大按揭利率從7.0％下降到2.7％。這種下降導致購房者的借貸力（最高合格抵押貸款規模）從2000年的約18萬元增長至27.6萬元，增長了126％。

其中，由於利率導致的溫哥華家庭借貸力變化從183,751加元升至280,893元；卡爾加里從 221,214元增加到352,671元；多倫多從221,214元增加到338,161元；蒙特利爾從171,692元增加到262,459元。

另一方面，家庭收入水平的上升也使加拿大人的借貸能力進一步增加，從2000年到2014年，全加拿大人的平均家庭收入上升了53%。其中，溫哥華平均家庭收入增長了47.8％；卡爾加里增長76.8％，多倫多增長35.2％，蒙特利爾增長45.5％。

兩者疊加之後，溫哥華借貸力整體上升118.4％；卡爾加里則高達161.2％；多倫多是99.7％，蒙特利爾為115.0％。

這個數據意味著在大溫可有118.4%的增量資金進入大溫地產市場，這可比幾個海外買家的影響力大的多得多。

如果按照月還款能力計算，大溫哥華人的借貸力還要進一步上升，是所考察的4個大都會地區最高的。

此前，大多數媒體的焦點都聚集在海外買家和房屋供給不足問題上。但海外買家稅實施一年以來，事實說明海外買家並沒有對大溫樓市有決定性的影響。最近半個月來，CBC連續發表了好幾篇文章來探討大溫的房價問題。

人們開始反思原因，但沒有人會把原因再歸咎于海外買家。CBC報道中稱，海外買家稅只是在最初6個月起到了一點點冷卻作用，隨後形勢發生反轉。

CBC的報道中借用SFU的城市規劃專家Andy Yan表示，BC省前政府只用了8周時間對海外買家對市場的影響進行調研，而不到一年後就是BC省選，所以海外買家稅更像是「政治性公共政策」。

而一些大溫地產經紀表示，海外買家也許打錯了板子，也許對海外資金進行徵稅才是更好的辦法，但問題在於根據加拿大法律，沒有人可以拒絕新移民從其他國家帶入資金。

顯然，海外買家只是背黑鍋的那群人。

大溫房地產委員會主席吉爾·奧迪爾（Jill Oudil）則表示，失敗的住房制度也許是大溫房價上漲的根源。

奧迪爾認為，海外買家只是單一的購買力量，不足以在大溫地區造成不可承受的房價上漲。

而且從2017年以來，大溫房價上漲的主力已經從獨立屋轉移到公寓和城市屋，大溫地產局最新數據顯示，7月公寓價格同比上漲18.5%，達到616,000加元；城市屋上漲11.9%，達到763,700加元。與此同時，公寓上市的數量接近歷史最低點。

這些都說明BC省政府應該把注意力放在擴大房屋供給上。只要大溫新增人口對住房的需求遠遠大於本地的供給，房屋價格的可負擔性只能是越來越差。

隨後，加拿大銀行的抵押貸款規則紛紛收緊，首付低於20%的貸款申請都必須進行壓力測試。但這些措施看起來更像是銀行預感到風險時的自保，而不是對房地產價格的調控。

2017年7月，加拿大央行基準利率上調0.25個百分點，是2010年以來首次上漲。

但這些都不能幫助大溫有足夠的可負擔房屋投入市場，自然也無法阻止市場的攀升。就在這個月，大溫所有住宅物業的綜合基準指標價格達到1,019,400加元，首次突破百萬大關，較2016年7月上升8.7％。

B.C省經濟學家布倫頓·奧格蒙德（Brendon Ogmundson）表示：「 大溫房屋銷售的構成發生一些變化，但這沒有改變大溫居民越來越買不起房子的事實。單純強調獨立屋不再上漲是沒有意義的。

房地產金融專家安德烈·帕夫洛夫（Andrey Pavlov）表示，溫哥華房屋的匱乏才是導致房價上漲的最大因素。政府需要更高的住宅密度，並且盤活閑置土地上進行住宅開發，否則在北美家庭收入本來就不算高的溫哥華根本不可能解決房屋可負擔問題。

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