房企分拆物業平台上市 將面臨質量管控及盈利問題

風口來襲，物業公司從「雞肋」變身「高富帥」。

自從彩生活於2014年6月在港股上市後，物業管理平台備受關注。在今年年中的業績集中公布期，包括萬科、保利、中海、富力、碧桂園、遠洋等房企紛紛表示，將分拆旗下物業平台並獨立上市。而東光股份、開元物業等四家物業公司先後在新三板上市……

品牌房企在物業管理業務方面的一系列舉動，背後隱藏著哪些意圖？又將面臨哪些問題？

潮流，「拆」出一片新天地？

在今年房企年中業績集中披露期，除了營收、利潤等常規業績，各大房企不約而同地提出分拆物業平台。

目前，包括萬科、中海、綠城、遠洋、富力、旭輝等知名房企的物業管理公司正行進在上市的路上。其中，中海在7月時表示，已向香港聯交所遞交物業股份獨立上市的申請。同時，今年以來，廣東股份、開元物業、丹田股份、華仁物業等四家物業公司也陸續在新三板上市。

碧桂園物業管理公司也已納入上市進程。據其CFO吳建斌透露，目前碧桂園物業管理業務上市工作中券商、投行、會計均已到位，「正在緊鑼密鼓地推進之中。」其上市的目的地直指A股。

在這方面遠洋也走在了前列。據遠洋地產公司主席兼行政總裁主席李明透露，遠洋的物業分拆已經完成。但他強調，所有的服務要基於基礎服務，即物業管理基礎一定要做好，這是核心。

這些信息意味著，不管是在A股、H股還是新三板上市，未來的一段時間裡，將會有越來越多的房企物業管理公司掛牌上市。

與此同時，物業公司之間的合作也在加強。9月9日，花樣年聯合金泰集團簽訂合作協議，就物業管理方面展開業務合作。而在幾個月前，深圳萬科物業也與金泰物業達成合作，萬科將輸出睿服務這一物業管理平台，並落地金泰麗灣項目。

拆分，房企構建新平台

如今的房地產行業格局，可謂暗潮湧動。在應對行業變動和自身轉型的過程中，物業管理成為了房企構建全新平台的重要環節。

「從未來行業發展趨勢來看，樓市將逐步進入存量房時代。對於房企來講，未來競爭的重點一定是在存量房領域。而物業管理服務作為存量房領域重點布局的市場，也是這些品牌房企構建萬億大平台不可或缺的砝碼。」同策諮詢研究部總監張宏偉表示。

富力地產董事長李思廉在中期業績披露時就表示，當前不少公司都在嘗試將物業管理業務證券化，旨在將公司有價值的部分業務釋放出來，「這方面公司也在研究中，相信我們公司的物業管理也蘊藏了很大價值。」他介紹，富力地產全國物業管理費全年吞吐量有10億元，其中以商業物業管理為主的珠江新城就有數億元。

行業龍頭萬科自然也不會忽視物業管理環節。5月萬科在深圳召開的股東大會上，萬科總裁郁亮明確了未來對包括物業在內的萬億級多上市平台控股集團的目標。

截至去年底，萬科物業服務合同管理面積已達1億平方米。雖然與全國250億平方米的存量相比，這一數字佔比並不高，但彩生活上市前的管理面積也僅是1億多平方米。這意味著萬科在存量資產領域的物業管理及增值服務大有可為。

掘金，社區增值服務藏「藍海」

然而，在傳統的物業管理行業里，一大批物業公司處於賠錢狀態。

克而瑞研究分析師朱一鳴表示，單看傳統業務，物業管理業務的盈利水平並不高。萬科2014年物業管理業務實現營業收入19.9億元，營業利潤率為13.24%，凈利潤僅3.8億元，和其龐大的房地產業務收入相比可謂九牛一毛；金地、招商等物業管理業務2014年僅帶來不到1億元的利潤；碧桂園甚至虧損了0.89億元。

因此，若房企拆分物業管理板塊上市僅是為了發展傳統物業管理業務，以目前的收入水平將很難受到資本市場認同。

面對這一困境，房企如何從物業管理業務中掘金？

事實上，分拆物業上市瞄準的是龐大的業主群體，這是為未來的社區O2O做鋪墊。所謂的社區O2O，即利用移動互聯網工具，通過線上到線下資源的整合，完成產品或服務「最後一公里」的到達，其核心正是以社區生活場景為中心，構建用戶與商家、上門服務提供者之間連接的平台。

以彩生活為例，除了傳統的物業服務外，彩生活通過互聯網搭建社區生活平台，為業主提供繳費、維修、理財、租房、電商等多方面的增值服務。這一生活平台不僅提升業主體驗，彩生活也能夠在挖掘業主需求和引進第三方企業時抽取一定傭金。

數據顯示，上半年彩生活服務集團的收益約為2.78億元，較2014年同期增加70.2%。按照公司主席潘軍的設想，增值服務將成為彩生活未來的第一大主業，「3年內，彩生活增值服務的營收佔比將超過50%」。

「隨著移動互聯網深入各行各業，越來越多的房企藉助網路平台由單純的開發商轉向社區服務提供商，期望以此打破社區規模限制的壁壘，同時利用O2O為業務提供增值服務為自己加分，最終獲得增值服務收益。」張宏偉表示。

難題，規模與質量如何平衡

儘管前景可觀，但在業內人士看來，物業公司在實現資本化過程中還面臨一些問題。

易居(中國)控股有限公司執行總裁丁祖昱就表示，業主規模是實現物業管理資本化的基礎。彩生活就是在意識到這一點後，從2013年開始瘋狂擴張規模，其管理和訂約顧問服務的社區數量從2013年底的615個激增到2015年6月底的1700個。萬科也從原先只管理自己小區，到今年開始物業管理服務輸出，實現規模效應。

也有業內人士指出，房企物業市場化過程中對規模擴張和成本管控的追求，很可能對服務質量產生影響。彩生活便出現過因成本壓縮帶來的業主大規模維權。

朱一鳴表示，從理想化的角度來看，唯一的解決方式是房企加快對社區O2O業務的探索，培養出新的盈利模式，通過這部分收益對傳統物業管理業務進行補充。但同時，業主是否能養成使用社區O2O服務的習慣，取決於其對傳統物業管理服務的滿意程度，在培育初期有虧損的可能，選擇分拆上市將有可能面臨投資者的壓力。

同時，包括丁祖昱在內的眾多業內人士也指出，前有彩生活，後有萬科睿服務，其業務網路已遍布全國諸多城市。在此背景下，計劃分拆的物業管理公司如果找不到自身優勢定位和核心競爭力，即便分拆上市，也未必能夠一帆風順。